Маслов Дмитрий 14.10.2018 19:13 maslovdm
Экономический смысл московской реновации
Тема "реновации" обросла всевозможными спекуляциями. Теперь, когда пыль от пиар-кампании немного улеглась, назовем истинную цель этой программы. Напомним, что московская «реновация» - это программа сноса хрущевок, и переселение жителей в новые, специально построенные на этом месте дома. Разумеется, не стоит думать, что это какая-то особая благотворительность со стороны московской мэрии. На бумаге все выглядит неплохо – стоимость квартир в новых домах выше, жители вроде бы выигрывают. Однако есть несколько «но», о которых ниже. Не выдерживают критики и всевозможные «теории заговора». Например, что стройкомплекс находится в глубоком кризисе и необходимо спасать его за счет бюджета. Или что людей обязательно переселят далеко за МКАД. Политическая подоплека? Здесь отчасти стоит согласиться. Власти решили использовать эту тему как козырь перед выборами (хотя, по-видимому, недооценили сопротивление части населения), рассчитывая на всеобщее одобрение. Читать далее
Маслов Дмитрий 06.10.2018 19:06 maslovdm
Торжество матриархата и спрос на жилье
На рынке жилья, как и в жизни, начинают доминировать женщины, хотя внешне это не всегда заметно. Официальная статистика утверждает, что покупателей мужчин и женщин примерно поровну, но не торопитесь – очень часто мужчины лишь формальные игроки. А за ними – стоят их жены. Женщины пока зарабатывают значительно меньше мужчин, но это не мешает им либо покупать самим, либо (если денег недостаточно) делать это руками мужчины. Кроме того, матриархат как явление, разрушает традиционную семью, сепарирует мужчин от женщин, вынуждая и тех и других активнее скупать недвижимость. Я отнюдь не утверждаю, что мужчины не заинтересованы в покупке квартиры. Однако их мотивация, если они принимают решение независимо от мнения своих подруг, существенно иная. Им значительно менее интересна квартира как материальное благо; не нужна огромная площадь, так как они понимают, что это повышает расходы на обслуживание; они менее подвержены маркетинговым уловкам застройщиков. С другой стороны, мужчины все равно могут клюнуть на квартиру, если она позиционируется как «престижное благо», а также могут рассматривать квартиру как «инвестицию» (точнее, спекуляцию, для получения гипотетического заработка). Читать далее
Маслов Дмитрий 02.10.2018 21:09 maslovdm
ПРИВЕДЕТ ЛИ ОТМЕНА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА К РОСТУ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ? МИФ О ДОРОЖАЮЩИХ НОВОСТРОЙКАХ
Откуда взялось убеждение, что отмена долевого строительства неизбежно приведет к росту цены квартир? Такая уверенность, в свою очередь обычно опирается на широко культивируемый миф, что новостройка дорожает по мере строительства. Поэтому нам придется сначала разобрать природу этой догмы. И здесь, я бы сказал, не просто маленькая неточность – а попросту подмена понятий. Аргумент о дорожающих новостройках используют чаще всего от отчаяния – чтобы хоть как-то обосновать рост цен на жилье, там, где его нет и в помине. Иногда – из-за непонимания, в чем разница между готовым жильем и его недостроенным аналогом. Проблема в том, что «новостройка» (а точнее, недострой) – это не жилье вообще. Люди покупают не физический объект, а финансовый инструмент – обещание застройщика построить квартиру или, можно сказать, «фьючерс» на покупку квартиры. Еще раз – это производный финансовый инструмент, а не квартира. Соответственно, по мере роста строительной готовности, будет расти в цене и данный «фьючерс». Читать далее
Маслов Дмитрий 26.09.2018 10:49 maslovdm
Мысленное упражнение для квартирного инвестора
Предлагаю простое умственное упражнение для квартирного «инвестора». Вот вы вложились в квартиру. И вы надеетесь, что ваша квартира будет расти в цене, и через X лет вы получите на Y больше денег (чем вложили). А теперь представьте себе человека, который захочет заплатить эти лишние Y денег. Выражаясь биржевым сленгом, вы должны четко представлять, об кого будете закрывать свой «лонг в недвижимости». Ведь вы же не считаете, что это Дед Мороз, который придет с мешком денег и купит вашу квартиру по той цене, какую вы хотите? Нет, это не добрый волшебник. Тогда почему вы уверены, что он уже не купил свою квартиру (одновременно с вами), чтобы жить в ней или перепродать позже, подобно вам? Зачем ему покупать у вас завтра, когда он может купить на рынке сегодня, на Y дешевле? И сотни, и тысячи других инвесторов, вместе с ним. Или вы считаете, что вы умный, а они все идиоты? Но кто, все-таки, этот человек? Если не сейчас, а лишь через X лет некто купит квартиру себе в убыток (и вам в прибыль) то это может произойти по одной из следующих причин: 1. Читать далее
Маслов Дмитрий 20.09.2018 21:49 maslovdm
Соль материнского капитала
Материнский капитал - одна из форм государственного субсидирования рынка жилья. Бессмысленная с точки зрения декларируемых целей, неудобная и не особо выгодная для населения. Какая декларируемая цель введения материнского капитала? – поощрение рождаемости, поддержка российских семей. Как обычно, вся ради народа и простого человека. Помог ли материнский капитал (м.к). повысить рождаемость? – нет, как, впрочем, и любые другие «монетарные» способы. Мотивация заведения детей – очень сложная и принципиально неэкономическая. В лучшем случае программы помогают сдвинуть рождения на более ранние периоды. Рост количества рождений в 2010-е годы связан с благоприятной возрастной структурой населения. Фактическая цель м.к. – поддержание застройщиков и первичного рынка жилья. Вопреки разговорам о многовариантном использовании м.к. (на образование детей, на накопительную пенсию и проч.), более 90% поступает на рынок жилья, в первую очередь, на первичный рынок. Читать далее
Маслов Дмитрий 16.09.2018 20:34 maslovdm
В России не 146 миллионов человек, а на 7 млн. меньше?! Просто садимся и считаем
Признаться, я не любитель конспирологии и теорий заговора. Но когда цифры решительно не «бьются», приходится искать какие-то внятные и рациональные объяснения. В принципе, тема уже была затронута в публикациях. Чудеса демографии: в России «пропали» 7 миллионов человек. https://www.ridus.ru/news/270200 Кто-то обратил внимание, что количество зарегистрированных избирателей (109 млн. на январь 2018г), с поправкой на несовершеннолетних, даже близко не дает цифру в 146,8 миллионов, о которой отчитывается Росстат. И ладно если бы ошибка была незначительной – ее можно было списать на статистическую погрешность или еще какие-то факторы. Но где-то «в песках» потерялись около 7 млн. человек – а этого уже вполне достаточно, чтобы призадуматься. Конечно, прежде чем строить далеко идущие выводы об ущербности российской статистики, надо проверить более простые объяснения. Например, что в цифрах по избирателям не учитываются некоторые категории граждан: А) Недееспособные Б) Находящиеся в местах лишения свободы Но, если бы разночтения были вызваны именно этими причинами, мы могли бы ожидать, что распределение ошибки легло бы равномерно на все субъекты РФ (действительно, вряд ли стоит полагать, что доля недееспособных граждан, например, в Мордовии будет принципиально выше или ниже, чем в Татарстане). Читать далее
Маслов Дмитрий 12.09.2018 10:57 maslovdm
Пять причин, что жилье упадет до глубин
Ранее я касался долгосрочных факторов в пользу роста цены жилья. Теперь, давай подумаем, какие существуют доводы в пользу удешевления (тоже пока долгосрочные). Здесь сразу для любителей проецировать на «Россию, здесь и сейчас» - в этой заметке я касаюсь абстрактных теоретических закономерностей. Прямые практические выводы надо делать очень аккуратно – т.к. цена – это равнодействующая огромного количества факторов. 1. Товарная сущность квартир Недвижимость существует сразу в двух ипостасях, что часто запутывает людей. Квартиры одновременно и товар (физическое благо, продукт) и деньги (средство накоплений, инвестиции и актив приносящий доход). Если смотреть на квартиру только с точки зрения товара, то серьезных причин для постоянного роста ее цены стабильно выше инфляции почти нет. Скорее наоборот – постепенно реальная цена будет сползать вниз, отражая все более высокий уровень технологий. Единственное исключение – это ситуация, когда предложение товара принципиально ограничено (нехватка места для строительства). Читать далее
Маслов Дмитрий 06.09.2018 18:37 maslovdm
Семь причин, почему жилье растет до вершин
Часто приходится слышать, что «квартиры дорожают всегда». Дескать, в любой ситуации покупай квартиру и не прогадаешь. Утверждение столь же безответственное, сколь и неверное Но определенные основания в пользу теории удорожания все же имеются. Попробуем разобраться где тут домыслы, а где факты. Прежде чем приступить к описанию факторов цен на жилье, отдельно выделим инфляционный фактор. Когда мы говорим о росте цен на квартиры, мы, разумеется, имеем в виду рост реальных цен. Однако многие путают номинальные и реальные цены, считая ростом цен на жилье простое переписывание ценников вслед за остальными товарами. Конечно, если записывать инфляционный фактор в союзники теории удорожания, то тогда не только квартиры, но и все другие товары, начиная от колбасы и заканчивая газовыми турбинами, внезапно становятся «инвестиционно привлекательными»! Абсурд? Но тогда и для квартир тоже. Конечно, мы должны учитывать ослабления покупательской способности денег и считать динамику цен на квартиры в реальном выражении. Читать далее
Маслов Дмитрий 03.09.2018 10:15 maslovdm
Закон понижения качества арендаторов
Бурное строительство, в сочетании с желанием людей иметь свой "угол", приводят к интересным закономерностям на рынке аренды. В предыдущих статьях я упомянул несколько казусов нерационального поведения на рынке жилья. Когда дело касается покупки квартиры, люди ведут себя не как экономические агенты, описанные в теории микроэкономики, а в соответствие со своими инстинктивными (= психологическими) установками. Очевидно, что получение квартиры в собственность сегодня – важнейшая экономическая цель подавляющего большинства россиян. Огромное количество людей стремятся к этому одновременно, хватая заветные метры при любой, малейшей возможности. А там, где множество людей действуют в едином порыве (=одинаково), возникают интересные закономерности или даже, можно сказать, законы. Один такой своеобразный закон я сегодня разберу. Это закон «понижения качества арендаторов». По мере того, как все больше людей отказываются от съема жилья, переезжая в собственную квартиру, качество тех, кто приходит им на смену, будет все ниже и ниже. Читать далее
Маслов Дмитрий 30.08.2018 17:08 maslovdm
Казусы нерационального поведения: «Оставлю квартиру детям или себе на пенсию»
И вновь, как в случае с «дядей» (это персонаж, которому никто не хочет платить), идея к этой заметке возникла после того, как я в сотый раз услышал от кого-то трафаретную фразу: «Покупаю квартиру, чтобы оставить ее детям». Другой вариант этой фразы «куплю себе на пенсию». Когда многие, совершенно незнакомые друг другу люди, начинают вести себя, ну скажем, странно и в оправдание своим нелогичным действиям приводить одни и те же обоснования, одними и теми же словами, это как минимум повод задуматься. А все ли здесь так просто? Человеку свойственно поступать нерационально, но совершив такой поступок, он всегда пытается придать ему видимость смысла. Сначала совершается действие, а уже потом под него подводится аргументация. «Дети» и «пенсия» удобны тем, что, во-первых, думать о них – это социально одобряемое поведение, а во-вторых, совершенное как бы ради них действие (покупка квартиры) максимально отдалено по времени от момента, когда эффективность этого действия будет доказана (или опровергнута). Читать далее
Маслов Дмитрий 28.08.2018 21:40 maslovdm
КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «БУДУ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ ГОД (ДВА, ТРИ...), НО ТОЛЬКО НЕ В УБЫТОК СЕБЕ»
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к. это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения. При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали. Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову, на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась. Читать далее
Маслов Дмитрий 26.08.2018 17:31 maslovdm
И ВСЕ-ТАКИ, ЧТО ВЫГОДНЕЕ, ИПОТЕКА ИЛИ АРЕНДА
Разместив небольшую заметку про «дядю», я, честно говоря, не ожидал такой бурной реакции. Во многом это именно психологическая реакция, о которой я и говорил. Под определенные эмоции подстраивается аргументация. Желание купить во что бы то ни стало сильнее здравого смысла, и логические аргументы блокируются. Попутно выяснилось, что многие читатели действительно не понимают, как считать сравнительную выгоду аренды и ипотеки. В интернете гуляет множество расчетов на эту тему, но они обычно касаются каких-то конкретных примеров. Ситуацию в целом они не проясняют, а только вносят путаницу. Пожалуй, я готов раз и навсегда закрыть этот вопрос, ведь все сводится к достаточно тривиальной задачке на проценты. Чтобы ее решить, я ее переформулирую, т.к. задача на самом деле сводится к вариантам – «купить квартиру и получить арендный доход» и «положить деньги в банк на депозит». Именно так: покупатель квартиры получает арендный доход, но несет расход по кредиту. Читать далее
Маслов Дмитрий 24.08.2018 01:32 maslovdm
КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЕТ!»
Одна из причин, почему так сложно получить качественную и независимую аналитику на рынке жилья в том, что влиятельным группам интересов это совершенно ни к чему. Застройщики, агентства недвижимости, банки, риелторы и обслуживающие их маркетологи находятся в одной упряжке и всегда действуют в едином порыве. Их задачи противоположны интересам рядового потребителя. Одна из широко известных манипуляций – создание общего информационного фона, в котором цены на жилье росли, растут и будут расти. Суть ясна: заработать больше денег и побудить людей ускорить решение о покупке. Эксплуатируются глубинные страхи людей - потерять нажитое добро, деньги. То, что этот страх имеет глубинное происхождение, доказывает многочисленные случаи ажиотажа на потребительских рынках – во время кризисов, при первых сообщениях о каких-то сбоях в поставках. Например, выстраиваются очереди за сахаром, солью, консервами и т.д. В конце 2014 года, после того, как рубль девальвировался, кто беднее, хватал сахар и гречку, кто чуть богаче – бытовую технику. Читать далее
Маслов Дмитрий 24.08.2018 01:28 maslovdm
КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «ЛУЧШЕ БУДУ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ, НО ЖИТЬ В СВОЕМ, ЧЕМ ПЛАТИТЬ «ДЯДЕ» ЗА ЧУЖУЮ»
Этот неизменный «дядя», пожалуй, главный герой обывательских рассуждений о жилой недвижимости, т.к. постоянно встречается у людей, не знакомых между собой. Нелюбовь к «дяде» перекрывает все разумные и рациональные доводы. Давайте разберемся, почему. Безусловно, существует множество случаев, когда купить жилье выгоднее, чем снимать, однако это вопрос чисто математический. Свои расчеты я приводил в статье «что выгоднее: ипотека или аренда». Как правило, на одной чаше весов выплаты арендодателю, на другой – выплаты банку процентов. Причем, зачастую, банку приходится платить больше. Почему выплаты процентов банку более предпочтительны, чем выплаты за съем, никто обычно внятно объяснить не может. Не хочу «платить дяде» и все. Хотя банк вроде тоже далеко не родственник, и не близкий. Это и есть психология. После того как математические аргументы показывают свою несостоятельность, люди пытаются обосновать свое нерациональное решение неэкономическими аргументами. Читать далее

Популярные сообщения

Право на судебную защиту: миф или реальность для клиентов «лопнувших» банков.
Последние годы очень много пишут и говорят о «лопнувших» банках, когда первыми всегда страдают, как правило, физические лица -вкладчики и бывшие вкладчики
2
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
7
Ретроградная Венера
Планета Венера вступила в свою ретроградную фазу, то есть эта планета находится в обратном движении. В этом состоянии Венера пробудет до 16 ноября. Что
0
Торжество матриархата и спрос на жилье
На рынке жилья, как и в жизни, начинают доминировать женщины, хотя внешне это не всегда заметно. Официальная статистика утверждает, что покупателей мужчин
0
Карта рассрочки «Халва» Совкомбанк.
Карта присутствует на рынке достаточно давно (с конца марта 2017г.), но особую популярность она приобрела с введением в действие программы балльного кэшбека
5

Новые сообщения