Идеально ли инвестирование в недвижимость?

16.04.2014 19:00 2 1 734 просмотра
Россияне традиционно считают инвестиции в недвижимость одними из самых выгодных.
Скажу сразу – идеальных инвестиций не существуют. Существуют инструменты, которые подходят именно вам. Есть несколько составляющих, такие как степень риска и срок, которые и определяют «идеальность» инвестирования для каждого человека в отдельности.
Недвижимость как объект инвестирования заслуживает внимания. Некоторые профессиональные инвесторы сделали состояние именно на инвестициях в недвижимость, например, Роберт Кийосаки. Но идеальны ли инвестиции в недвижимость лично для вас?

Давайте попробуем разобраться.
Вопрос первый:

Сколько нужно вложить?

Недвижимость – не из дешёвых инструментов. Привлекательнее всего с точки зрения доходности выглядит коммерческая и жилая недвижимость в Москве и области, и городах, которые стремительно развиваются (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону). Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве (80 кв.м.) - 11 150 000 рублей, в Краснодаре – 3 660 000 рублей, в Екатеринбурге – 5 240 960 рублей.

Сроки инвестирования
Недвижимость подойдёт вам, если вы планируете инвестировать на длительный срок. Как правило - не менее, чем на 3 года. Срок инвестиции возможен и меньше, при использовании срочного выкупа. Срочный выкуп предполагает дисконт – продажу недвижимости по цене на 20-30% ниже рынка. Также сокращает срок инвестирования - выкуп квартиры по долям.

Если вы планируете инвестировать в новостройки, то имейте в виду, что средний срок строительства дома - 2 года.
Обратите внимание на такой важный фактор, как налог. Если недвижимость находится в собственности 3 года и более - появляется льгота по оплате налога на доходы физических лиц. Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Цитата:

«Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».


Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года.

Риски
Цены на недвижимость отличаются непредсказуемостью. Они могут изменяться в зависимости от самых различных факторов. Но падение цены – не единственный риск инвестиций в недвижимость. Источниками риска могут служить: неудачное месторасположение дома, износ, дополнительные затраты на ремонт, изменение налогового законодательства, а также велик риск столкновения с мошенниками.
Вспомним колебания цен в кризис 2008 года. Падение цен на первичном рынке жилой недвижимости Москвы (конец 2008 — начало 2009 г.), составило около 25 %. Падение арендных ставок на рынке торговой недвижимости (конец 2008 — начало 2009 г) Москвы также оказалось в районе 25 %.

Доходность
С начала 1990-х годов, средняя стоимость московской квартиры выросла более чем в 75 раз (по данным обзора корпорации "ИНКОМ").
Это внушительная цифра, но давайте посмотрим рост цен на недвижимость за 2013 год. В течение ушедшего года стоимость квадратного метра в столице выросла в среднем на 5% (по данным «НДВ-Недвижимость»). Причём инфляция за 2013 год составила 6,5% (по данным Росстата).

Следовательно, в разрезе одного года рост цен на недвижимость ненамного перекрывает темп инфляции.

Но доход от недвижимости можно получить и от сдачи квартиры в аренду. Доходность зависит от типа жилья (новостройка, вторичное жилье), месторасположения, класса жилья, общей тенденции роста на рынке и других факторов.

Как рассчитать доходность недвижимости при сдаче в аренду? По формуле:

Чистый годовой доход ÷ на стоимость актива в текущих ценах * 100 % = Годовая Доходность.

Средняя доходность составляет 4-6% годовых.
Например, стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве начинается от 25 тыс. руб, 2-комнатной – от 30 тыс. руб. (цены взяты с сайта cian.ru)

Скорость вывода средств
Не стоит забывать, что недвижимость по определению не самый ликвидный товар. От момента, когда вы выставите квартиру на продажу до момента заключения сделки может пройти от 60 дней до 2-3 лет и более. Средний срок продажи квартиры: 3-4 месяца.

Срок продажи в основном зависит от цены, которую вы запросите за квартиру. Если цена завышена, то своего покупателя вы будете ждать достаточно долго. Если же продаете по нижней ценовой планке, то в среднем продажа займет 1-2 месяца. Здесь работает психология: покупатель хочет купить дешевле, продавец хочет продать дороже. И они должны договориться. Так что цена, за которую квартира выставлена на продажу – не всегда та цена, по которой продажа совершается.

Если вы точно знаете, что в будущем вам может понадобится быстрое выведение средств, то недвижимость – не ваш вариант.

Резюмируя вышесказанное, можно сказать, что инвестирование в недвижимость вам подойдёт, если вы готовы вложить:
- в регионах - от 1 миллиона рублей и выше
- в Москве - от 5 миллионов рублей и выше
и при этом готовы взять на себя выше перечисленные риски.

Комментарии 2

Сергей Семин  (SergeySem)
#
Если кому-то пригодится взгляд из провинции: Тула и область, 2013-2014 годы, 1 и 2-ком квартиры в области от 550.000 рублей, сдаются в аренду за 5.000-6.000 плюс коммунальные, годовая доходность от 11%, комнаты в коммуналках в Туле от 500.000 руб, сдаются за 5.000+ком, доходность от 12%.
Таким образом, пока для входа достаточно 500.000+подумать.
Скорость вывода средств: при скидке 15% от меньшей цены продажи на AVITO.RU все продается за 1 месяц.
Но я не знаю, кому нужна такая доходность. По моим операциям с недвижимостью доход превышает 50% в год, но инвесторов найти пока не могу (уже 3-ий год).
Наталья Найденкова  (Наталья Найденкова)
#
Сергей, Вы пишете: "По моим операциям с недвижимостью доход превышает 50% в год, но инвесторов найти пока не могу (уже 3-ий год)". В чём заключаются Ваши операции с недвижимостью? И почему трудно найти инвесторов?
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Новости по итогам отчетности за апрель 2017 г.
Нарушители нормативов ЦБ в апреле (тех, кто находится на санации, тех, у кого уже отозвана лицензия и тех, где введена временная администрация, не обсуждаем
1
Международный день музеев
А между тем сегодня Международный день музеев! Поздравляю все причастных к празднику! И, по традиции, карты к нему: продолжаю радовать вас картами
0
2956
Результаты стресс-тестирования на основе отчетности по РСБУ и МСФО Как мы видим по данным РСБУ: — отток средств юрлиц из данного банка составил 3.2
0
Рынок нефти 18 мая
Нефть консолидируется в районе отметки $52 Brent. Новостной фон для рынка сдержанно-позитивный. Все большее количество стран и ключевых игроков рынка
0

Новые сообщения

  • Рынок нефти 24 мая
    Цена на нефть Brent на утро - $54.30. Рынок, достигнув цены в $54 днем ранее, перешел в ожидание предстоящего заседания стран ОПЕК по поводу дальнейшей
  • Рынок нефти 23 мая
    Нефтяные цены сдержанно отступают после 4 дней роста. Возможной причиной некоторой растраты оптимизма выступают новости, поступающие от сторон сделки.
  • Рынок нефти 22 мая
    Цена на нефть Brent на утро - $54.03. Очередной рост цен на нефть произошел на фоне растущего оптимизма по поводу предстоящего решения стран ОПЕК+ о
  • Новости по итогам отчетности за апрель 2017 г.
    Нарушители нормативов ЦБ в апреле (тех, кто находится на санации, тех, у кого уже отозвана лицензия и тех, где введена временная администрация, не обсуждаем
  • Рынок нефти 19 мая
    Цена на нефть Brent на утро - $52.91. Очередная фаза роста цен на нефть была вызвана информацией о растущей поддержке идеи продления соглашения стран