Как понять, можно ли вам брать ипотеку сейчас?

14.12.2014 20:00 20 8 930 просмотров
Короткий ответ: надейтесь на лучшее, но рассчитывайте на худшее.

Длинный ответ.

Ипотека - это денежная ставка на будущее. По большому счёту, не имеет значения, можете ли вы выплачивать взносы сейчас (наверняка можете, если кредит вам дают), важно, что будет с реальной стоимостью кредита через пять-десять лет, а так же что произойдёт за это время с вашими доходами, ценами на недвижимость и ещё массой неопределённых факторов.

Чтобы понять, насколько рискованно для вас брать ипотеку, необходимо провести небольшое исследование, ответив себе на несколько сложных вопросов. Учитывая, что ипотека - дело серьёзное и могущее иметь весьма печальные последствия в случае ошибки, это исследование стоит делать тщательно, желательно в письменной форме. А на вопросы отвечать не первой фразой, что придёт в голову, а хорошенько всё обдумав и изучив статистику и аналитику рынка.

1. Каким вы видите будущее экономики страны? Предложите три сценария развития ситуации: оптимистичный, средний и пессимистичный. Для начала - в самых общих словах, на уровне «бурный рост по всем направлениям», «медленное, но уверенное развитие» или «скорый неминуемый крах с превращением в Сомали». Кто-то видит худшим сценарием медленный рост, а для кого-то самый оптимистичный вариант - небольшая рецессия на 10 лет вперёд. Отдельно подумайте, какой будет инфляция. Обратите внимание, что плохой сценарий для страны не обязательно означает негатив для вас и вашей ипотеки. Я помню людей, которые брали кредиты у ещё советских государственных предприятий в конце 1980-х (начальники, конечно), строили дома, а потом в начале 1990-х возвращали деньги из пары месячных зарплат. Гиперинфляция «съела» стоимость денег, а дома остались. Созданные вами сценарии зададут определённые границы для следующих ответов.

2. Каким вы видите будущее рынка недвижимости в том регионе, где покупаете квартиру или дом? Вы уверены, что цена жилья в регионе будет расти следующие 5-10 лет (непрерывно или с перерывами)? Вы уверены, что она будет расти в то время, на которое вы можете отложить принятие решения (ближайшие месяцы - год)? Цены на недвижимость не всегда растут, тем более, они не всегда растут по отношению к вашим доходам или к инфляции. Опять же, предложите два-три реалистичных (на ваш взгляд) варианта на основе имеющейся аналитики и вашего знания региона (скорее всего, вы живёте в нём же и знаете, что происходит вокруг). Обратите внимание, что, например, в Москве, даже рублёвые цены в 2012 и 2013 гг. практически не росли, а рост рублёвых цен в 2014 году намного отстаёт от роста курса доллара и евро, то есть долларовые цены на квадратные метры в последние месяцы быстро снижаются. Понимание перспектив рынка во-первых, даст вам возможность принять решение о времени получения ипотеки (сейчас или попозже), а во-вторых, покажет, насколько печальным будет возможный стрессовый вариант с продажей квартиры из-за невозможности платить. Если до продажи цены резко вырастут, то вы ещё и останетесь в прибыли (или не так много потеряете с учётом инфляции), в обратном случае вы потеряете не только квартиру, но и (частично) первоначальный взнос.

3. Если вы хотите взять ипотеку с плавающей или частично плавающей ставкой, оцените, насколько вырастет ежемесячный платёж в случае её резкого роста. Чтобы не возиться с цифрами и процентами, просто представьте, что платёж по ипотеке вырос с полтора раза. Потянете ли вы его при таком размере прямо сейчас?

4. Какими вы видите будущие доходы своей семьи на срок кредита? Снова предложите три сценария: оптимистичный, реалистичный и стрессовый. Потом забудьте про первый и рассматривайте стрессовый как наиболее вероятный, а «реалистичный» - как оптимистичный. Что будет с вашими доходами, если вы потеряете работу на полгода (сможете ли вы жить только на доходы второй половины, есть ли возможность «шабашить», есть ли сбережения, которые могут компенсировать выпадение доходов)? Есть ли какая-то гарантия, что ваша зарплата в нормальной ситуации будет расти вместе с инфляцией? Что случится с доходами и расходами, если у вас появится (ещё один) ребёнок?

5. Оцените свои сбережения, точнее, активы. Очевидно, что брать ипотеку, не имея финансовой «подушки безопасности», крайне рискованно: любой сбой в доходах может привести к краху. В идеале, ваши денежные резервы должны позволять прожить (включая выплаты ипотеки) хотя бы полгода без доходов вообще, а текущие доходы (и будущие по «реалистичному» сценарию) должны позволять откладывать ещё хотя бы немного денег на сбережения (пятую-шестую часть минимальных месячных расходов). Кроме того, обратите внимание на другие активы, если они есть: машину, гараж, дачу, драгоценности. В крайнем случае, это всё можно частично или полностью продать, чтобы не потерять жильё. Очень плохо и рискованно платить ипотечный взнос из средств с кредитной карты, но если у вас действительно возникает чисто технический «кассовый разрыв», то есть деньги гарантированно придут чуть позже, то это может быть вариантом. Иметь в последнем резерве неиспользованную кредитную карту можно, но надо понимать, что это крайне опасно: при её неправильном использовании вы загоните себя в намного большие проблемы.

Некоторые сочетания ответов на эти пять групп вопросов хороши для получения ипотеки, некоторые - негативны. Попробуйте трезво оценить, какие сочетания наиболее вероятны для вас, есть ли в вашем положении реальные серьёзные риски, заставляющие отказаться от ипотеки, даже если всё остальное в порядке.

Кроме того, и сумма ипотеки, и размер первоначального взноса, и срок - параметры, которые можно менять, нет необходимости соглашаться на максимально возможное предложение банка с выплатой в минимальный срок. Может быть, стоит взять квартиру на одну комнату меньше или в более дешёвом районе, сохранив серьёзный запас прочности на случай резкого ухудшения личной или общеэкономической ситуации. Или изначально получить максимально длинный кредит (уменьшив ежемесячные платежи), а через несколько лет перекредитоваться на новых условиях. В конце концов, жильё - это такой же актив, как и любой другой, и позже его можно будет поменять на лучшее, если у вас всё сложится хорошо. В кризис же надо быть пессимистом и «стелить соломку» даже в самых неожиданных местах.

PS Если у вас есть вопросы по личным финансам, инвестициям и банковской деятельности, задавайте в комментариях. Я постараюсь на них ответить максимально подробно и понятно.

Комментарии 20

Александр 396  (Alexs5)
#
smile:o заголовок прочитал с интересом, но текст по диагонали как и все Ваши статьи Артём.
Иван  (anubis)
#
Я вижу только "Ейсков" и спешу почитать комментарии, прочитав лишь заголовок. smile:)
Анатолий Жохов  (skviz)
#
Боюсь что для простого читателя написано сложновато (нет конкретных примеров с цифрами, одни допущения). А для понимающих в общем то ничего нового
виктор барсуков  (moskva1980)
#
Если политкорректно выражаться, то вся статья - просто набор букв, никто и никогда это не делал и делать не будет. Как, впрочем, и практически все статьи этого автора. Создается твердое впечатление, что автор пишет просто ради того, чтобы писать... И все. Себя любимого потешить, что меня напечатали. А сайт, тем самым, заполняет свое информационное пространство. Которое действительно нужной информацией не наполняется, а наполняется вот такими отрывками из художественных монологов на тему "Я писатель". Интересно, а сам автор то понял, что он написал...?
Постскриптум вообще убил. Тут вообще без коментов. Для них просто еще слов не придумали.
DontStay  (DontStay)
#
вы написали кучу воды о том, что в статье одна вода. Вы не потрудились даже указать, что именно в ней не так. Мастер пустословия
Dmitry Sergeev
#
Я именно так и рассчитывал ипотеку, поскольку это подсказывает здравый смысл и минимальное финансовое образование. Вы, Виктор, простите, дурак?
виктор барсуков  (moskva1980)
#
слышь, ты прежде чем рот розевать, думай, что говоришь, если, конечно, есть чем и базар фильтруй, козлина умная.
Вопрос к модераторам: а что, у нас правила форума изменились? Или, кому то для выполнения своих обязанностей не хватает образования, чтобы читать русский текст?
Shade13  (Shade13)
#
Цитата
Если вы хотите взять ипотеку с плавающей или частично плавающей ставкой, оцените, насколько вырастет ежемесячный платёж в случае её резкого роста.

Плавающую ставку нужно брать только в случае планов полного досрочного погашения кредита за срок первоначальной её фиксации.
Рамиль Шарапов  (Ramil)
#
Удивляюсь я комментаторам статьи. Статья - %овно и все. Напишите тогда лучше чтоли... Хотя, что удивляться нашему народу...
Роман  (MaxHo)
#
Цитата

Если вы хотите взять ипотеку с плавающей или частично плавающей ставкой, оцените, насколько вырастет ежемесячный платёж в случае её резкого роста.
smile:D smile:D smile:D smile:D smile:D

В целом забавно читать, когда предлагается под видом консультации сделать самому заемщику (финансово малограмотному, раз ему необходима консультация) прогноз на основные макроэкономические показатели. Причем сделать их в ситуации абсолютной нестабильности. Когда даже профессиональные специалисты не могут этого сделать (разброс мнений имеется в виду, каждое из которых обосновано).

Это не консультация. Это профанация. Чтобы потом можно было сказать: "А я говорил! Надо было оценить риски!!!"


Если бы потенциальный заемщик мог правильно спрогнозировать основные макропоказатели с высокой точностью, он бы не брал ипотеку, а был миллиардером.
виктор барсуков  (moskva1980)
#
Рамиль Шарапов: когда что то выставляешь на публику, будь готов к критике. Критика всегда была, есть, и будет. И причем не всегда это плохо. Но не в этот раз. Какая статья, такие и коменты.
Inemoa  (inemoa)
#
Зачем издеваетесь над Артемом???? Сейчас никто ничего не знает. Ну, правда, и советовать сложно. У меня есть к автору вопрос по инвестициям. Вот инвестировала в абонемент в спортзал, аж на 3 месяца, а на тренера жаба душит. Вы не знаете как укрепить трицепс не перекачав его? А то просто стал как у канадского лесоруба. Спрашиваю без издевки. Возможно, ответ на данный вопрос окажется действительно дельным. И, кто знает, может в этом автор специалист.
incub  (incub)
#
Артем, где вы раньше были со своей статьей, когда люди ипотеку в валюте брали? Смотрите, они и вас заодно с государством начнут обвинять smile:D
Артём Ейсков  (Артём Ейсков)
#
Я хочу следующий совет написать на тему "Как правильно брать ипотеку в валюте". Весело будет посмотреть на шитсторм в комментариях.
Inemoa  (inemoa)
#
Ну если вы прочитавших ваш пост считаете шитштурмовиками, то мои вам поздравления- это ваша аудитория, последователи и ценители;)) оценив их заодно и свое творчество оценили. Пиши ищо аффтар smile:D smile:D smile:D
Артём Ейсков  (Артём Ейсков)
#
Пост прочитали около 4 тысяч человек, отметились бессмысленным шитом единицы. Я очень расположен к качественной критике, т.к. сам люблю критиковать. Но на вопли без указания на ошибки или другое мнение внимания давно не обращаю. К сожалению, это действительно часть моей обширной аудитории последователей и ценителей. К счастью, небольшая. Иногда их потроллить бывает забавно. А разумные люди всё правильно понимают.

Опять же, я понимаю, что у некоторых комментаторов сейчас стресс, им надо сбросить на кого-нибудь негатив и агрессию. Пусть сбрасывают, ко мне не липнет )
Inemoa  (inemoa)
#
Стресс абсолютно у всех посетителей банков.ру. Это, по определению, прослойка которой есть что терять, поэтому она здесь и обитает. Стресс и у студентов физфака МГУ, уж им то казалось бы что...стресс у великовозрастного балбеса-курьера небольшой конторы, некогда импортной, охренительный стресс у ее хозяев. К сожалению, это нормальное состояние большинства. Троллить, как вы это называете, никого не стоит. Люди просто высказали мнение, отличное от вашего. А про 4 тысячи прочитавших и не отметившихся, им просто лень регистрироваться было. smile:D если вы будете менее агрессивны в комментариях, у вас прибавится звездочек, а народ перестанет бомбить шитом. И чуть больше юмора, мы это любим.
Рамиль Шарапов  (Ramil)
#
Виктор, любую информацию можно трактовать и использовать по-разному. Никто не заставляет никого действовать так или иначе..
vadbav  (vadbav)
#
Навеяло: "Издалека долго-о-о течёт река Волга-а-а..."
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

FINAL CALL 11/16
15 ноября вышли данные по исполнению федерального бюджета за очередной месяц — октябрь. 1. В апреле — августе 2016 года из Резервного фонда изъяли
0
Как вернуть «тетрадочный» вклад?
Короткий ответ: показать документы о вкладе в банке-агенте. Длинный ответ. Наверное, уже практически все вкладчики знают, что во многих банках с
6
Венера в Козероге
Венера вошла в Знак Зодиака Козерог и пробудет здесь до 09 декабря. Вместо иллюзий и идеализма приходят сдержанность в проявлении чувств, строгость оценок
0
Рынок нефти 9 декабря
Нефть прибавляет в ожидании второй части сделки ОПЕК+. В субботу, 10 декабря, в Вене встретятся члены non-OPEC производителей, 14 стран участников рассмотрят
0

Новые сообщения

  • Рынок нефти 9 декабря
    Нефть прибавляет в ожидании второй части сделки ОПЕК+. В субботу, 10 декабря, в Вене встретятся члены non-OPEC производителей, 14 стран участников рассмотрят
  • Рынок нефти 6 декабря
    Ситуация на нефтяном рынке локально не изменилась. Brent консолидируется в районе $54/bbl на нейтральном новостном фоне. Оптимизм после заключения сделки
  • Рынок нефти 5 декабря
    Нефть торгуется в небольшом минусе, отступая от 16 месячных максимумов. Пауза в дальнейшем оптимизме на рынке сейчас выглядит вполне логично. Во-первых,
  • Как связаться с Агентством по страхованию вкладов?
    В разговорах, связанных с отзывом лицензий банков, часто возникает вопрос: как сообщить что-то АСВ, задать вопрос, пожаловаться и т.п. Ниже - справочник
  • Рынок нефти 1 декабря
    ОПЕК после почти годичных переговоров и восьми лет перерыва приняла решение о сокращении добычи нефти. Отдельным успехом для рынка в целом и картеля в