Нужны ли банкам реально надёжные заёмщики ? (или «скоринг превыше всего»).

13.07.2014 17:20 1 872 просмотра
Последнее время в заметках на околобанковскую тематику регулярно всплывает связка «рост просрочки» - «снижение рисков» - «более строгий подход к отбору клиентов». На днях мне представилась возможность посмотреть на собственном примере как этот «строгий отбор» работает «вживую», и работает ли вообще.

На фоне одновременных непоняток с банками, валютами, фондовыми пузырями, и даже, страшно сказать, самим долларом, пришла в голову идея – а не прикупить ли очередную квартирку на заёмные банковские средства?
Откопировал я документы и поехал в ипотечный центр одного из моих банков, как раз того, где была ранее досрочно погашена ипотека. Крупный такой банк, из первой десятки. И прямо заявил кредитному менеджеру, что меня интересует не просто кредит, а низкая ставка, и что я знаю, что такие ставки у этого банка в принципе есть (ну например если заёмщик получает ЗП через карточки этого банка). А почему я - самый хороший заёмщик, я и приехал доказывать.
Во-первых, у меня идеальная кредитная история – погашенный досрочно, за три года вместо пятнадцати, ипотечный кредит на трёхкомнатную квартиру, без единой просрочки платежей разумеется, плюс несколько штук золотых (и при этом бесплатных) кредитных карт в разных банках, по которым не то что просрочки, ни одного рубля процентов не начислялось никогда – всегда укладывался в грейс-период. Но этим мало кого удивишь, поехали дальше…
Во-вторых, и в-главных, у меня несколько квартир в собственности в Москве (несколько – это не одна, не две, а – несколько, всё же не зря я много лет в 1990х-2000х проработал финдиректором холдинга, вкладывая всё без остатка в недвижимость), все квартиры с евроремонтом и давно сдаются в аренду. «В-белую»! Через риэлтерскую фирму-посредника (доверительное управление, плюс всё страхуется), доход только безналом на счёт ИП, плачу 6% налога, все налоговые декларации есть, банковские выписки есть. Там всё видно. Все свидетельства о собственности тоже есть.
Но, увы, менеджер всё это слушал вполуха - ему не терпелось дозаполнить стандартные поля анкеты. Работа по трудовой книжке – нет. Стало быть – безработный – раз, владелец БИЗНЕСА – два (это моё юрлицо – ИП – типа «арендный бизнес», а я – его «владелец»). И, стало быть, получай одну из самых высоких ставок в банке – 13,5% (14% за минусом 0,5% скидки за кредитную историю в этом банке и мой статус надёжного клиента).
Я прекрасно понимаю, почему банки не любят «владельцев бизнеса» - в массе своей наш мелкий бизнес – уровня торговых ларьков, т.е. - рискованное занятие. То налоговая наедет, то криминал, то конкуренты, то цены упадут, то спрос; прибыль в итоге легко превращается в убытки. Поэтому в автоматизированной (скоринговой) модели наёмный работник стоит выше бизнесмена. И понятно, что для мелких потреб-кредитов автоматизированный скоринг выгоднее персонального подхода. Но ипотека – это не мелкие кредиты, тут и время есть всё проверить, и деньги немаленькие на кону, поэтому и существуют кредитные менеджеры, чтобы «отделять мух от котлет». Например, в моём случае, сравним меня с абстрактным Василием Пупкиным, который принёс справку из ООО «Рога и Копыта», что он там работает «менеджером» и получает 100тысяч, а жить собирается в «ипотечной» квартире, ибо другой своей у него пока нету.
Какие риски (в сравнении) имеет банк в двух случаях?
- риск что Вася на самом деле не работает там, а просто по знакомству справку сделал, или даже числится («трудовая лежит»), да даже и работает, но грузчиком и за 25 тысяч всего. За много лет работы я столько этих справок видел, с абстрактными цифрами дохода, ибо печать поставить не проблема при дружбе с секретаршей, а подпись главбуха подделать любой может, у банка же нет образца. И та же секретарша по телефону легко подтверждала, что «да, Пупкин работает у нас, всё верно» . В моём случае таких рисков попросту нет – наличие квартир пробивается через ЕГРП независимо от моих бумажек.
- риск, что Вася заболеет, уйдёт в запой, нахамит директору, и его попросту уволят. Бывает. Нередко. Была работа – нет работы. В моём же случае я например недавно сидел дома месяц в гипсе – ничего не произошло, деньги продолжали исправно поступать. Если же проблема у арендаторов – риэлтер их выселяет и тут же находит новых, рынок в Москве большой, спрос всегда есть.
- риск, что «заболеет» ООО «Рога и Копыта» и попросту закроется и всех (или часть) уволят не по их вине, а по сокращению штатов. Более чем реально, лень искать статистику, на моих глазах много чего позакрывалось… В моём случае арендный рынок не может «закрыться», в худшем случае просто упадёт спрос, и соответственно - цены. Ну будет у меня доход на 20-30% меньше, но там и так с запасом хватает. И, важно отметить, что спрос на аренду при кризисе упадёт именно вследствие массовых увольнений и банкротств фирм, т.е. сначала «полетят» Васи Пупкины, и лишь с задержкой – мои доходы.
- наконец, риск, что рухнет цена на недвижимость, и залог обесценится, станет менее непогашенного кредита. В худшем случае (одновременное прекращение платежей) Васю придётся выселять на улицу. Если к тому моменту у него будут малые дети, начнётся огромный геморрой с органами опеки и т.д. Суд, журналисты, опять нападки на хищных «ростовщиков-мироедов, выбрасывающих детей на улицу». В моём случае даже при падении цены втрое (!) и полном прекращении аренды продать две-три квартиры и расплатиться – никаких проблем, никого выселять не надо, все квартиры юридически свободны (что опять-таки легко проверяется через запрос расширенной выписки в соответствующих органах).
Можно легко продолжить, но и этого хватит. Но, тем не менее, Вася получит кредит под МЕНЬШИЙ процент, ибо за него – скоринг! Он имеет «постоянную» работу, а я – "безработный" и "владелец бизнеса". Думать кредитному менеджеру не положено. Забил в модель – получил стандартное условие. И это – приговор. Если кто-то думает, что речь только об одном банке, то везде примерно то же самое, судя по стандартным анкетам на сайтах и стандартным условиям. Попробовал подать заявку через банки.ру в ещё один банк – прислали анкету на трёх листах, где всего одна строчка про «имеющуюся недвижимость», одна строчка про «прочие доходы», зато полторы страницы про место работы, должность, трудовой стаж и т.п. Думаю всё сведётся ровно к тому же скорингу, заполнять не стал.
Одного не понимаю - зачем держать в штате кредитных «экспертов», если думать им запрещено? Оставить одних операционистов-консультантов, которые помогут клиенту заполнить на компьютере стандартную анкетку и получить стандартный автоматический ответ. Но что-то мне подсказывает, что при таком подходе просрочка у банков продолжит расти. А я, пожалуй, пойду к знакомым за справкой про «Рога и Копыта», так дешевле выйдет  smile:)

Комментарии 1

Шарухин Антон  (toshik80)
#
Мне тоже пришлось через "вышесказанное" пройти. И почти все сходится.
Однако есть среди банков и те у кого более разумная политика. И их правда не очень много.
В моей ситуации все аналогично ИП - упрощенка 6%, более менее внушительные доходы. Работа с довольно крупными организациями многолетняя причем. В одном из банков убедило предоставление деклараций по УСНО за прошедшие 5 лет. В другом помогли несколько лет плодотворного сотрудничества.
Объектов недвижимости у меня не "несколько" - два всего, да и золотых карты тоже две и тоже бесплатные, поэтому до Вас мне еще подрасти надо. Анализ ситуации показывает что порой деньги "делают деньги" несколько лучше арендного бизнеса. Да и бизнес идей вокруг витает много, с доходностью от 50% годовых если вкалывать. Поэтому потребности большой в кредитах нет, да и обрастать недвижимостью не сильно требуется.
Вобщем Ваш случай не уникальный. А хороший продукт среди банков еще и поискать надо.
А вообще погоня за низким процентом достаточно "иллюзорна". Вы же отбиваете ипотечный кредит за 3 года вместо 15-ти. Все равно мильно экономите. А во вторых нужны деньги срочно - возьмите под повышенный процент, а потом потихоньку рассматривайте варианты рефинансирования. Они всегда найдутся нужно просто неторопливо поискать. По крайней мере мне это удавалось несколько раз.
Зато после закрытия кредита как приятно. Со всех сторон прямо таки сыплются предложения. До одного "ляма" и только по паспорту.
И не надо обижаться на банки. Они же прекрасно понимают, что и Вы и я по графику платить не будем. Все отдадим досрочно. И они заработают на нас меньше. Вот оно им надо??? А Вася Пупкин из ООО "Рога и Копыта" получает свои "25 тыщ" и будет получать и шансов нарастить доходы у него нет и деньги получать не прикладывая усилий у него тоже не получится и соответственно у него не остается вариантов кроме как платить исправно и по графику, принося стабильный процентный доход банку. А мы "высокорисковые", подняпряглись денег насобирали, банку отдали и сказали "до свиданья", поэтому и отношение такое. Только прямо про это никто не скажет.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

FINAL CALL 11/16
15 ноября вышли данные по исполнению федерального бюджета за очередной месяц — октябрь. 1. В апреле — августе 2016 года из Резервного фонда изъяли
0
Как вернуть «тетрадочный» вклад?
Короткий ответ: показать документы о вкладе в банке-агенте. Длинный ответ. Наверное, уже практически все вкладчики знают, что во многих банках с
6
Почему опасно оплачивать покупку в инетмагазине переводом на кошелек ЯД?
Почему опасно оплачивать покупку в инетмагазине переводом на кошелек ЯД? 1. Сервисы ЯД (Яндекс Деньги) очень удобны для мошенников, так как ЯД зарабатывают
10
Меркурий в Стрельце
Меркурий вошел в Знак Зодиака Стрелец и проходит здесь до 03 декабря. Что же интересного нам принесет этот транзит? Людей в это время отличает свобода
0
Рынок нефти 1 декабря
ОПЕК после почти годичных переговоров и восьми лет перерыва приняла решение о сокращении добычи нефти. Отдельным успехом для рынка в целом и картеля в
0

Новые сообщения

  • Рынок нефти 1 декабря
    ОПЕК после почти годичных переговоров и восьми лет перерыва приняла решение о сокращении добычи нефти. Отдельным успехом для рынка в целом и картеля в
  • FINAL CALL 11/16
    15 ноября вышли данные по исполнению федерального бюджета за очередной месяц — октябрь. 1. В апреле — августе 2016 года из Резервного фонда изъяли
  • Рынок нефти 30 ноября
    Рынок в ожидании решения ОПЕК. Сегодня должна быть поставлена точка в многомесячных и весьма непростых переговорах о потенциальном ограничении на нефтяном
  • Рынок нефти 29 ноября
    Над нефтяным рынком нарастает неопределенность, новостной фон концентрируется исключительно на предстоящем заседании ОПЕК. По итогам прошедших технических
  • Венера в Козероге
    Венера вошла в Знак Зодиака Козерог и пробудет здесь до 09 декабря. Вместо иллюзий и идеализма приходят сдержанность в проявлении чувств, строгость оценок