Тема "реновации" обросла всевозможными спекуляциями. Теперь, когда пыль от пиар-кампании немного улеглась, назовем истинную цель этой программы.

Напомним, что московская «реновация» - это программа сноса хрущевок, и переселение жителей в новые, специально построенные на этом месте дома.

Разумеется, не стоит думать, что это какая-то особая благотворительность со стороны московской мэрии. На бумаге все выглядит неплохо – стоимость квартир в новых домах выше, жители вроде бы выигрывают. Однако есть несколько «но», о которых ниже.

Не выдерживают критики и всевозможные «теории заговора». Например, что стройкомплекс находится в глубоком кризисе и необходимо спасать его за счет бюджета. Или что людей обязательно переселят далеко за МКАД.

Политическая подоплека? Здесь отчасти стоит согласиться. Власти решили использовать эту тему как козырь перед выборами (хотя, по-видимому, недооценили сопротивление части населения), рассчитывая на всеобщее одобрение. Но не это главное.

Я полагаю, что есть более простое объяснение. Для этого необходимо взглянуть чуть шире. Весь тренд последних лет в Москве – это рост предложения. Экономические силы заставляют предложение расти, и оно ищет себе выходы на новые территории.

Специфическая проблема Москвы, которая отличает его от всех других российских городов – это недостаточное место для застройки. Все лакомые куски московской земли давно раскуплены и поделены. Земля – вот истинная цель московской реновации.

Москва – город немаленький по площади и, разумеется, существуют некоторые резервы для увеличения количества площадок для строительства. И все они так или иначе используются.

1. Редевелопмент промзон. Это мощный ресурс. Промзоны занимают около 20% территории города. В советские годы Москва была крупнейшим промышленным центром, однако с крахом СССР и общей стагнацией промышленности при параллельном росте сектора услуг, многие промзоны оказались заброшенными. Не говоря уж о том, что промышленность в крупном городе не всегда рентабельный бизнес (высока стоимость земли, заработная плата, что повышает себестоимость продукции) – выгоднее переместить производства в провинцию.

2. Расширение города. Именно в этом контексте нужно рассматривать появление т.н. «Новой Москвы». У строителей на тот момент не хватало места под застройку, и они пролоббировали появление новой, неосвоенной территории. Одна лишь принадлежность к «Москве» позволяла увеличить продажные цены недвижимость и соответственно повышала маржу девелоперов.

Однако, без инфраструктуры, в том числе транспортной это было мало кому из покупателей интересно. Поэтому следующим шагом было строительство дорог и метро. Появление метро в новых районах в какой-то степени тождественно расширению города, т.к. увеличивается территория, которую можно застроить, и где будет спрос. Не случайно, наиболее активно девелоперы застраивают районы, которые соседствуют с новыми станциями метро (в том числе еще проектируемыми) – Некрасовка, Солнцево, Коммунарка и другие.

3. «Реновация». Здесь логика точно такая же. Насчет бенефитов для жителей можно спорить, но несомненно территория под будущую застройку увеличивается. Плотность жителей в новых домах будет примерно втрое выше, чем в кварталах хрущевок. Соответственно, освобождается примерно 2/3 от площади снесенных кварталов. А это уже несомненный ресурс под будущее строительство. Что там будет построено и когда, уже другой вопрос (вероятно, те же жилые дома) – так или иначе стройкомплекс обеспечивает себе задел на будущее.

По этой же причине ясно, что масштабных программ реновации в регионах не будет - т.к. нехватки земли в провинции нет.

Теперь, самый интересный вопрос: как это повлияет на цены.

Здесь, и теперь это уже ясно, влияние реновации на рынок сильно преувеличено.

Я перечислил три ресурса (редевелопмент промзон, расширение города, реновация) задействованные для решения проблемы нехватки места под застройку. Но, похоже, строительное лобби слегка пожадничало.

Банально, не хватит ресурсов для полноценной реализации всех трех программ в обозримом будущем. Особенно это касается реновации, т.к. это последняя по времени и технически самая сложная и затратная программа. Ее конечная выгода для властей и девелоперов не очевидна. Если первые две программы дадут достаточный прирост мест под застройку, а спрос на жилье и иную недвижимость упадет (а он упадет), то экономическая необходимость в реновации отпадет. В результате, если она и не будет отменена, то темпы ее реализации значительно снизятся.

Прошло уже более года как было объявлено о запуске реновации, и в основном все ограничилось пиар-кампанией. Известно, что при Лужкове темпы сноса старых домов были пожалуй даже выше, но без такой шумихи.

Что касается влияния на цены, то здесь присутствует краткосрочный и долгосрочный эффект (предполагаем, что программа реализуется в том виде, как она анонсируется).

В краткосрочном периоде – цены незначительно растут. Собственники устаревшего жилья либо закладывают реновацию в цену, либо снимают объекты с продажи. Покупатели также отчасти могут польститься на ожидания выгоды в будущем, т.к. новое жилье стоит при прочих равных дороже старого. Существенного роста цены, однако, не ожидается, т.к. денежный спрос не изменился, а возможно лишь перераспределился между объектами разного типа. Поэтому возможна ситуация, когда «реновационное» жилье выросло в цене, а «обычное» наоборот упало. В среднем цены остались приблизительно на том же уровне.

В долгосрочном периоде цены теоретически должны испытывать давление за счет роста территорий под потенциальную застройку. Произойдет, впрочем, это все равно не скоро.