Эксперт недвижимости Репченко, снова меня злит своим "глубоким" анализом рынка!)

03.10.2017 15:10 3 795 просмотров
"Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?"
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/39948.htmlhttp://www.irn.ru/articles/39948.html

в этот раз, Репченко меня порадовал переносом сроков разворота рынка с 2020 на 2024 год. но весь этот позитив, он перечеркнул своей глубокой аналитикой рынка и ценообразования, в котором допустил 2 грубейших косяка, ошибки. + опять пытался замолвить доброе слово за строителей и их цены.

конгресс.. немцы какие то... циклы, волны. зачем так людям голову морочить?
было 2 волны роста. первая, когда появился рынок недвижимости, до кризиса 98 года. за наличный расчет. далее, до 2000 года, перезагрузка. а потом, с 2000 по 2015 гг, вторая волна роста, на кредитах и спекуляциях. с коррекцией в 2009 году.

теперь, нужно рассуждать не о росте грядущем, а о дне истинном и окончательном. до которого, еще далеко, даже при сохранении сегодняшней "стабильности". а при нестабильности экономической, которая обязательно будет, про цифры дна и говорить страшно.

"если цена метра опустится до 120 000 руб., ипотека еще немного подешевеет, а доходы слегка подрастут хотя бы в связи с инфляцией – разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями основной массы покупателей практически исчезнет. "
smile:!: вот он, главный косяк всей кирпичной аналитики!
из этого вывода "эксперта", следует, что когда "разрыв исчезнет", то спрос стабилизируется и население снова начнет покупать кирпич! и это преподносится, как нечто вполне естественное. как закон природы, не подлежащий обсуждению. да, были времена, но теперь то, эта тему уже отыграна и выкуплена населением. не кирпичом единым жив человек. у людей есть масса иных радостей и желаний, на которые они теперь будут тратить свои выросшие (неизвестно от чего) доходы.
...а кирпича, уже и так накупили. и в пересчете на душу населения, квадратных метров у нашего населения, уже достаточно.
кирпич, это товар разовой покупки. и в отличии от всех другие товаров, не требует регулярного обновления. а даже в случае обновления, здесь идет не чистая покупка нового, а обмен, через куплю/продажу, старого на новое. с небольшими денежными доплатами, в ту, или другую сторону.

но упрямые аналитики, продолжают упорно, преподносить кирпич, как обычный потребительский товар - вкусная колбаска, штаны и автомобиль.
у них кирпич, как водка, которой мало не бывает. и когда у нашего населения заведется в кармане лишний рубль, то оно, по логики "экспертов", должно, как алкаш за бутылкой, тут же, бежать за новым кирпичом. да ладно бы не было кредитов... но ведь хмельной кирпич, всем без меры наливают в ипотеку.
наше население и так уже много лет прибывает в состоянии пьянящего кирпичного головокружения. и теперь, настала пора вести трезвый образ жизни и считать целесообразность своих трат и покупок.

НАШ КИРПИЧ, ЭТО ТОВАР ОЧЕНЬ НЕОБЫЧНЫЙ И ХИТРЫЙ. . он содержит в себе качества, взятые из разных рынков. это и товар потребительский, и актив инвестиционный, и средство сохранения, и инструмент высоко доходный, спекулятивный... и бизнес аренда.
поэтому и аналитить кирпич, нельзя по одному букварю, взятого с какого то одного рынка. его ценообразование, есть переплетение различных сфер, рынков и настроений.
+ у кирпича, есть еще одно, главное отличие от всех других рынков. цены здесь, формирует не производитель - строитель, а рынок б/ушный, т.е. рынок готового, вторичного жилья.

а при упоминании "аналитиками" про инфляцию и снижение ипотечных ставок, как драйверов для роста или стабилизации цен, я вообще сразу начинаю ругаться непечатными словами! smile:evil:
цены кирпича, во времена того покупательского бума, взлетели до небесных высот, обогнав в разы общую инфляцию и без оглядки на величину кредитной ставки. и "аналитики", тогда об этом молчали. а теперь, когда эта пирамида начала валиться, вдруг вспомнили и про ставки, и про инфляцию... раз уж тогда молчали, так и теперь бы на эту тему, помолчали.
повторяю в сотый раз. ценовую пирамиду, привязывать к общей инфляции и стимулировать за счет снижения кредитной ставки - невозможно!

"Затоваривание рынка новостройками. Самый главный аргумент в пользу дальнейшего снижения цен – огромный навес предложения над спросом. Необходимо несколько лет на то, чтобы он рассосался".
smile:!: второй косяк. возведенный "экспертами" в догму неоспоримую.
куда и где рассасывается этот навес??? в крови покупателя что ли? или построенные квадратные метры. после того, как их продали строители, тут же превращается в песок и уходит в землю? или у нас запрещена продажа раннее купленного?
"рассосавшиеся" строительные метры, продолжают жить. до тех пор, пока не развалятся физически.
и периодически, выходят на вторичный рынок, увеличивая его предложения. у строителей - убыло, на вторичном рынке - прибыло.

в 90 е годы, страна почти 10 лет жила без новостроек, довольствуясь лишь вторичным рынком, тем, что было построено ранее. и никакого ценового апокалипсиса - не произошло. сначала там цены бодренько росли, а потом, в 98 м, так же бодренько навернулись. и во это произошло, при отсутствии строителей и новостроек.

ну сколько можно это слушать? в стране, кончились и деньги, и желание покупать кирпич. а "эксперты", продолжают плясать вокруг строителей! и подсчитывать, сколько они нам дадут свежих метров. ...и по какой цене.

Комментарии 3

anatolius  (anatolius)
#
Ну так какой главный вывод и в чем неправ Репченко?
aster-max  (aster-max)
#
дайте людям бабок - все в миг сметут )))
отсутствие спроса означает лишь отсутствие денег, а не то, что У КАЖДОГО уже прикуплено по квартирке, в чем уверен комментатор.
наше гос-во тратит деньги на закупку золота, на помощь и кредитование банков, на росОнана и прочие онанистические проекты, на все что угодно, но только бы не дать денег народу.
а квартиры, увы, госу-ву не нужны и основной потребитель квартир - это люди. которым гос-во зажало денег.
так что гос-во профукало деньги, которые можно бы было дать народу и получить платежеспособный спрос во всех в отраслях экономики ))
ирина земная
#
Цитата
aster-max пишет:
дайте людям бабок - все в миг сметут )))
отсутствие спроса означает лишь отсутствие денег, а не то, что У КАЖДОГО уже прикуплено по квартирке, в чем уверен комментатор.
наше гос-во тратит деньги на закупку золота, на помощь и кредитование банков, на росОнана и прочие онанистические проекты, на все что угодно, но только бы не дать денег народу.
а квартиры, увы, госу-ву не нужны и основной потребитель квартир - это люди. которым гос-во зажало денег.
так что гос-во профукало деньги, которые можно бы было дать народу и получить платежеспособный спрос во всех в отраслях экономики ))


Наоборот государство заинтересовано в квартирах (чем больше квартир тем больше оно имеет с налогов по недвижимости, капремонтах, камунальных)
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Оспаривание списания субординированных займов с позиции конвенционного права.
Декабрь 2014 - начало санации ПАО «НБ ТРАСТ» ознаменовал собой начало новой эры санаций банков, в ходе которых тысячи людей лишились вложенных инвестиций
0
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
3
Ретроградная Венера
Планета Венера вступила в свою ретроградную фазу, то есть эта планета находится в обратном движении. В этом состоянии Венера пробудет до 16 ноября. Что
0
Торжество матриархата и спрос на жилье
На рынке жилья, как и в жизни, начинают доминировать женщины, хотя внешне это не всегда заметно. Официальная статистика утверждает, что покупателей мужчин
0
"Осталось только имя..."
- поёт Боярский в "Трёх мушкетёрах". Я думал, что про итогам поста останется назвать только имя. И оно отнюдь не "Констанция". Но действительность
2

Новые сообщения