Сегодня речь пойдет об ипотеке. А точнее - о закладных. А еще точнее – о возврате этих самых закладных после полного погашения кредитов. В жизни каждого ипотечного заемщика рано или поздно наступает такой счастливый момент – кредит погашен и вы можете (наконец-то!) стать полноправным собственником купленного жилья. Но для этого нужно еще осуществить процедуру снятия обременения. И если при заключении договора ипотеки составлялась закладная ( а в большинстве случаев это так), то без этого документа снять обременение невозможно.
Как же должна осуществляться данная процедура? Статья 17 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает залогодержателя по исполнении обязательства «незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме». Казалось бы, все прекрасно. Но, к сожалению, понятие «незамедлительно» никак не определяется действующим законодательством. С точки зрения здравого смысла этот термин можно расшифровать, как «минимальный разумный срок, необходимый для осуществления данного действия». Что же должен сделать банк, чтобы осуществить возврат закладной и каковы здесь разумные сроки?
Закладная, составленная при оформлении залога недвижимости, затем может быть неоднократно перепродана (собственно, для этого она и существует, ведь сама по себе ипотека может быть зарегистрирована и без оформления закладной). И пока заемщик спокойно живет в приобретенной квартире, его закладная может «путешествовать», как по России, так и за ее пределами.
Следовательно есть два возможных варианта процедуры возврата закладной и они зависят от того, продавалась ли она в течение срока жизни кредита, или нет.
Если закладная не продавалась и находится в банке - первичном кредиторе, то после поступления от заемщика последнего платежа банк должен проверить, действительно ли полученной суммы достаточно для полного расчета по кредиту. И если это так, то собственно, остается только выдать закладную заемщику. Разумный срок в данном случае – не более 1 -2 рабочих дней.
Если же закладная продавалась, то здесь несколько сложнее, процедура будет состоять из нескольких этапов
1. Проверить, действительно ли кредит полностью погашен.
2. Выяснить, где в настоящий момент находится закладная.
3. Послать запрос нынешнему владельцу закладной.
4. Дождаться получения закладной.
5. Выдать закладную заемщику.
Пункты 1-3 можно выполнить за 1-2 дня. Вся информация находится в соответствующих базах данных, запрос также можно осуществить по электронным каналам. Пункт 4 с использованием экспресс-почты – 2-3 дня.
Итак, в любом случае разумный срок для возврата закладной заемщику после погашения кредита не должен превышать 5 рабочих дней.
А что на практике? На практике банки трактуют понятие «незамедлительно» весьма вольно, включая в кредитные договора положения о возврате закладной в течение 15, 20 и даже 30 и более дней с момента погашения кредита. Причем, если почитать отзывы, то можно увидеть, что банки зачастую не соблюдают даже такие запредельные сроки.
И что же в данном случае делать заемщику? Можно, конечно, попытаться скорректировать соответствующее положение договора ипотеки на стадии его заключения. Но вряд ли банк будет это делать ради рядового клиента. Также можно, ссылаясь на закон «Об ипотеке», направить жалобу в контролирующие органы или исковое заявление в суд. Однако боюсь, что процесс рассмотрения жалобы или иска тоже займет не менее 30 дней. И скорее всего, не даст результата. Ведь заемщик сам подписал договор, а значит, по сути, согласился с тем, что возврат закладной через месяц – это и есть «незамедлительно».
Остается только учитывать данную особенность отечественной банковской системы при планировании своих действий. Например, если объект недвижимости предполагается продать, то надо иметь в виду, что регистрацию сделки можно будет осуществить не сразу после гашения кредита, а через некоторое время. Какое? Тут многое зависит от банка и условий конкретного кредитного договора. Ну и от активности заемщика, конечно. Думаю, что весьма полезно будет напомнить банку о себе, не дожидаясь окончания срока возврата закладной, указанного в договоре. Для этого есть масса способов - от звонков и писем до отзывов на данном сайте.