Казусы нерационального поведения: «Оставлю квартиру детям или себе на пенсию»

30.08.2018 17:08 12 1 114 просмотров
И вновь, как в случае с «дядей» (это персонаж, которому никто не хочет платить), идея к этой заметке возникла после того, как я в сотый раз услышал от кого-то трафаретную фразу: «Покупаю квартиру, чтобы оставить ее детям». Другой вариант этой фразы «куплю себе на пенсию».

Когда многие, совершенно незнакомые друг другу люди, начинают вести себя, ну скажем, странно и в оправдание своим нелогичным действиям приводить одни и те же обоснования, одними и теми же словами, это как минимум повод задуматься. А все ли здесь так просто?

Человеку свойственно поступать нерационально, но совершив такой поступок, он всегда пытается придать ему видимость смысла. Сначала совершается действие, а уже потом под него подводится аргументация. «Дети» и «пенсия» удобны тем, что, во-первых, думать о них – это социально одобряемое поведение, а во-вторых, совершенное как бы ради них действие (покупка квартиры) максимально отдалено по времени от момента, когда эффективность этого действия будет доказана (или опровергнута). То есть, покупатель квартиры ради детей (или ради пенсии) может не опасаться, что в обозримой перспективе кто-то будет критиковать его покупку или сомневаться в ее целесообразности.

Мне, разумеется, могут возразить: ну а что плохого, что человек думает о своем будущем и стремиться создать подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств. Мы все понимаем, в какой стране живем, и иметь страховку никогда не помешает, а квартира это надежно и доходно. И я отвечу: думать о завтрашнем дне - это хорошо, но неправильно, когда поступки оправдываются мотивами, которые не имеют отношения к совершенному действию.

И все бы ничего, если бы люди действительно просчитывали варианты событий, находили самый выгодный и надежный актив, вкладывались в него и через некоторое время (причем, весьма продолжительное!) получали результат.

Но многие из тех, от кого я слышал упомянутые выше клише, не были похожи на предусмотрительных и дальновидных людей. Это были молодые люди лет тридцати или младше и многие из них были бездетными. Откладывать деньги (хотя бы и на пенсию), они не хотели и не умели.

Не правда ли странно слышать от человека, что он покупает квартиру детям, если дети еще даже не родились? Не странно ли что о «пенсии» говорит тот, кто не умеет сберегать?

Ведь логично было бы тогда ожидать инвестиционной активности и на других фронтах – в конце концов, на квартирах свет клином не сошелся – можно воспользоваться услугами негосударственных пенсионных фондов, вложить в фондовый рынок, положить деньги в банк (можно швейцарские, если российские банки битые), золото и т.д. Короче, масса вариантов, если у человека вдруг завелись лишние деньги. Но маниакальное желание покупать квартиры оказывается сильнее всего.

Теперь давай разберемся, насколько инвестиции в квартиры действительно выгодны и эффективны.

Если человек рациональный, то он должен быть уверен, что через, допустим, 30 лет стоимость его актива будет как минимум не ниже, чем сейчас. Иначе, зачем туда вкладывать?

Мы не можем предсказать, какова будет экономическая ситуация через 30 лет, это область догадок. Но что касается квартир, мы с большой долей уверенности можем предполагать следующее:

1. Через 30 лет купленная квартира станет на 30 лет более изношенной. Жилье амортизируется очень медленно, но амортизация существует. При наличии богатого выбора, никто не даст много денег за «гнилушку».

2. Через 30 лет квартир станет на 30 миллионов больше (ввод квартир в России превышает 1 млн. в год)

3. Населения станет значительно меньше, особенно большая недостача ожидается в возрастах 25-40 лет, которые собственно и покупают квартиры. Кому сбывать ваши метры, если людей станет меньше?

4. Не получилось продать, но можно сдать? Здесь проблема та же. Нет людей. У всех платежеспособных уже будут квартиры (не забываем про +30 миллионов), останутся одни неплатежеспособные и мигранты из сопредельных государств. Рентабельность арендного бизнеса будет болтаться в районе ноля.

5. Налоги и расходы на содержание квартир будут только расти.

Если кто-то считает, что это дело лишь очень отдаленного будущего, то это не так. В номинальных ценах жилье подорожало на 25% за последние 10 лет (данные Росстата), но в реальных подешевело почти вдвое. Налоги растут с каждым годом. Квартир все больше, а продать или сдать их все сложнее. И это не какие-то авторские фантазии. Квартиры как пенсионный актив выглядят несостоятельными. Детям также вряд ли они окажутся нужны.

К тому моменту, когда вырастут дети, или человек выйдет на пенсию, цена актива скорее всего серьезно упадет. Но он об этом не думает. А если думает, то не говорит. А если говорит, то другое. Ему нужно купить здесь и сейчас и придумать какое-то благовидное обоснование.

Комментарии 12

geokis  (geokis)
#
Цитата
5. Налоги и расходы на содержание квартир будут только расти.


а если квартиру снимать эти расходы уменьшаться?

и я так и не понял, что делать если тебе лет 35-40-45 и через 20-30 лет пенсия, соответственно доход упадёт раза в 2, так же продолжать снимать квартиру на пенсии или уже можно задуматься о её покупке?
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
geokis пишет:
Цитата
5. Налоги и расходы на содержание квартир будут только расти.


а если квартиру снимать эти расходы уменьшаться?

и я так и не понял, что делать если тебе лет 35-40-45 и через 20-30 лет пенсия, соответственно доход упадёт раза в 2, так же продолжать снимать квартиру на пенсии или уже можно задуматься о её покупке?


Всю коммуналку, кроме счетчиков, платит собственник. По крайней мере, в Москве это так.
Налоги и капитальный ремонт, естественно, тоже он.

Если тебе 35-40-45 лет и нет своего жилья, то нужно в любом случае значительную часть бюджета откладывать в личный "квартирный фонд". Далее, есть два основных варианта:
1. Берется ипотечный кредит. Тогда весь квартирный фонд сразу пускается на погашение долга
2. Снимается жилье, а весь излишек откладывается (например в банке, либо в других активах). После того, как наберется сумма на квартиру, она покупается

Какой из двух вариантов выбирать зависит от конкретных обстоятельств. Мне больше нравится вариант 2 - т.к. в текущих условиях он более выгодный. Но есть множество нюансов. Например есть люди, которые в принципе не умеют откладывать деньги. Тогда для них единственный вариант купить свое жилье - это вариант 1
geokis  (geokis)
#
Цитата
Всю коммуналку, кроме счетчиков, платит собственник. По крайней мере, в Москве это так.
Налоги и капитальный ремонт, естественно, тоже он.

так собственник деньги берёт от съёмщика же

Цитата
Если тебе 35-40-45 лет и нет своего жилья, то нужно...

это-то понятно, просто в блоге данная тема не раскрыта или может я этого не увидел
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
geokis пишет:
так собственник деньги берёт от съёмщика же


Поставьте себя на место арендодателя.
Вот у вас есть квартира. Стоит она 3млн, сдавать ее можно за 15 тыс/мес. Арендная доходность 6%
НО! Вы оплачиваете коммуналку (кроме счетчиков), налоги, вынуждены раз в три года делать капитальный ремонт после жильцов. В результате ваша доходность падает до 4% в год.

С точки зрения арендатора - реальные его затраты - составляют именно 4% от стоимости квартиры в год. Именно из этого надо исходить при всех расчетах ("что выгоднее, ипотека или аренда")

Цитата
Если тебе 35-40-45 лет и нет своего жилья, то нужно...
это-то понятно, просто в блоге данная тема не раскрыта или может я этого не увидел


Ну, не все же сразу
geokis  (geokis)
#
Цитата
Поставьте себя на место арендодателя.


у меня перед глазами такой пример (квартиру сдает друг):
квартира стоит 1 350 000 руб., аренда 10 000 руб., вся коммуналка на съёмщике, налог (пока) 1 200 руб в год.

Ремонт можно и раз в пять лет делать, да и он скорее будет косметическим, чем капитальным.

Цитата
Ну, не все же сразу
хорошо, что продолжение следует smile:)
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
geokis пишет:

у меня перед глазами такой пример (квартиру сдает друг):
квартира стоит 1 350 000 руб., аренда 10 000 руб., вся коммуналка на съёмщике, налог (пока) 1 200 руб в год.

Ремонт можно и раз в пять лет делать, да и он скорее будет косметическим, чем капитальным.


При таких раскладах, конечно, я бы на месте арендатора взял бы ипотеку.
Потому что он несет затраты (а арендодатель, соответственно, получает доход) в размере 8,8% от стоимости квартиры - что почти соответствует стоимости ипотечного кредита.

Другое дело, что ваш друг вполне возможно приукрашивает действительность.
Вариантов может быть несколько
а) Реальная стоимость квартиры не 1,3 млн, а больше
б) Найти арендатора за 10 т. не так-то просто и часть времени квартира простаивает
в) ремонты все же придется делать, иначе квартира убьется в хлам и тогда даже за 10 тыс желающих не будет
geokis  (geokis)
#
Цитата
Другое дело, что ваш друг вполне возможно приукрашивает действительность.


всё происходило и происходит (везде был с ним) у меня на глазах, квартира кстати ипотечная (этого года), % по кредиту вроде 9,5% (точно до 10%), первоначальный взнос 700 000 руб., планирует за год-полтора полностью погасить. Ежемесячный платёж уже уменьшился с ~9000+ руб. до ~7000+ руб.
Stefany  (Stefany)
#
Цитата
geokis пишет:
Цитата
Другое дело, что ваш друг вполне возможно приукрашивает действительность.


всё происходило и происходит (везде был с ним) у меня на глазах, квартира кстати ипотечная (этого года), % по кредиту вроде 9,5% (точно до 10%), первоначальный взнос 700 000 руб., планирует за год-полтора полностью погасить. Ежемесячный платёж уже уменьшился с ~9000+ руб. до ~7000+ руб.

То есть доходность уменьшает ипотека. Кто за капремонт платит? Редкая ситуация такого соотношения между стоимостью и арендой.
Сергей Минасаров  (терс)
#
Автор снова прав на 100 процентов. С ухудшением качества арендатора сроки аренды уменьшаются, а количество увеличивается. Количество ремонтов увеличивается т.е. промежуток межремонтный сокращается.. В тяжёлых случаях доходность может быть и минусовой, например: заехали джаники с попугаями, собаками, детьми а через два-три-четыре месяца съехали. Жевать дальше?
Андрей  (grfand)
#
отвечу по пунктам
1. Через 30 лет купленная квартира станет на 30 лет более изношенной. Жилье амортизируется очень медленно, но амортизация существует. При наличии богатого выбора, никто не даст много денег за «гнилушку».

30 лет для дома - ничто. Хватит еще на 3 поколения. Все же дом стоит около 100 лет. Во вторых, люди, попавшие под реновацию с вами немного не согласятся. в третьих, цена 10 летнего дома и 50 летнего хруща отличается не в 5 раз а на 10 %. И, да, забегая на следующие пункты, что бы построить что-то нужное, надо сначала снести что-то ненужное, ну или отъехать на *дцать км в поле. А не многие хотят проезжать *дцать км ежедневно на работу и обратно.

2. Через 30 лет квартир станет на 30 миллионов больше (ввод квартир в России превышает 1 млн. в год)

Т.е. есди за неделю бакс вырос на 3 рубля, то за 52 недели он вырастет на 156 руб. Купите у меня фьюсерс?

И да, контраргумент что бы построить что-то, надо вначале снести что-то, ибо земля не резиновая.

3-5 рентабельность около 0 - это супер! Вы не думали, что не все зарабатывают деньги, очень многие их теряют.
На форексе, на ОФЗ и даже на депозитах и золоте. Что бы проиграть деньги на рынке - нужно пара неосторжных кликов, в бетоне - невозможно. Можно амортизироваться, но никогда не уйдете в ноль, только в самых крайних случаях - экспроприации революции или войны.
Хорошо рассказывать о доходности курса бакса, но кто все те люди, которые покупали по 75 в 2014 и продавали по 55 в 2017? Думаете не было лосей? Что бы потерять недвигу -надо очень постараться, потерять на рынке, даже депозитном - элементарно. Неосторжный клик, поддавшись панике и ты уже считаешь лося, не там подпись и у тебя вместо вклада вексель или ИСЖ. Или даже объедение 2- банков и ты превышенец или тетрадка. А может выдача валюты по справедливому курсу, как тут Костин давеча озвучил.

Недвига убыточна - да.
Недвига может падать в цене -да
Недвига требует расхода - да.
Но недвига еще и актив, который труднее всего профукать -а это на горизонте 30 лет может стать самым ключевым параметром, а не текущая доходность ОФЗ.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Андрей пишет:
отвечу по пунктам
1. Через 30 лет купленная квартира станет на 30 лет более изношенной. Жилье амортизируется очень медленно, но амортизация существует. При наличии богатого выбора, никто не даст много денег за «гнилушку».

30 лет для дома - ничто. Хватит еще на 3 поколения. Все же дом стоит около 100 лет. Во вторых, люди, попавшие под реновацию с вами немного не согласятся. в третьих, цена 10 летнего дома и 50 летнего хруща отличается не в 5 раз а на 10 %. И, да, забегая на следующие пункты, что бы построить что-то нужное, надо сначала снести что-то ненужное, ну или отъехать на *дцать км в поле. А не многие хотят проезжать *дцать км ежедневно на работу и обратно.

2. Через 30 лет квартир станет на 30 миллионов больше (ввод квартир в России превышает 1 млн. в год)

Т.е. есди за неделю бакс вырос на 3 рубля, то за 52 недели он вырастет на 156 руб. Купите у меня фьюсерс?

И да, контраргумент что бы построить что-то, надо вначале снести что-то, ибо земля не резиновая.

3-5 рентабельность около 0 - это супер! Вы не думали, что не все зарабатывают деньги, очень многие их теряют.
На форексе, на ОФЗ и даже на депозитах и золоте. Что бы проиграть деньги на рынке - нужно пара неосторжных кликов, в бетоне - невозможно. Можно амортизироваться, но никогда не уйдете в ноль, только в самых крайних случаях - экспроприации революции или войны.
Хорошо рассказывать о доходности курса бакса, но кто все те люди, которые покупали по 75 в 2014 и продавали по 55 в 2017? Думаете не было лосей? Что бы потерять недвигу -надо очень постараться, потерять на рынке, даже депозитном - элементарно. Неосторжный клик, поддавшись панике и ты уже считаешь лося, не там подпись и у тебя вместо вклада вексель или ИСЖ. Или даже объедение 2- банков и ты превышенец или тетрадка. А может выдача валюты по справедливому курсу, как тут Костин давеча озвучил.

Недвига убыточна - да.
Недвига может падать в цене -да
Недвига требует расхода - да.
Но недвига еще и актив, который труднее всего профукать -а это на горизонте 30 лет может стать самым ключевым параметром, а не текущая доходность ОФЗ.


Спасибо за содержательный комментарий.
Я тоже по пунктам

1. 30 лет даже для квартиры срок немалый. Особенно если речь о вторичке, ведь она уже будет "с пробегом". Амортизация ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ снижает стоимость любого жилья.
2. Вообще-то согласно Росстату строят даже больше 1 млн квартир в год. Я округлил. Пока не видно, чтобы темпы ввода сильно падали. Снос жилья на картину не влияет. Если не верите - посмотрите тот же Росстат обеспеченность жильем на душу населения, она быстро растет
3. В бетоне есть свои риски (они конечно меньше, но есть). Это как раз компенсируется низкой ликвидностью и доходностью. Недвига - в теории отличный актив (думаете, я буду с этим спорить?), просто в данных исторических условиях и по данным ценам это не совсем так. И на роль хорошей пенсионной подушки он не тянет за редкими исключениями.

Предлагаю простое мысленное упражнение. Представьте, 30 лет уже прошло. Кому вы собираетесь продать квартиру, купленную в 2018 году за какие деньги. Или кому собираетесь ее сдать
Евгений  (al_fa)
#
Цитата
Андрей пишет:
Недвига убыточна - да.
Недвига может падать в цене -да
Недвига требует расхода - да.
Но недвига еще и актив, который труднее всего профукать -а это на горизонте 30 лет может стать самым ключевым параметром, а не текущая доходность ОФЗ.

В 2014 дочь поступила в универ в челябинске. Долго решали , что выбрать - взять квартиру в ипотеку или арендовать жилье. В итоге купили квартиру за 1200000 . Через 4 года дочь окончила учебу и решила искать работу в питере. Вот только возникла одна проблемка - продать квартиру мождно за сумму не более 900000 (в лучшем случае). Так что особо не обольщаитесь по поводу стабильности недвиги как актива. Лично я зарекся делать подобные "инвестиции" в будущем.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Право на судебную защиту: миф или реальность для клиентов «лопнувших» банков.
Последние годы очень много пишут и говорят о «лопнувших» банках, когда первыми всегда страдают, как правило, физические лица -вкладчики и бывшие вкладчики
2
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
7
Карта рассрочки «Халва» Совкомбанк.
Карта присутствует на рынке достаточно давно (с конца марта 2017г.), но особую популярность она приобрела с введением в действие программы балльного кэшбека
8
Экономический смысл московской реновации
Тема "реновации" обросла всевозможными спекуляциями. Теперь, когда пыль от пиар-кампании немного улеглась, назовем истинную цель этой программы. Напомним,
0
"Осталось только имя..."
- поёт Боярский в "Трёх мушкетёрах". Я думал, что про итогам поста останется назвать только имя. И оно отнюдь не "Констанция". Но действительность
2

Новые сообщения