Почему недвижимость (жилая), будут долго (или быстро, но сильно) дешеветь.

08.08.2017 12:37 5 3 493 просмотра
(это я решил вся свою писанину собрать в одном месте, что бы борясь с "экспертами - аналитиками" и прочими сторонниками кирпича, каждый раз не писать одно и тоже.)

1. необходимый товар "квартира", был многие годы, с нач. 90- х годов, недоступен основной массе населения. и за это время, он превратился в огромный, желанный "дефицит"
...и вот свершилось! народ, получил первый раз в жизни, возможность, купить свою многолетнюю "мечту". не обремененные долгами народные массы, дружно взяли
в первый раз кредиты ...и превратили спрос в огромную денежную волну, размер которой, понимая происходящее, значительно увеличили спекулянты (в т.ч. строители).и вся эта, разовая, финансово - эмоциональная волна и шибанула по ценникам, подбросив их до космических высот. а "эксперты", те небесных высот, ценники, попытались зафиксировать, и начали называть их, "справедливыми".
теперь всё. дефицит, отложенный спрос, ликвидированы. всё население, люди, которые хотели, за последние 10 лет, квартиры уже купили.
квартира, это товар, который без потери своих качеств, служит человеку, всю его жизнь. широкие народные массы, породившие ту великую волну спроса, на этот рынок, больше не придут. а другого населения, у нас нет.
волна роста цен кончилась, и превратившись в волну падения, пошла назад ...в будущее, к ценам начала 2000- х годов.
2. выдохся главный стимулятор спроса - ипотека. первую ипотеку, все взяли, а потянуть одновременно вторую, третью, люди не могут. она, стала процессом двусторонним. одни берут ипотеку, другие продают, ранее купленное в ипотеку.
3. разбежались спекулянты. которые, постоянно опережали на пол шага тех, кто пришел на этот рынок, купить "для себя", и тем самым разгоняли ценники.
4. недвижимость, не есть защитный актив.осознание этого, известного всему миру факта, в нашем обществе, ещё только началось. о том, что "только началось", говорит тот факт, что еще в кризисные пики 2014 года, люди поступали с точностью до наоборот. в тот момент, когда нужно было продавать, на нашем рынке царил покупательский ажиотаж
5. огромный рост предложения на рынке. который произошел по причине строительного бума последних 10 лет.
6. инфляция. с 2000 года, по сей день, цены в целом, выросли примерно в 5раз, а цены на недвижимость, за этот же период, примерно - в 15 раз! теперь, пора усредниться. на всё, цены продолжат расти, а на недвижимость, падать.
7. зарплаты, за 15 лет, тоже выросли в 15 раз. т.е., цены недвижимости, самым бессовестным образом, без оглядки на общую инфляцию и курс доллара , все эти годы, отбирали у людей, всю их зарплатную надбавку. это что за номер? сегодня, хваленая "доступность жилья", которая определяется по доходам населения, оказалась, примерно на том же, недоступном уровне 2000 года. важный момент. зарплаты, выросли в 15 раз, а ВВП, на основании которого, должны расти зарплаты, вырос, всего в 2 раза. т.е зарплаты, были не заработаны нашей экономикой, а тоже упавшее с небес, в виде нефте - долларов. то благополучие, страна уже просто проела, и теперь, здесь тоже придется всё усреднять (конечно с учетом инфляции).
8. "бизнес" аренда, утратил всякий экономически обоснованный смысл и перспективы.
9. западный сытый мир, тоже, в свое время, сыграл в похожие ценовые пирамиды. отмучился и зарекся, больше на эти грабли не наступать. и деньги в бетон, не зарывать.
10. к вышесказанным пунктам, которые четко проявились, уже в конце 2013 года и говорили о надвигающимся масштабном кризисе, добавляем, , сегодняшнюю нашу "новую реальность". куда теперь идет страна. это большая "тайна". но мне, понятно одно - денег для игр в "кирпич, на этом пути, нет. сегодня верить в недвижимость. это то же самое, что верить в счастливый хэпи энд с материальным изобилием, который нас ожидает в конце того пути, куда сегодня идет страна

я ничего не выдумал, не передернул и не вытащил нужный мне абзац из контекста. я просто перечислил, все финансовые "опоры", на которых стояла и росла наша недвижимость."опор" этих, больше нет. отделаться "коррекцией" в 20%, не получиться. .падение здесь, должно быть в разы. ...без последующего глобального разворота.

11. важный пункт забыл!) без которого не будет всей полноты картины "приехали".
у нас в стране, на 1 человека , приходится 23 м2. (в Европе в целом 35, в Германии 39). поэтому, учитывая, что сытая Европа, накапливала свои метры веками и туда стекались деньги из таких стран, как Россия, наши 23 м2, выглядят очень достойно. и покрывают необходимые жизненные потребности. к тому же, есть у меня большое подозрение, что цифра "23 м2", от лукавого, потому что она практически не меняется с 2010 года + в ней не учитываются незарегистрированные объекты... садовые "домики".
12. недвижимость будет по нарастающей облагаться поборами. она просто создана для поборов, ибо квартира выступает в роли залога, поэтому люди, будут как миленькие, оплачивать и все поборы и все штрафные проценты.

минстрой, стимулируя спрос, заявляет, что в улучшении жилищных условий, нуждается около 60 млн человек (цифра по памяти). т.е., минстрой спрашивает - хотите улучшить? хочу! вот и замечательно! но ответ "хочу", будет получен на любой подобный вопрос. тут нужно спрашивать "а есть ли у вас средства ну улучшение жилищных условий?". и последуют ответы, которые для минстроя, будут очень неприятны.

"цены предложения", которые у нас принято было считать, как бы, истинными и рыночными, теперь, являются, лишь красочными бумажными надписями, которые, в свое время, были подвешены к потолку, по случаю грандиозного народного праздника, "доступное жильё". праздник закончился. народ, обменял все свои доступные средства на доступное жилье и разошелся. а надписи те, на потолке, так и остались висеть. пора бы уж их и сымать... это был праздник не по календарю, он не повториться.
есть и вторая, не менее справедливая цена, про которую не принято говорить публично - цена спроса. а спрос сегодня, содержит в себе цифры, совсем иного порядка, как по цене, так и по объемам. и он продолжит падать и дальше.
да, продавцы, еще морально не созрели для сильного снижения цен. они ведь ожидали счастливого хэпи энда. и вот пока они готовятся и созревают, для принятия столь трудного решения, цены реальных сделок, продолжают падать и падать...
кто позже созреет, тот больше и проиграет. когда разочарование примет массовый характер. а случится это обязательно, то выйти из недвижимости, можно будет только на ценовом дне. на котором и закрепятся, новые, действительно справедливые цены, без последующего отскока и помыслов о новой ценовой пирамиде.

и на эту же тему. еще страниц 15 вперед. http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=22&TID=171773&PAGEN_1=412#forum-
message-list

Комментарии 5

Валентин Як
#
Очень мощная аналитика smile:thumbsup: Впервые вижу такой подробный анализ
Елена
#
Анализ очень правильный
Тимон  (plafon)
#
Аналитика, составленная безграмотным человеком, конечно же, внушает крайнюю степень доверия..
ks567  (ks567)
#
Цитата
Тимон пишет:
Аналитика, составленная безграмотным человеком, конечно же, внушает крайнюю степень доверия..

а я вам тут не языковед... мои запятые, куда хочу, туда и ставлю!)
нет доверия? ну и не надо... это дело личное.
если есть, что возразить по существу - пожалуйста. только не придирайтесь к цифрам статистики. они общеизвестны и не с потолка взяты.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Добрый вечер! Вы в принципе пишете много правильного. Но аргументация у вас мозаичная и неполная. Надеюсь, вы не обидитесь на жесткий стиль рецензирования, я всегда так делаю.
Давайте по пунктам.
1. Вы смешали аргументы с декларациями. У вас здесь два аргумента - А. насыщение потребностей и Б. Исчерпание демографического потенциала. Оба аргумента плохо раскрыты, но сама постановка верная
2. А вот здесь не вполне. Ипотека сейчас выполняет роль не накачки спроса, а его поддержания (чтобы не упал). Кредитная накачка еще не исчерпала себя на мой взгляд
3. Спекулянты и "инвесторы" немного приуныли, но пока не разбежались. Знаю просто много примеров. Кстати, сильно спрос они не разгоняют вопреки устоявшемуся мнению (постараюсь написать на эту тему)
4. Да, недвижимость в России защитный актив. Действие этого фактора двоякое. Например, во время кризиса люди покупают жилье, не давая ему сильно упасть. Во время роста - наоборот
5. Верно
6. На самом деле цены за последние 10 лет уже упали в 2 раза в реальных ценах. Насчет аргумента - "будем усредняться" - не уверен, что такая закономерность существует
7. это не аргумент, а декларация. Все намешано в кучу. Действительно, в существующих ценах немало заложено нефтяной ренты. Учитывая риски на нефтяном рынке, цены на жилье МОГУТ упасть. Справедливость ради, теоретически возможна ситуация когда нефть вырастет. Тогда все будет наоборот
8. плохо раскрытый аргумент. Лучше сказать, что рентабельность арендного бизнеса будет снижаться (налоги, увеличатся затраты на ремонт, платежеспособных людей станет меньше)
9. Декларация
10. Декларация
11. верно. Этот пункт можно раскрыть куда полнее. Я считаю, что существует миф о дефиците жилья в России
12. верно
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Оспаривание списания субординированных займов с позиции конвенционного права.
Декабрь 2014 - начало санации ПАО «НБ ТРАСТ» ознаменовал собой начало новой эры санаций банков, в ходе которых тысячи людей лишились вложенных инвестиций
0
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
2
Ретроградная Венера
Планета Венера вступила в свою ретроградную фазу, то есть эта планета находится в обратном движении. В этом состоянии Венера пробудет до 16 ноября. Что
0
Торжество матриархата и спрос на жилье
На рынке жилья, как и в жизни, начинают доминировать женщины, хотя внешне это не всегда заметно. Официальная статистика утверждает, что покупателей мужчин
0
"Осталось только имя..."
- поёт Боярский в "Трёх мушкетёрах". Я думал, что про итогам поста останется назвать только имя. И оно отнюдь не "Констанция". Но действительность
2

Новые сообщения