Семь причин, почему жилье растет до вершин

06.09.2018 18:37 5 796 просмотров
Часто приходится слышать, что «квартиры дорожают всегда». Дескать, в любой ситуации покупай квартиру и не прогадаешь. Утверждение столь же безответственное, сколь и неверное
Но определенные основания в пользу теории удорожания все же имеются. Попробуем разобраться где тут домыслы, а где факты.

Прежде чем приступить к описанию факторов цен на жилье, отдельно выделим инфляционный фактор. Когда мы говорим о росте цен на квартиры, мы, разумеется, имеем в виду рост реальных цен. Однако многие путают номинальные и реальные цены, считая ростом цен на жилье простое переписывание ценников вслед за остальными товарами. Конечно, если записывать инфляционный фактор в союзники теории удорожания, то тогда не только квартиры, но и все другие товары, начиная от колбасы и заканчивая газовыми турбинами, внезапно становятся «инвестиционно привлекательными»! Абсурд? Но тогда и для квартир тоже.

Конечно, мы должны учитывать ослабления покупательской способности денег и считать динамику цен на квартиры в реальном выражении. Другое дело – что инвестиции в квартиры помогают уберечь деньги от инфляции (по крайней мере, частично), но даже если и так, к удорожанию актива это отношения не имеет.

Итак, удорожанием квартир мы считаем только рост покупательной способности товара (квартиры) относительно других товаров. Короче говоря, рост цен, превышающий инфляцию. При всей грубости данного метода (всегда будут споры относительно того, как считалась инфляция) это позволит нам достаточно уверенно судить, в какой период и насколько квартиры в действительности дорожали.

Факторы, работающие на удорожание, я разделю на группы. Одни из них носят долгосрочный характер (десятилетия), другие работают только в краткосрочной и среднесрочной перспективе (1-3-5 лет). К долгосрочным факторам я отношу социально-демографические, структурно-экономические и строительные. К краткосрочным – многочисленные экономические и психологические причины, локально толкающие цены вверх. В данной статье я анализирую долгосрочные факторы роста цен.

ГРУППА СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

1. Урбанизация. «Вторая урбанизация».

Постоянный приток населения в города подпитывает спрос и, соответственно, цены на жилье. Немного утрируя можно сказать, что пока растет население, будут расти и цены. Именно стремительная урбанизация, и связанная с ней хроническая нехватка жилья, породила в сознании российского человека представление о невероятной ценности квартиры.

Мне приходилось встречать возражения, что урбанизация в России давно закончилась. Это не совсем так. Первая волна урбанизации – это миграция из сел в города - действительно в основном завершилась в 70-е годы в связи с полным исчерпанием людского ресурса деревень. Однако, в начале 2000-х наметилась вторая волна переселения. Теперь донорами служили небольшие городки и целые депрессивные регионы, чаще всего промышленные, а основными бенефициарами – крупнейшие мегаполисы. Там бурно развивался сектор услуг, который концентрировал вокруг себя деньги, рабочие места и переманивал людей из промышленных регионов.

Совершенно очевидно, что «вторая урбанизация» (авторский термин) не способна была обеспечить рост цен на жилье по всей стране, а только в отдельных мегаполисах. На одном полюсе – был приток населения и рост привлекательности жилья в перспективных локациях (в основном Москва, Санкт-Петербург и еще несколько городов), а на другом полюсе – депрессия и застой. В депрессивных регионах цены на квартиры снижались, а в некоторых, квартиры стало невозможно продать ни за какие деньги, по причине физического отсутствия спроса.

2. Международная миграция

Репатриация русского населения из республик СНГ в 90-е помогла временно улучшить демографические показатели в стране и - одновременно – поддержало рынок жилья, т.к. переселенцам требовалось жилье на новом месте. К настоящему времени этот источник уже заметно иссяк, но зато активизировался поток нерусских мигрантов из тех же республик, которые приезжают в Россию на заработки. Существенное отличие этих мигрантов в том, что они, как правило, не покупают жилье в России – нет денег, да и желания остаться - тоже нет. Цель – заработать, сколько получится, и отправить как можно больше заработанного на родину. Однако такие мигранты все равно влияют на российский рынок жилья через аренду. Снимая жилье (зачастую целым «гуртом») они разгоняют арендные ставки по всему рынку, а через них и цены на квартиры (ставка аренды и стоимость жилья тесным образом связаны).

3. Сокращение размера домохозяйств

Это мощный социально-демографический феномен, влияние которого не стоит недооценивать. Одновременно с урбанизацией произошел переход патриархальной семьи (несколько поколений людей под одной крышей) сначала к нуклеарной семье (родители и их дети), а затем и матриархальной (только мать с ребенком) или гостевому браку (женщина и мужчина каждый в своем жилье). При каждом переходе требовалось все больше единиц жилья, чтобы вместить все домохозяйства, которых становилось все больше, а размер каждого – все меньше.

По статистике от 50 до 60% браков в России заканчиваются разводом. При разводе, очевидно, бывшие супруги начинают жить отдельно и им требуется в два раза больше квартир, чем если бы семьи не распадались. Раздельное или одинокое проживание мужчины и женщины (что сегодня встречается все чаще) также выгодно застройщикам и способствует росту спроса на квартиры.

ГРУППА ДОЛГОСРОЧНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

4. Всеобщий рост благосостояния

Тенденцию всеобщего роста благосостояния можно считать подтвержденной по факту. Несмотря на периодически возникающие кризисы, на протяжении последних десятилетий (да и столетий) богатство людей медленно, но неуклонно росло. Это со всеми оговорками верно и для России.

Нас интересует, как влияет рост благосостояния на спрос на жилье. И здесь есть два аспекта.

А) При росте благосостояния растет спрос на большинство продуктов, в том числе и на жилье. Но поскольку предложение жилья неэластично по цене, в краткосрочном периоде растущий спрос при неизменном предложении приводит к моментальному взмыванию цены. Именно эту ситуацию мы наблюдали в 2000-е годы в России.

Б) Жилье чаще всего не является необходимым благом для большинства покупателей (хотя на словах обычно говорят другое). Проще говоря, жилье – товар-роскошь. При росте дохода доля расходов на эксклюзивные товары растет. Это и понятно на обывательском уровне. Пока доходы небольшие, все они уходят на базовые товары и услуги (=продукты питания и коммуналка), но как только появляется некоторый излишек, его уже можно использовать на покупку люксовых товаров, в том числе и жилья.

Справедливости ради, нужно добавить, что зависимость богатства и спроса на жилье нельзя выразить какой-то простой функцией. Иногда она может быть и обратной. Например, рост благосостояния приводит к снижению роли жилья как защитного актива, что понижает спрос на него (а, следовательно, и цены).

5. Снижение процентных ставок

Здесь я имею в виду не конкретное снижение ипотечной ставки в России – а общую мировую тенденцию к снижению процентных ставок по всему спектру рынка. В России, быть может, это не всегда заметно, но на примере хотя бы США, тренд на снижение ставок последние лет 40 никем особо и не оспаривается. Причина этой тенденции – отдельная тема и здесь существует множество точек зрения. Лично мое мнение – что дело в глобальном насыщении потребностей, из-за чего денег становится относительно много, а точек их приложения – сравнительно мало. «Сберегателей» становится все больше, а заемщиков все меньше. Из-за избытка ликвидности ставки снижаются. Мировые ЦБ также безусловно вносят свою лепту, увеличивая предложение денег (политика кейнсианства), пытаясь заставить людей больше тратить.

На недвижимость снижение ставок влияет двояко:

Во-первых, снижается стоимость всех кредитов, в том числе ипотечных. Это приводит к росту цены. Частично это может компенсироваться снижением кредитов для застройщиков и к снижению себестоимости строительства.
Во-вторых, падает привлекательность традиционных средств сбережения (например, депозитов) из-за чего часть денег устремляется в недвижимость для получения процентов в виде арендных платежей. Из-за этого цена на недвижимость также растет.

6. Использование недвижимости в качестве квази-денег

Недвижимость – это не только потребительское благо, но и квази-деньги, финансовый актив, а также объект инвестиций. Частично это пересекается с предыдущим пунктом: снижение ставок привело к обесценению денег, так что часть людей стала рассматривать недвижимость не как место, где они будут жить, а как инструмент для сохранения и преумножения богатства. Недвижимость в этом качестве обладает рядом преимуществ – а) относительно низкие риски потери капитала, б) защита, как минимум частичная, от обесценения денег, в) удобная «парковка» больших сумм. Использование недвижимости в качестве квази-денег породило интересный казус. Дело в том, что мы знаем, что потребности на товары имеют предел насыщения, но с деньгами все хуже – потребность в деньгах насыщается гораздо медленнее, если вообще насыщается. Проще говоря, пределов человеческой жадности не существует. Если для собственного проживания достаточно одной квартиры, то когда вы начинаете использовать квартиры как «склад денег», источник пассивного дохода, особенно если актив дорожающий, то по сути, вас ничего не останавливает, кроме недостатка средств для покупки очередной квартиры. Данное свойство роднит недвижимость с другими финансовыми инструментами, цены на которые иногда могут стремительно расти иногда против всякой логики.

ГРУППА ДОЛГОСРОЧНЫХ ФАКТОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРЕДЛОЖЕНИЕМ

7. Нехватка места под застройку.

Недостаток места для нового строительства – естественный ограничитель предложения в некоторых локациях. В ситуации, когда новое строительство невозможно, а спрос даже незначительно растет, цена совершает рывок вверх.

Существенное отличие недвижимости от любого другого товара в том, что предложения не может расширяться бесконечно. Например, если спрос на планшеты определенной марки вырос, производитель наладит дополнительный выпуск, и цены быстро вернутся к исходному уровню. В строительстве это не всегда возможно, т.к. место для дополнительной застройки может быть ограничено. (Мы говорим не о традиционной низкой эластичности строительства, а именно о физической нехватке места).

Здесь нужно дать пояснение – территория города, не говоря уж о стране, обладает местом более чем достаточным для любого строительства, но, как правило, основной спрос сосредоточен в нескольких, наиболее удачных локациях. Можно построить сколь угодно новой недвижимости на окраинах, в полях, без инфраструктуры, но в самых «лакомых местечках» уже, как правило, все занято. Именно там при повышении спроса, цены будут расти наиболее стремительно, т.к. не найдется противовеса в виде растущего предложения.

И здесь заключен очень важный вывод для желающих инвестировать в недвижимость. Делать это нужно только в тех локациях, где потенциальное строительство ограничено в силу естественных причин. Это центральные части городов, районы с полностью сформированной застройкой. Подобная тактика существенно повышает шансы на извлечение прибыли в будущем.

Комментарии 5

Сергей Минасаров  (терс)
#
Некоторые моменты спорны. Например покупка множества квартир как способ сохранения средств. С учётом роста тарифов и введения всяческих коммунальных поборов может случится что из несколько квартир через несколько лет, одну сожрут эти выплаты...
Переход патриархальной семьи к матриархальной и гостевому браку так же не однозначен! Если патриархальной семье нужна 4-комнатная квартира либо родовое гнездо - дом ( желательно 2-3 этажный то при матриархальной или гостевом браке достаточно 2-3 однокомнатных квартир. Т. е. сохранение квадратных метров жилья при резком увеличении унитазов - выигрывают производители унитазов.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Сергей Минасаров пишет:
Некоторые моменты спорны. Например покупка множества квартир как способ сохранения средств. С учётом роста тарифов и введения всяческих коммунальных поборов может случится что из несколько квартир через несколько лет, одну сожрут эти выплаты...
Переход патриархальной семьи к матриархальной и гостевому браку так же не однозначен! Если патриархальной семье нужна 4-комнатная квартира либо родовое гнездо - дом ( желательно 2-3 этажный то при матриархальной или гостевом браке достаточно 2-3 однокомнатных квартир. Т. е. сохранение квадратных метров жилья при резком увеличении унитазов - выигрывают производители унитазов.


По моим другим статьям видно, что я "удешевитель", т.е. считаю, что цены на квартиры будут падать. Но ради объективности нужно было перечислить аргументы и противоположной стороны. И аргументы достаточно весомые, кстати.

Насчет матриархата и его влияния на спрос на жилье будет отдельная статья.
Но и так кажется очевидно, что развал патриархата (который кстати по локализации возможен только в деревне) привел к росту спроса на квартиры за счет дробления домохозяйств.
Даже из вашего примера, 2-3 однокомнатные квартиры по площади больше, чем одна трех-четырехкомнатная.
А  (openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov)
#
Спасибо за ваш блог! В принципе все это вещи общеизвестные,но Вы их излагаете системно и очень логично.
Однако есть вещи спорные, например,гипотеза о доходных локациях.Как правило цена объекта в этих локациях так высока что делает абсолютно бессмысленной покупку в них.Это скорее демонстрация своего статуса,понты по русски smile;).Но к деньгам это отношения не имеет,а опять все таже психология которую Вы великолепно описали в предыдущих статьях.
А  (openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov)
#
Спасибо за ваш блог! В принципе все это вещи общеизвестные,но Вы их излагаете системно и очень логично.
Однако есть вещи спорные, например,гипотеза о доходных локациях.Как правило цена объекта в этих локациях так высока что делает абсолютно бессмысленной покупку в них.Это скорее демонстрация своего статуса,понты по русски smile;).Но к деньгам это отношения не имеет,а опять все таже психология которую Вы великолепно описали в предыдущих статьях.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
А пишет:
Однако есть вещи спорные, например,гипотеза о доходных локациях.Как правило цена объекта в этих локациях так высока что делает абсолютно бессмысленной покупку в них.Это скорее демонстрация своего статуса,понты по русски smile;).Но к деньгам это отношения не имеет,а опять все таже психология которую Вы великолепно описали в предыдущих статьях.


Если вы про ценообразования в локациях с ограничениями на строительство, то дело здесь не в психологии (точнее, не только в ней). Просто так работают экономические законы. На эту тему я опубликую специальную статью.

Суть вот в чем:
1. На цены влияет и спрос и предложение.
2. Недвижимость - уникальный товар. В отличие от других товаров предложение недвижимости имеет естественное ограничение - из-за нехватки места под новое строительство.
На любой другой товар, если спрос вырос, то с некоторым лагом вырастет предложение, и цены вернутся в исходную позицию. Для недвижимости, где много места для строительства, происходит то же самое (только лаг больше).
Но в некоторых локациях физически нет места! Именно там цены и растут более всего!

И уже неважно, хорошая это локация или не очень. Если спрос растет, а предложение не может, цены вырастут.

3. Это рассуждение верно не только для недвижимости. Например для некоторых финансовых активов, с ограниченным предложением. Например биткойн! Кому, если разобраться. нужен биткойн? - однако в алгоритм внедрено ограничение нового предложения. Из-за этого и возник ценовой пузырь
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Право на судебную защиту: миф или реальность для клиентов «лопнувших» банков.
Последние годы очень много пишут и говорят о «лопнувших» банках, когда первыми всегда страдают, как правило, физические лица -вкладчики и бывшие вкладчики
0
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
3
Ретроградная Венера
Планета Венера вступила в свою ретроградную фазу, то есть эта планета находится в обратном движении. В этом состоянии Венера пробудет до 16 ноября. Что
0
Торжество матриархата и спрос на жилье
На рынке жилья, как и в жизни, начинают доминировать женщины, хотя внешне это не всегда заметно. Официальная статистика утверждает, что покупателей мужчин
0
"Осталось только имя..."
- поёт Боярский в "Трёх мушкетёрах". Я думал, что про итогам поста останется назвать только имя. И оно отнюдь не "Констанция". Но действительность
2

Новые сообщения