Мысленное упражнение для квартирного инвестора

26.09.2018 10:49 4 724 просмотра
Предлагаю простое умственное упражнение для квартирного «инвестора».
Вот вы вложились в квартиру.
И вы надеетесь, что ваша квартира будет расти в цене, и через X лет вы получите на Y больше денег (чем вложили).
А теперь представьте себе человека, который захочет заплатить эти лишние Y денег.
Выражаясь биржевым сленгом, вы должны четко представлять, об кого будете закрывать свой «лонг в недвижимости».

Ведь вы же не считаете, что это Дед Мороз, который придет с мешком денег и купит вашу квартиру по той цене, какую вы хотите?

Нет, это не добрый волшебник.

Тогда почему вы уверены, что он уже не купил свою квартиру (одновременно с вами), чтобы жить в ней или перепродать позже, подобно вам?

Зачем ему покупать у вас завтра, когда он может купить на рынке сегодня, на Y дешевле?

И сотни, и тысячи других инвесторов, вместе с ним.

Или вы считаете, что вы умный, а они все идиоты?

Но кто, все-таки, этот человек? Если не сейчас, а лишь через X лет некто купит квартиру себе в убыток (и вам в прибыль) то это может произойти по одной из следующих причин:

1. Сегодня он не может купить, потому что его физически пока нет в стране (городе), либо он пока слишком молод.

2. Сегодня он не хочет покупать квартиру, потому что у него нет такой потребности, а через X лет такая потребность появится.

3. Сегодня у него нет денег на покупку, а черех X лет у него появятся необходимые деньги.

4. Сегодня он боится покупать на падающем рынке, а через лет он испугается, что не успеет купить квартиру, пока они не подорожали.

Давайте разберем, все эти гипотетические случаи.

1 пункт означает улучшение демографической ситуации. Конкретно – рост миграционных потоков внутрь страны, рост общего населения и количественный рост молодых групп (от 25 до 40 лет) – основных покупателей недвижимости. Для России все варианты улучшения, кроме миграции, полностью исчерпаны. Но и миграция вряд ли поможет, т.к. единственный оставшийся резерв - неквалифицированная рабочая сила, которая будет не в состоянии купить вашу «подорожавшую» квартиру при всем желании.

2 пункт выглядит совсем утопично. На сегодняшний день потребности в жилье и так находятся на максимальных уровнях благодаря оптимальной структуре населения (множество молодых семей, нуждающихся в площади) и массированной рекламе. Состояние где-то даже близкое к массовой истерии, т.к. почти все слои населения, так или иначе, интересуются покупкой недвижимости.

3 пункт означает рост благосостояния населения, либо снижение стоимости кредитов на покупку жилья. Проблема в том, что рост доходов должен превышать рост цен на недвижимость. Ведь если сегодня человек не может купить квартиру, то как ему купить завтра, по еще более дорогой цене? В любом случае, надеяться на рост доходов – это, по сути, заниматься гаданием. Пока что никаких предпосылок к росту экономики России не видно, скорее наоборот. Достаточно вспомнить про полную зависимость от цен на сырье, которые имеют все шансы упасть в долгосрочной перспективе.

4 пункт - это чистая психология. Связана с общим настроении на рынке. Однако для России сегодня это совсем не работает. Рынок недвижимости в России уже давно «бычий» (покупают много, покупать не боятся, продают мало). Поэтому надежды, что появятся толпы «затаившихся» инвесторов нет никакой.

В итоге, если не надеяться на русский авось, на уникальное везение, либо на нефть по 200 долларов за баррель, перспективы заработка на рынке недвижимости выглядят, мягко говоря, шаткими. Хотя бы по причине физического отсутствия покупателей, готовых завтра заплатить больше, чем они это могут сделать сегодня. Желание нагреть руки на перепродаже понятно, но люди напичканы ложными стереотипами (вроде «недвижимость всегда в цене») и обезумели от навязчивой рекламы. Количество квартирных «инвесторов» зашкаливает, но провести даже такую простую логическую цепочку они чаще всего не способны.

Комментарии 4

AdvocatSpb  (AdvocatSpb)
#
Помнится, на похожей истории огромную "отрицательную" популярность приобрел почивший в бозе Антон Носик. Эмигрировав в Израиль и имея определенную медийность, освоившись в обстановке, он писал статьи о том, что местная недвижимость не будет расти в цене, приводил расчеты, насколько выгоднее ее арендовать. А по прошествии года - бац, недвига выросла вдвое.... Позор был жуткий...

Впрочем аргументы вполне убедительные, но есть одно возражение - в ситуации, когда рубль каждое десятилетие стабильно обс...есценивается, банки рушаться, в том числе под строгим контролем ЦЭБЭ, недвижимость выполняет особую функцию сберегательного счета. Ее покупают не для окешивания об лоха, а для фиксации имущественного статуса. И тут получается - местные деревянные деньги, как только первичные потребности удовлетворены, становятся стимулом для их перевода в бетон/кирпич. Точно также послевоенное поколение копило активы в постельном белье, полотенцах и сервизах....
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
AdvocatSpb пишет:
Помнится, на похожей истории огромную "отрицательную" популярность приобрел почивший в бозе Антон Носик. Эмигрировав в Израиль и имея определенную медийность, освоившись в обстановке, он писал статьи о том, что местная недвижимость не будет расти в цене, приводил расчеты, насколько выгоднее ее арендовать. А по прошествии года - бац, недвига выросла вдвое.... Позор был жуткий...

Впрочем аргументы вполне убедительные, но есть одно возражение - в ситуации, когда рубль каждое десятилетие стабильно обс...есценивается, банки рушаться, в том числе под строгим контролем ЦЭБЭ, недвижимость выполняет особую функцию сберегательного счета. Ее покупают не для окешивания об лоха, а для фиксации имущественного статуса. И тут получается - местные деревянные деньги, как только первичные потребности удовлетворены, становятся стимулом для их перевода в бетон/кирпич. Точно также послевоенное поколение копило активы в постельном белье, полотенцах и сервизах....


Ну до Носика мне очень далеко, во всех смыслах.

Я не апологет аренды и не противник ипотеки. В одной из моей статей есть даже расчет - при каком темпе роста цены в год ипотека становится выгоднее, чем аренда. Для России это от 2 до 4% номинального роста, что в общем-то не так уж и много. Так что ипотека вполне может быть оправдана в начале кредитного цикла или в некоторых локациях.

Ретроспективно даже можно точно сказать, когда (в России) нужно было брать кредит - до 2006 года или в 2009 году. Но проблема лишь в одном: тогда ипотеку не выдавали! За очень редкими исключениями. Т.е. налицо зависимость - на ценовом дне ипотеку не выдают, а на ценовых пиках - пожалуйста.

Брать ипотеку есть смысл, если понятно, что через несколько лет количество ипотечных заемщиков увеличится. В России для этого предпосылок нет - можно увеличить количество заемщиков только за счет резкого снижения качества, либо за счет снижения ставок (что тоже приведет к падению качества). Снизить ставки не получится из-за волатильности валюты. Хотя пытаются конечно подстегнуть ипотеку. Несколько лет еще смогут. По сути, только благодаря ипотеке рынок недвиги еще жив.

Что касается Израиля. Я конечно не спец. Но там диспозиция вообще другая. Небольшая по площади страна, недостаток места при высокой рождаемости и высокой положительной миграции. Плюс относительно дешевые деньги. Какой еще ждать результат, кроме роста недвиги? - она и дальше будет расти
rar269  (rar269)
#
Бетон - говно нации (В.И.Ленин) ))
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Право на судебную защиту: миф или реальность для клиентов «лопнувших» банков.
Последние годы очень много пишут и говорят о «лопнувших» банках, когда первыми всегда страдают, как правило, физические лица -вкладчики и бывшие вкладчики
2
Будет ли в ближайшее время массовый исход вкладчиков из Тинькофф банка?
Тинькофф-банк (ТБ) отменил бонус за пополнение вкладов, а уровень процентных ставок установил такими, что Сбербанк с его вкладом "Рекордный" приблизился
7
Карта рассрочки «Халва» Совкомбанк.
Карта присутствует на рынке достаточно давно (с конца марта 2017г.), но особую популярность она приобрела с введением в действие программы балльного кэшбека
8
Экономический смысл московской реновации
Тема "реновации" обросла всевозможными спекуляциями. Теперь, когда пыль от пиар-кампании немного улеглась, назовем истинную цель этой программы. Напомним,
0
"Осталось только имя..."
- поёт Боярский в "Трёх мушкетёрах". Я думал, что про итогам поста останется назвать только имя. И оно отнюдь не "Констанция". Но действительность
2

Новые сообщения