Валютная ипотека: по-честному или по-доброму?

11.02.2015 10:46 4 1 460 просмотров
С осени я слежу за отзывами в Народном рейтинге (и темами на форуме) про ипотеку в долларах. В комментариях у знакомой не удержался и высказался.


На мой взгляд, есть два взаимоисключающих подхода к решению проблемы заемщиков: справедливый (по-честному) и милосердный (по-доброму).
  • Справедливый: пересчитать ипотеку в рубли по курсу на момент взятия, но и проценты тоже пересчитать по ставке на тот же день в рублях.
  • Милосердный: выплатить из бюджета задолженность, квартиры деприватизировать и сдавать по социальному найму на срок кредитного договора с мультипликатором 2 или 3 (то есть, при сроке кредита в 10 лет квартиру нельзя приватизировать еще 20 или 30 лет).

Комментарии 4

Михаил О  (Michael1969)
#
Стоп,

а в чем справедливость метода, названного "справедливым"? Банк одолжил людям деньги в валюте. Для этого он у кого-то их занял тоже в валюте - потому ставки-то и были ниже, что такой портфель кредитов фондировать было проще, можно было получить деньги на весь срок ипотеки на рынке, выпустив соответствующие бумаги, обеспеченные эти портфелем и номинированные в соответствующе валюте. Или Вы думаете, что это такое количество российских вкладчиков имело многолетние депозиты в швейцарских франках?
Отдать банк должен валюту, и отдаст, никуда не денется. Иначе говоря, при реализации "справедливого" метода банк понесет немалые убытки, не так ли? В чем тогда справедливость?
Андрей Никольский  (Andrewus)
#
Я руководствовался логичным допущением, что на момент выдачи кредита банк получал прибыль по всему спектру кредитных продуктов. Т.е. ипотека в рублях под 12% приносила банку примерно такую же прибыль, как ипотека в долларах под 8% (на самом деле, конечно, долларовая приносила больше прибыли за счет большего разрыва между ставкой, по которой банк деньги привлекал). И если всё откатить на много лет назад, когда заемщик брал кредит, и пересчитать, то банк всё равно получает прибыль.
Михаил О  (Michael1969)
#
Цитата

Я руководствовался логичным допущением, что на момент выдачи кредита банк получал прибыль по всему спектру кредитных продуктов.


Угу, это действительное логичное допущение.

Цитата

Т.е. ипотека в рублях под 12% приносила банку примерно такую же прибыль, как ипотека в долларах под 8% (на самом деле, конечно, долларовая приносила больше прибыли за счет большего разрыва между ставкой, по которой банк деньги привлекал).


А вот это ни из чего не следует. Более того, это просто неверное утверждение - разные продукты имеют разный риск, поэтому и доходность по ним разная.
Утверждение о том, что долларовая ипотека имеет больший разрыв между ставками фондирования и выдачи, подлежит проверке - Вы знаете, как был секьюритизирован валютный ипотечный портфель? Или Вы считаете, что банк фондировал ипотеку в швейцарских франках или йенах за счет депозитов населения в этих валютах? Вы знаете, сколько стоило разместить соответствующие бумаги, было ли это рыночное или частное размещение?

Цитата

И если всё откатить на много лет назад, когда заемщик брал кредит, и пересчитать, то банк всё равно получает прибыль


А Вы просто возьмите Excel и посчитайте. Пусть 1-го января 2007 года заемщик взял 200 тысяч швейцарских франков на 15 лет под 7% годовых (можете взять другую валюту, другую сумму, другой срок, хотя заданные мной параметры, видимо, близки к реальным), возвращал их по графику до 31-го декабря 2014г.
Посчитайте так, как Вы называете "справедливым". Учтите, что банк должен вернуть 200 тысяч франков тем, у кого он их взял, плюс проценты по какой-то Вами выбранной ставке. Посмотрите, будет ли банк в прибыли.
Андрей Никольский  (Andrewus)
#
Цитата
Михаил О пишет:
А Вы просто возьмите Excel и посчитайте. Пусть 1-го января 2007 года заемщик взял 200 тысяч швейцарских франков на 15 лет под 7% годовых (можете взять другую валюту, другую сумму, другой срок, хотя заданные мной параметры, видимо, близки к реальным), возвращал их по графику до 31-го декабря 2014г.
Посчитайте так, как Вы называете "справедливым". Учтите, что банк должен вернуть 200 тысяч франков тем, у кого он их взял, плюс проценты по какой-то Вами выбранной ставке. Посмотрите, будет ли банк в прибыли.

Я взял http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?send=1&calc_type=&sum=200000¤cy=840&percent=7&period=1­20&type=2&finemonthly=&finemonthly_type=sum&fineonce=&fineon­ce_type=percent&start_month=1&start_year=2017#result -- 200 тыс. долларов, 7%, 10 лет.

2322 доллара в месяц платеж. К декабрю 2014 заемщик выплатил банку 220 590 долларов, т.е. всё тело долга. И остался должен еще около 58 тысяч, даже часть процентов уже заплатил.

Вот если брать 15 лет, то платеж там 1798 долларов, и к январю 2014 заемщик выплатил только 171 тысячу, а должен остался -- еще 152+.

А теперь пересчитаем те же кредиты в рублях. Курс в январе 2007 возьмем 23 рубля за доллар, т.е. 4.6 млн.
Курс в декабре 2014 -- 65 рублей за доллар. Ставка -- 12%.

10 лет. 65 997 рублей в месяц, 6.27 млн. выплачено, 1.7 осталось выплатить.

15 лет. 55 208 рублей в месяц, 5.24 млн. выплачено, 4.7 осталось выплатить.

Т.е. если мы возьмем и поменяем условия кредитных договоров на момент декабря 2014, то в случае 10-летнего кредита банк уже успел получить за почти 8 лет на всю сумму 10% дохода, и получит еще 13% (1.7 млн. по 65 рублей за доллар превращаются в $26 тыс.) за ближайшие два года. Если он привлекал деньги под 2% годовых, то эти 1.7 млн -- его прибыль со сделки. Если по 3%, то ему осталось выплатить кредиторам меньше 700 тыс, а остальное -- прибыль.

Большой срок (15 лет) и привлеченные за 2% деньги выглядят более пессимистично. Банк должен вернуть своим кредиторам еще $60 тыс. С клиента же получит только 4.7 млн, да еще и за 7 лет. В этом случае прибыль (и небольшую, около 1 млн.) банк получит только тогда, когда курс будет стабильным хотя бы на уровне 65 рублей за доллар. При стоимости банковских денег в 3% операция вообще получается убыточной, поскольку кредиторы ждут свои $78 тысяч, а банк при хорошем раскладе получит только 72.

Однако посмотрим правде в глаза: сейчас даже на 10-летних кредитах банк не получит прибыли в случае банкротств заемщиков. А моя схема вполне удовлетворяет все стороны.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Новости по итогам отчетности за март 2018 г.
Нарушители нормативов ЦБ в марте (тех, кто находится на санации, тех, у кого уже отозвана лицензия и тех, где введена временная администрация, не обсуждаем
0
День Космонавтики
Сознайтесь, вы ведь ждали, что сегодня я вам покажу новые карты ко Дню Космонавтики? Поздравляю с праздником всех причастных! P.S.:все
2
Способы защиты физических лиц - держателей евробондов.
Всем известна ситуация с Банком «ТРАСТ», который за один день присваивал статус квалифицированного инвестора своим вкладчикам и как брокер продавал им
0
Дешёвая, доступная ипотека! ...которая на самом деле, стала ещё дороже
maslovdm пишет: Во-первых, снижается стоимость всех кредитов, в том числе ипотечных. Это приводит к росту цены. Частично это может компенсироваться
0
Рынок нефти 25 апреля
Нефть корректируется на ожиданиях снижения напряженности по “иранскому вопросу” и после публикации отраслевых данных Американским институтом нефти (API).
0

Новые сообщения

  • Новости по итогам отчетности за март 2018 г.
    Нарушители нормативов ЦБ в марте (тех, кто находится на санации, тех, у кого уже отозвана лицензия и тех, где введена временная администрация, не обсуждаем
  • Рынок нефти 25 апреля
    Нефть корректируется на ожиданиях снижения напряженности по “иранскому вопросу” и после публикации отраслевых данных Американским институтом нефти (API).
  • Следование санкциям.
    Я как-то писала, что буду следовать санкциям США, ЕС, Канады. На самом деле это не так. делов том, что я сотрудничаю с финансовой группой ВТБ, а именно:
  • Дешёвая, доступная ипотека! ...которая на самом деле, стала ещё дороже
    maslovdm пишет: Во-первых, снижается стоимость всех кредитов, в том числе ипотечных. Это приводит к росту цены. Частично это может компенсироваться
  • Рынок нефти 24 апреля
    Нефтяные цены продолжили рост, преодолев отметку в $75/bbl по Brent, что стало максимумом с ноября 2014г. Основным поводом для роста котировок стали опасения,