Мысленное упражнение для квартирного инвестора

26.09.2018 10:49 6 829 просмотров
Предлагаю простое умственное упражнение для квартирного «инвестора».
Вот вы вложились в квартиру.
И вы надеетесь, что ваша квартира будет расти в цене, и через X лет вы получите на Y больше денег (чем вложили).
А теперь представьте себе человека, который захочет заплатить эти лишние Y денег.
Выражаясь биржевым сленгом, вы должны четко представлять, об кого будете закрывать свой «лонг в недвижимости».

Ведь вы же не считаете, что это Дед Мороз, который придет с мешком денег и купит вашу квартиру по той цене, какую вы хотите?

Нет, это не добрый волшебник.

Тогда почему вы уверены, что он уже не купил свою квартиру (одновременно с вами), чтобы жить в ней или перепродать позже, подобно вам?

Зачем ему покупать у вас завтра, когда он может купить на рынке сегодня, на Y дешевле?

И сотни, и тысячи других инвесторов, вместе с ним.

Или вы считаете, что вы умный, а они все идиоты?

Но кто, все-таки, этот человек? Если не сейчас, а лишь через X лет некто купит квартиру себе в убыток (и вам в прибыль) то это может произойти по одной из следующих причин:

1. Сегодня он не может купить, потому что его физически пока нет в стране (городе), либо он пока слишком молод.

2. Сегодня он не хочет покупать квартиру, потому что у него нет такой потребности, а через X лет такая потребность появится.

3. Сегодня у него нет денег на покупку, а черех X лет у него появятся необходимые деньги.

4. Сегодня он боится покупать на падающем рынке, а через лет он испугается, что не успеет купить квартиру, пока они не подорожали.

Давайте разберем, все эти гипотетические случаи.

1 пункт означает улучшение демографической ситуации. Конкретно – рост миграционных потоков внутрь страны, рост общего населения и количественный рост молодых групп (от 25 до 40 лет) – основных покупателей недвижимости. Для России все варианты улучшения, кроме миграции, полностью исчерпаны. Но и миграция вряд ли поможет, т.к. единственный оставшийся резерв - неквалифицированная рабочая сила, которая будет не в состоянии купить вашу «подорожавшую» квартиру при всем желании.

2 пункт выглядит совсем утопично. На сегодняшний день потребности в жилье и так находятся на максимальных уровнях благодаря оптимальной структуре населения (множество молодых семей, нуждающихся в площади) и массированной рекламе. Состояние где-то даже близкое к массовой истерии, т.к. почти все слои населения, так или иначе, интересуются покупкой недвижимости.

3 пункт означает рост благосостояния населения, либо снижение стоимости кредитов на покупку жилья. Проблема в том, что рост доходов должен превышать рост цен на недвижимость. Ведь если сегодня человек не может купить квартиру, то как ему купить завтра, по еще более дорогой цене? В любом случае, надеяться на рост доходов – это, по сути, заниматься гаданием. Пока что никаких предпосылок к росту экономики России не видно, скорее наоборот. Достаточно вспомнить про полную зависимость от цен на сырье, которые имеют все шансы упасть в долгосрочной перспективе.

4 пункт - это чистая психология. Связана с общим настроении на рынке. Однако для России сегодня это совсем не работает. Рынок недвижимости в России уже давно «бычий» (покупают много, покупать не боятся, продают мало). Поэтому надежды, что появятся толпы «затаившихся» инвесторов нет никакой.

В итоге, если не надеяться на русский авось, на уникальное везение, либо на нефть по 200 долларов за баррель, перспективы заработка на рынке недвижимости выглядят, мягко говоря, шаткими. Хотя бы по причине физического отсутствия покупателей, готовых завтра заплатить больше, чем они это могут сделать сегодня. Желание нагреть руки на перепродаже понятно, но люди напичканы ложными стереотипами (вроде «недвижимость всегда в цене») и обезумели от навязчивой рекламы. Количество квартирных «инвесторов» зашкаливает, но провести даже такую простую логическую цепочку они чаще всего не способны.

Комментарии 6

AdvocatSpb  (AdvocatSpb)
#
Помнится, на похожей истории огромную "отрицательную" популярность приобрел почивший в бозе Антон Носик. Эмигрировав в Израиль и имея определенную медийность, освоившись в обстановке, он писал статьи о том, что местная недвижимость не будет расти в цене, приводил расчеты, насколько выгоднее ее арендовать. А по прошествии года - бац, недвига выросла вдвое.... Позор был жуткий...

Впрочем аргументы вполне убедительные, но есть одно возражение - в ситуации, когда рубль каждое десятилетие стабильно обс...есценивается, банки рушаться, в том числе под строгим контролем ЦЭБЭ, недвижимость выполняет особую функцию сберегательного счета. Ее покупают не для окешивания об лоха, а для фиксации имущественного статуса. И тут получается - местные деревянные деньги, как только первичные потребности удовлетворены, становятся стимулом для их перевода в бетон/кирпич. Точно также послевоенное поколение копило активы в постельном белье, полотенцах и сервизах....
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
AdvocatSpb пишет:
Помнится, на похожей истории огромную "отрицательную" популярность приобрел почивший в бозе Антон Носик. Эмигрировав в Израиль и имея определенную медийность, освоившись в обстановке, он писал статьи о том, что местная недвижимость не будет расти в цене, приводил расчеты, насколько выгоднее ее арендовать. А по прошествии года - бац, недвига выросла вдвое.... Позор был жуткий...

Впрочем аргументы вполне убедительные, но есть одно возражение - в ситуации, когда рубль каждое десятилетие стабильно обс...есценивается, банки рушаться, в том числе под строгим контролем ЦЭБЭ, недвижимость выполняет особую функцию сберегательного счета. Ее покупают не для окешивания об лоха, а для фиксации имущественного статуса. И тут получается - местные деревянные деньги, как только первичные потребности удовлетворены, становятся стимулом для их перевода в бетон/кирпич. Точно также послевоенное поколение копило активы в постельном белье, полотенцах и сервизах....


Ну до Носика мне очень далеко, во всех смыслах.

Я не апологет аренды и не противник ипотеки. В одной из моей статей есть даже расчет - при каком темпе роста цены в год ипотека становится выгоднее, чем аренда. Для России это от 2 до 4% номинального роста, что в общем-то не так уж и много. Так что ипотека вполне может быть оправдана в начале кредитного цикла или в некоторых локациях.

Ретроспективно даже можно точно сказать, когда (в России) нужно было брать кредит - до 2006 года или в 2009 году. Но проблема лишь в одном: тогда ипотеку не выдавали! За очень редкими исключениями. Т.е. налицо зависимость - на ценовом дне ипотеку не выдают, а на ценовых пиках - пожалуйста.

Брать ипотеку есть смысл, если понятно, что через несколько лет количество ипотечных заемщиков увеличится. В России для этого предпосылок нет - можно увеличить количество заемщиков только за счет резкого снижения качества, либо за счет снижения ставок (что тоже приведет к падению качества). Снизить ставки не получится из-за волатильности валюты. Хотя пытаются конечно подстегнуть ипотеку. Несколько лет еще смогут. По сути, только благодаря ипотеке рынок недвиги еще жив.

Что касается Израиля. Я конечно не спец. Но там диспозиция вообще другая. Небольшая по площади страна, недостаток места при высокой рождаемости и высокой положительной миграции. Плюс относительно дешевые деньги. Какой еще ждать результат, кроме роста недвиги? - она и дальше будет расти
rar269  (rar269)
#
Бетон - говно нации (В.И.Ленин) ))
Евгений Че.  (mahasvin)
#
По третьему пункту есть любопытное наблюдение по российскому авторынку. Как сговорившись год назад все зарубежные производители легковых автомобилей убрали из предлагаемого ассортимента машины семейного формата, типа MPV. В России почти одновременно перестали предлагаться "вензы", "венги", "4008-е пыжи", "5-я беременная мазда" и т.п., а на единственный оставшийся в этом сегменте "Family Edition" ваг ценник взлетел непечатно. То есть все они в своих прогнозах спроса на семейный автомобиль для 2(maybe plus) детей с родителями формата семей, считают что у таких не будет _никакой_ возможности приобрести такой автомобиль, и рынка на них не будет в ближайшие лет 5. Что это может вам подсказать для рынка недвижимости?
karpovalal
#
Цитата
Маслов Дмитрий пишет:
Что касается Израиля. Я конечно не спец. Но там диспозиция вообще другая. Небольшая по площади страна, недостаток места при высокой рождаемости и высокой положительной миграции. Плюс относительно дешевые деньги. Какой еще ждать результат, кроме роста недвиги? - она и дальше будет расти


В Израиле люди, как и в России, спрашивают, для кого такие цены на жильё smile:-) Дело в том, что это открытый рынок. Туда заливают деньги богатые евреи со всего мира, т.к. Израиль - это национальное государство евреев, построенное евреями, и это очень хорошо ощущается. Там комфортно, туда можно удалиться. Например, заметное количество марсельских евреев покинуло Францию и перебралось в Израиль году эдак в 2015-2016, когда в Марселе прошла волна антисемитизма. Поэтому рост стоимости недвижимости в Израиле не останавливался даже в 2008 году, когда ценники постиг страшный удар в странах вроде США и полнейшая катастрофа в странах типа Испании. Т.е. это как ситуация Лондона, где заливка капиталов со всего мира подстёгивает цены всех сегментов, а недвижимость Лондона подтягивает и второразрядные города.

Повышение бывает длительным, как и спад. В Австралии кризис 2008 проскочили, рынок недвижимости там растёт уже 27 лет. Т.е. столько, сколько РФ существует. В Японии наоборот, недвижимость только год назад перестала падать. С тех же годов.

Цитата
Евгений Че. пишет:
Что это может вам подсказать для рынка недвижимости?


а) количество семей с такими доходами пренебрежимо мало, ввоз таких машин не окупился, вот и перестали ввозить, к рынку недвижимости это не применяется;
б) если люди приходили за таким автомобилем, значит квартира уже есть. Она продукт первой необходимости, а без тарантаса пережить можно. Т.е. эта информация никак на рынке жилья не отражается.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Микрозайм по вашим ПД. Результат.
Не так давно, всего пол года назад, я писал о том как легко и просто получить долг. Неожиданно оформленный на вас микрозайм, исключительно по вашим ПД,
7
Авторский рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - декабрь 2018
Авторский рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - декабрь 2018 В рейтинге в названии МФО выставлена ссылка на статистику сайтов данных
1
Об одной очень надежной, сверхнадежной Ценной Бумаге
Предлагаю занятное мысленное упражнение. Представьте, Правительство предлагает вам приобрести некую очень надежную Ценную Бумагу стоимостью 10 миллионов
5
Акция по страхованию квартир в Москве от Росгосстрах
Срочно в номер! Стартовала предновогодняя акция от ПАО СК РГС по страхованию квартир в столице - стандартный тариф на страхование снижен на 40-50%. Полный
0
Как не потерять все деньги в Тинькофф Банке
Попытался в одном месте кратко собрать базовые рекомендации, как не потерять деньги при одновременной утрате и карты, и телефона. Возможна ситуация,
5

Новые сообщения

  • Банки - это надежно?
    Начну сразу с вопроса: Вы всё еще оптимисты? После моего поста про сланцевую нефть количество оптимистов резко поубавилось. А зря! Инвестор должен
  • О реальной мотивации людей, берущих ипотечные кредиты
    Процентная ставка по кредиту для потребителя означает цену, которую он платит за желание потреблять сегодня, а не завтра. Хочешь купить сегодня, а денег
  • Большой Cashback от ОТП банка - Даже не пробуйте!
    Жена дрессирует щенка. Муж ей говорит: - Дорогая, сомневаюсь, что у тебя что-нибудь получится. Жена: - Ничего, главное в этом деле терпение. С тобой
  • и на старуху бывает проруха
    .Стараюсь следить за всеми изменениями условиях, грейс-периодами кредиток и прочими подводными и надводными камнями своей скромной финансовой жизни.
  • Микрозайм по вашим ПД. Результат.
    Не так давно, всего пол года назад, я писал о том как легко и просто получить долг. Неожиданно оформленный на вас микрозайм, исключительно по вашим ПД,