Одна из причин, почему так сложно получить качественную и независимую аналитику на рынке жилья в том, что влиятельным группам интересов это совершенно ни к чему. Застройщики, агентства недвижимости, банки, риелторы и обслуживающие их маркетологи находятся в одной упряжке и всегда действуют в едином порыве. Их задачи противоположны интересам рядового потребителя.

Одна из широко известных манипуляций – создание общего информационного фона, в котором цены на жилье росли, растут и будут расти.

Суть ясна: заработать больше денег и побудить людей ускорить решение о покупке. Эксплуатируются глубинные страхи людей - потерять нажитое добро, деньги.

То, что этот страх имеет глубинное происхождение, доказывает многочисленные случаи ажиотажа на потребительских рынках – во время кризисов, при первых сообщениях о каких-то сбоях в поставках. Например, выстраиваются очереди за сахаром, солью, консервами и т.д. В конце 2014 года, после того, как рубль девальвировался, кто беднее, хватал сахар и гречку, кто чуть богаче – бытовую технику. А на самом верху пирамиды, обеспеченные люди спешно снимали деньги из банков и «инвестировали» в автомобили и квартиры.

Хотя чаще всего слухи оказываются беспочвенными, мало кто может сопротивляться всеобщей истерии. В такие моменты никто не анализирует, насколько правдоподобен тот или иной слух, но действует вместе с толпой.

Так, перечисленные выше действия людей в 2014 году вряд ли кому-то принесли успех. Гречка если и подорожала, то половина закупленного впрок пропала; электроника пылилась на полках; автомобили быстро потеряли в стоимости за счет износа; а квартиры и часть услуг вовсе подешевели.

Конечно, сложно винить российский народ, что он так легко поддается ажиотажу. Историческая память жива. В советский период, как известно, наблюдался широкий дефицит товаров. Достаточно было одной вести, что привезли товар, как сбегалась целая толпа. В период «становления демократии» ситуация была не сильно лучше. Астрономическая инфляция, обесценения всех накоплений, периодические финансовые кризисы и постоянная смена правил игры со стороны государства.

Российский народ уже никому и ничему не верит, и постоянно ждет какой-то подставы от властей. Но ровно поэтому им легко манипулировать.

/////

В недвижимости «разогрев аудитории» имеет огромнейшее значение. Без постоянного роста цен или, по крайней мере, без страшилок насчет будущего подорожания, количество покупателей начинает стремительно сокращаться:

Во-первых, автоматически исчезают все «инвесторы», надеющиеся заработать на перепродаже.

Во-вторых, уходят большинство «ипотечников», т.к. ипотека математически выгодна только при росте цен на актив.

В-третьих, уходит часть консервативных покупателей, готовых повременить с покупкой.

Остаются только те, кому квартиры действительно нужны как потребительское благо (негде жить, под расширение площади для семьи) и часть консервативных инвесторов, готовых удовольствоваться небольшим доходом с аренды.

Однако такое развитие ситуации категорически не устраивает широкую группу бенефициаров, перечисленных в начале статьи. Интересы потребителей (тех, кто покупает для себя) - в дешевом жилье. Но кому нужны эти потребители, если на другой стороне баррикад столько заинтересованных в другом исходе игроков?

Парадоксальным образом, заставляя людей действовать в спешке и неразумно, бенефициары подорожания сами ведут себя нерационально и не в состоянии просчитывать долгосрочные последствия своей политики. Они постепенно загоняют и себя, и весь строительный сектор в ловушку.

К чему приводит постоянное нагнетание спроса на жилье:

1. Пузыри и неизбежный кризис. Чем выше забрался, тем глубже и больнее придется падать.

Это очевидный момент (и тема отдельной статьи)

2. Исчерпание спроса.

Чем больше купят сегодня, тем меньше купят завтра. Вопреки вере адептов потребительского рынка (что якобы потребности не насыщаемы), любой спрос рано или поздно насыщается и недвижимость не исключение.

А кто купил ненужное, тот рано или поздно его продаст, добавив импульс к обрушению рынка.

Ипотека как инструмент поддержания спроса – это попытка решить текущие проблемы за счет будущего спроса.

А рост цен сам по себе уже сокращает спрос.

Так или иначе, после окончания искусственной подпитки, совокупный спрос неизбежно начнет сокращаться, а предложение наоборот вырастет, хотя бы за счет кумулятивного эффекта. Итог ясен из теории микроэкономики.

3. На постоянную истерику в СМИ перестают реагировать.

Если повторять одну и ту же мантру, то вскоре даже самые подверженные рекламе умы перестают на нее реагировать.

4. Замусоривание информационного пространства

Постоянная попытка дезинформировать население приводит к дезориентации и деморализации людей. Они перестают вообще хоть кому-то верить. И соответственно, действовать.

////

Если говорить о России последних лет, то статистика говорит не в пользу теории удорожания. Какой-то значимый рост закончился уже к 2008 году, после чего лишь наблюдались небольшие всплески. Если брать последние 3 или 5 или 10 лет, номинальные цены остались примерно на том же уровне. С учетом поправки на обесценения рубля – тренд вниз очевиден.

Но сторонники удорожания так просто не сдаются. У них есть ряд полемических приемов, чаще всего основанных на демагогии и подмене понятий.

Разберем их немного подробнее:

1. Игнорирование инфляционных процессов (обесценение денег).

Расчет индексов в номинальных ценах при высокой инфляции, мягко говоря, не совсем корректен. Инфляция не недвижимость отличается от потребительской инфляции, но обесценение денег все равно никто не отменял. Иначе бы самыми крутыми инвестициями были бы крупа и тушенка – они за 10 лет подорожали в несколько раз. Можно было бы нажить огромные деньги. На этом фоне, топтание на месте номинальных цен на жилье – настоящий провал.


2. Частные случаи выдаются за общее правило.

С помощью частных примеров пытаются доказать общее утверждение. Любой логик вам скажет, что это методологически неверно. Всегда можно найти какой-то дом или квартиру, проданную дороже, чем покупалась. Или мифическую семью, которая сумела «навариться» на перепродаже. Как иллюстрация это еще может сгодиться, как доказательство – точно нет.

3. Взятие нужного периода для сравнения.

Классический пример работы фейковой статистики. Колебания редко когда бывают однонаправленными, поэтому всегда можно найти период, который как бы подтвердит твою гипотезу. Берется или слишком короткий (год-два) или слишком длинный период в зависимости от цели. Например, появляются такие новости «Цены на квартиры в городе N выросли за последний месяц на 1,5%». Каждый, кто хоть когда-то работал со статистикой, понимает, что ценность этой информации стремится к нулю, даже если не было сознательной попытки дезинформации.

Иногда ссылаются на период роста, бывший в далеком прошлом. Например, в начале 2000-х цены на жилье бурно росли. Кто-то любит вспоминать даже на 90-е годы, потому что со свежими примерами есть сложности.

4. Ссылка на мнение непонятных экспертов.

Вообще говоря, сколько людей, столько и мнений, и это нормально. Если кто-то считает, что цены будут расти, и его мнение обоснованное, то оно имеет право на жизнь. При этом необходимо уточнить, не наблюдается ли у эксперта конфликта интересов (не представляет ли он одну из групп бенефициаров).

Адепты подорожания из всей экспертной разноголосицы выбирают то, что им нужно и массово тиражируют в СМИ, пытаясь запутать людей.

5. Периодический вброс «страшилок»

Например, нагнетание истерики вокруг банковских вкладов (чтобы люди не несли туда деньги). Или ссылки на некоторые будущие законодательные изменения (например, «отмена долевого строительства», «реновацию» и т.д.), которые вообще-то можно трактовать по-разному.

6. Игнорирование аргументов, которые работают в противоположном направлении.

На цену недвижимости влияет множество факторов. Одни действуют вверх, другие вниз. Понять, где находится равнодействующая – это задача профессионального аналитика. Бенефициары подорожания используют только «правильные» аргументы

7. Подмена понятий

Классический пример подмены понятий: удорожанием недвижимости называется рост цен по мере повышения строительной готовности проекта. Очевидно, что готовое жилье стоит больше, чем проект на стадии котлована, но это не рост цены квартир! У этого феномена совершенно другая природа. Это также тема отдельной статьи.

////

Как видим, способов и методов оболванивания населения достаточно. Иногда это сознательная дезинформация, иногда просто массовые заблуждения.

В любом случае, следует помнить несколько вещей:

- Фильтровать новости, особенно если прослеживается явный интерес к манипуляции.

- в любой ситуации, особенно касающихся личных финансов, рассчитывать прежде всего на себя: на свою логику, мышление и здравый смысл.

- помнить, что история никогда с точностью не повторяется, хотя и бывают похожие ситуации. Любая стратегия и тактика работают только в определенных условиях и в определенное время.