КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «БУДУ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ ГОД (ДВА, ТРИ...), НО ТОЛЬКО НЕ В УБЫТОК СЕБЕ»

28.08.2018 21:40 9 1 115 просмотров
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает

Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к. это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения.

При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали.

Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову, на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась.

Именно так работает психология на финансовых рынках. В недвижимости (купля-продажа) эта психологическая особенность также широко известна, хотя и недостаточно подробно описана.

Более того, именно эта закономерность приводит к тому, что цены на жилье падают очень медленно и неохотно.

Если на рынке акций доминируют крупные игроки, то на вторичном рынке жилья – частные собственники. Если все частники «упрутся рогом» (а именно так и происходит), то цены действительно могут словно бы застыть. При этом количество сделок снизится, т.к. покупатели тоже не дураки, и не будут покупать по завышенным ценам. В итоге возникает патовая ситуация – продавцы не хотят дешево продавать, а покупатели не хотят дорого покупать. Остаются лишь единичные сделки, а весь спрос уходит на первичный рынок, где работают крупные компании, заинтересованные в объемах продаж и поэтому более гибкие в своей ценовой политике.

В итоге проигрывают все, кроме застройщиков. Продавцы годами не могут реализовать свою недвижимость, а покупатели лишены реального выбора на вторичном рынке.

Но все же время работает на покупателей, а не продавцов. Во-первых, даже стабильные цены на жилье выгодны покупателям, т.к. инфляцию никто не отменял. Потенциальный покупатель, если у него есть какие-то средства, может положить их в банк и получать процент. Даже консервативный процент позволяет существенно увеличить бюджет покупки (например, 6% годовых за три года увеличивает его на 19%, а 8% - уже почти на 26%). Во-вторых, упорство продавцов играет против них же: оно замедляет снижение цен, но и нивелирует риск быстрого взлета в дальнейшем, когда тенденция развернется. Достаточно будет спросу немного оживиться, как на рынок выйдут множество продавцов, которые «сидели в засаде». Про покупателей такое сказать нельзя – имеющих свободные деньги изначально немного. В-третьих, недвижимость, хотя и медленно, теряет в цене за счет износа (так, еще недавно люди охотно покупали «хрущевки», теперь и спрос и цены на некачественное жилье упали).

Что касается убеждения, что «если квартира не продалась за год, то продастся за три» неверно. На падающем рынке реализовать завтра дороже, чем сегодня – из области фантастики. Максимум, что возможно – это убедить себя и окружающих, что удалось заработать. К примеру, купить квартиру за 2 миллиона, потратить миллион на ремонт, полмиллиона на ипотечный кредит, двести тысяч на оформление двух сделок и продать за 3 миллиона. И рассказывать всем, что «заработал миллион», хотя на самом деле убыток составил 700 тыс.

Покупатели настороженно относятся к квартирам, которые давно находятся в продаже, предполагая какой-то изъян.

Продавцам было бы гораздо проще сразу реализовать свое жилье по реальным ценам, раз уж они приняли решение о продаже, а возможный «убыток» легко отбить за счет банковского процента. Но в действительности, только единицы могут так поступить. Остальные предпочитают ждать неведомого роста цен, наподобие моего приятеля с акциями «ОГК-2».

Комментарии 9

Кошка Варя
#
Наивность, низкая финансовая грамотность, неумение считать и анализировать, делают своё дело.
Сосед так свою бабушкину однушку продавал. Выставил за 6500к, в итоге продал через три года, недавно после девальвации сильно дешевле и времена "стабильности курса", еще и на рублевый депозит положил smile:D . Как говорится - на таких и зарабатывают, таких имеют и кидают. Локти и всё остальное грызть будет попозжа.
Сообразив по ситуации он мог бы продать свою халупу сразу, не сильно дешевле, но сейчас это было бы 7-8 миллионов в рублях. Если уж рубли так нужны.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Некоторые не умеют считать. Но чаще всего, прекрасно понимают, но не могут "зафиксировать убытки" (т.е продать дешевле, чем сами покупали). Из-за этого передерживают актив и в итоге теряют. Для рынка жилья эта психологическая особенность имеет очень важное значение. Цены падают очень медленно и обычно все снижение происходит в реальных ценах, а не в номинальных. В экономической теории это называется "денежной иллюзией"
geokis  (geokis)
#
а у нас в городе есть история правда не про квартиру а гараж:
продавался гараж за 600 000 руб., точнее он совсем не продавался (люди конечно интересовались ценой) прошло 1,5 - 2 года и этот гараж продается за 1 000 000 руб., и тоже никто не покупает, зато владельцы виртуально миллионеры smile:D
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
geokis пишет:
а у нас в городе есть история правда не про квартиру а гараж:
продавался гараж за 600 000 руб., точнее он совсем не продавался (люди конечно интересовались ценой) прошло 1,5 - 2 года и этот гараж продается за 1 000 000 руб., и тоже никто не покупает, зато владельцы виртуально миллионеры smile:D


9/10 предложений, если не больше (в циане, авито и др) - это такой же "виртуал". Покупка всегда совершается по минимальной границе, а такие объявления нечасто задерживаются в рекламе. Самое печальное, что новые продавцы, когда думают, какую ставить цену, смотрят на имеющиеся объявления, да еще и накидывают сверху.
Елена Нусс  (nuss)
#
Не знаю для кого эта статья. Мы в самый кризис в 2014 году продали две квартиры на вторичном рынке и цены не снижали. На однешку в доме 74 года спрос был такой, что звонили еще год после продажи, хотя объявление сняли через неделю. Просмотров было по пять в день. Так что спрос на вторичное жилье как был высоким, так и остается. Потому как первичку в нашем городе строят на окраине и вдоль дороги, а весь центр по второй линии от дороги - это вторичка. И более комфортно жить во вторичке в самом центре и в тихом дворе, чем в первичке на объездной дороге.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Елена Нусс пишет:
Не знаю для кого эта статья. Мы в самый кризис в 2014 году продали две квартиры на вторичном рынке и цены не снижали. На однешку в доме 74 года спрос был такой, что звонили еще год после продажи, хотя объявление сняли через неделю. Просмотров было по пять в день. Так что спрос на вторичное жилье как был высоким, так и остается. Потому как первичку в нашем городе строят на окраине и вдоль дороги, а весь центр по второй линии от дороги - это вторичка. И более комфортно жить во вторичке в самом центре и в тихом дворе, чем в первичке на объездной дороге.


Комментарий интересный, но бесполезный, т.к. никакой конкретики. Кроме той, что было это в 2014 году. Скорее всего попали под ажиотаж конца 2014 года, когда действительно сметали все, включая квартиры. И второе - видимо сразу поставили адекватную цену, поэтому и продали.
Дмитрий  (animegravitation)
#
Цитата
Елена Нусс пишет:
ак что спрос на вторичное жилье как был высоким, так и остается. Потому как первичку в нашем городе строят на окраине и вдоль дороги, а весь центр по второй линии от дороги - это вторичка. И более комфортно жить во вторичке в самом центре и в тихом дворе, чем в первичке на объездной дороге.

Очень голословно
Для некрупных городов центр и окраина по сути одно и тоже
Причем центр часто хуже ибо нет ни ТЦ ни офисов ничего
Лишь пафосные бутики в исторических зданиях да куча народа что несётся через центр smile:)
А хату можно и не на отшибе найте а в норм районе с парой гипермаркетов недалеко

А в исторической застройке сплошь пятёрочки и мини магниты например smile:)
Stefany  (Stefany)
#
В прошлом году с торгов купили комнату. Покупка позволила получить гонорар, т.к. при продаже деньги получил взыскатель, наш клиент. Пытались продать дороже, но рынок не позволил, поэтому падали постепенно. Видимо, стоило снижаться быстрее.
В этом году продали. Зафиксировали примерно 45.000 рублей убытка. 20.000 рублей - разница между ценой покупки и ценой продажи, остальное коммуналка.
Самую яркую фиксацию убытков видела при составлении договора купли-продажи для клиентов. Куплена комната в 2014 году за 725.000 рублей, продана в июле этого года за 390.000 рублей.
essliness  (essliness)
#
Цитата
Елена Нусс пишет:
Не знаю для кого эта статья. Мы в самый кризис в 2014 году продали две квартиры на вторичном рынке и цены не снижали. На однешку в доме 74 года спрос был такой, что звонили еще год после продажи, хотя объявление сняли через неделю. Просмотров было по пять в день. Так что спрос на вторичное жилье как был высоким, так и остается. Потому как первичку в нашем городе строят на окраине и вдоль дороги, а весь центр по второй линии от дороги - это вторичка. И более комфортно жить во вторичке в самом центре и в тихом дворе, чем в первичке на объездной дороге.


В 2014 году был не "самый кризис", это был как раз последний год, когда вы могли по нормальной цене продать.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Право на судебную защиту: миф или реальность для клиентов «лопнувших» банков.
Последние годы очень много пишут и говорят о «лопнувших» банках, когда первыми всегда страдают, как правило, физические лица -вкладчики и бывшие вкладчики
2
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
7
Карта рассрочки «Халва» Совкомбанк.
Карта присутствует на рынке достаточно давно (с конца марта 2017г.), но особую популярность она приобрела с введением в действие программы балльного кэшбека
8
Экономический смысл московской реновации
Тема "реновации" обросла всевозможными спекуляциями. Теперь, когда пыль от пиар-кампании немного улеглась, назовем истинную цель этой программы. Напомним,
0
"Осталось только имя..."
- поёт Боярский в "Трёх мушкетёрах". Я думал, что про итогам поста останется назвать только имя. И оно отнюдь не "Констанция". Но действительность
2

Новые сообщения