Вход

Форум

FAQ по самостоятельной покупке квартиры

Поиск по теме

Здравствуйте вам! Подскажите, пожалуйста:
1) Мне предлагают эл. регистрацию через сбер, она стоит 7 тысяч. Я выиграю 0,5%. Это, по идее, не покрывает сумму в 7 тысяч. Но не надо будет бегать во всякие инстанции, так? Или же бегать должен риэлтор? Не упрощаю ли я таким образом ему жизнь?! Я всё-таки плачу за его услуги, а ты как-то говорила, что можно даже на его услуги сбить цену.
2) "3. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка."
У меня страховка по идее выходит около 7 тысяч. Разве от неё можно отказаться?
 
Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться
Не могу полгода уже продать квартиру, по 50 просмотров на авито в день и ни одного звонка. Сунулся в агентство, предлагают за 100 тыр. "Предоставить Исполнителю исключительное право поиска Приобретателя ОБЪЕКТА и не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников) по поиску Приобретателя и отчуждению ОБЪЕКТА без участия Исполнителя, а в случае поступления предложений о приобретении отчуждаемого ОБЪЕКТА направлять их Исполнителю."
Дальше ещё веселее: "уплатить Исполнителю вознаграждение в размере (___) рублей. В случае прекращения поручения до того, как оно будет исполнено, размер вознаграждения, которое должно быть выплачено Исполнителю в соответствии с настоящим договором, определяется соглашением сторон."
Это у всех агентств что ли так? Обязуйся типа за свои деньги предоставить нам эксклюзивное право продажи твоей квартиры, а ещё возьми обязательство уплатить нам деньги без упоминания сроков и ещё размер нашей комиссии, если сам продашь - будем "по соглашению сторон" выяснять smile:D
 
IroNick_nv,
какая у вас сумма кредита?
Как обстоят дела с регистрацией права собственности в Нижневартовске, не знаю. В Москве это два прихода в МФЦ, где все быстро.
С риэлтором - это как договоритесь. Но в целом логично повесить это на него, только доверенность надо будет оформить.
По страховке не понял. Страховать имущество обязательно. Страховать жизнь нет. Про повышение шансов одобрения скорее всего врут. Но вот на ставку страховка жизни повлиять может - тут надо договор читать.

d345,
smile:D
Меня больше интересует, кто все эти люди, которые продолжают пользоваться услугами риэлторов с такими договорами.
 
Цитата
d345 пишет:
Не могу полгода уже продать квартиру, по 50 просмотров на авито в день и ни одного звонка.
А Вы подумайте сами:

1) почему именно за такой столь продолжительный срок Вы не можете продать свою квартиру;
2) почему именно по Вашим рекламным объявлениям о её продаже нет ни одного звонка;
3) что именно Вас сподвигнуло "сунуться" в агентство недвижимости?

Вы лучше задали бы вопрос: "Почему именно я за полгода самостоятельно не могу продать свою квартиру и почему именно по рекламным объявлениям о её продаже нет ни одного звонка?!".
Изменено: Леонид Николаевич - 01.07.2017 19:14 (Изменение, дополнение и корректировка.)
Рассматривая иски о признании сделки с недвижимостью недействительной, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
А Вы подумайте сами:
1) почему именно за такой столь продолжительный срок Вы не можете продать свою квартиру;
2) почему именно по Вашим рекламным объявлениям о её продаже нет ни одного звонка;
3) что именно Вас сподвигнуло "сунуться" в агентство недвижимости?
Вы лучше задали бы вопрос: "Почему именно я за полгода самостоятельно не могу продать свою квартиру и почему именно по рекламным объявлениям о её продаже нет ни одного звонка?!".

В нашем ЖК "Некрасовский" такая ситуация практически у всех продавцов на вторичке, а не только у меня. Здесь главных факторов два:
1. никто не знает особо, где находится посёлок Некрасовский и до поиска в данном населённом пункте вообще не доходят. При этом почти все рекламные площадки запрещают привязать объект к ближайшему городу, например, к Лобне или к Икше (находится между ними).
2. В ЖК много непроданных квартир в "бетоне" без чернового ремонта по ценам ниже 2014 года, у покупашек святая уверенность, что они сделают ремонт быстро, качественно и недорого и это выйдет дешевле, чем брать вторичку в этом же ЖК.
Хотели брать ипотечники, но оценщики оценили квартиру меньше суммы сделки на 500 тысяч, как раз благодаря п.2. - у них денег не хватило, т.к. кредит только 80% от суммы сделки дают.
На агентство была надежда как раз на их базу ищущих жильё в данном направлении, но 100 тыр. с такими условиями - это перебор.
 
Цитата
d345 пишет:
На агентство была надежда как раз на их базу ищущих жильё в данном направлении...
...оценщики оценили квартиру меньше суммы сделки на 500 тысяч...
Если у риэлторов были бы покупатели, ищущие жильё в данном направлении, они давно позвонили бы Вам и предложили свою цену, а если не звонят, значит у них либо совсем нет покупателей, кто ищет жильё в данном направлении, либо Ваша цена предложения значительно завышена, что именно и подтвердили оценщики, оценив продаваемую Вами квартиру на 500 тыс. меньше.

Что именно Вы подразумеваете под суммой сделки?
Изменено: Леонид Николаевич - 01.07.2017 20:06 (Корректировка и дополнение.)
Рассматривая иски о признании сделки с недвижимостью недействительной, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Что именно Вы подразумеваете под суммой сделки?

спасибо за комментарии!
цена у меня средняя по вторичке в нашем ЖК, просто на фоне демпинговых цен на голый бетон она выглядит действительно завышенной, конечно, а оценщики особо не смотрят, что поменяны все окна/краны/радиаторы и т.д., что стройматериалы импортные, что кухня на заказ и какая мебель-техника и т.п. Хотя я продаю уже с небольшим убытком для себя.
Под суммой сделки подразумеваю цифру в договоре купли-продажи.
 
Цитата
d345 пишет:
...цена у меня средняя по вторичке в нашем ЖК, просто на фоне демпинговых цен на голый бетон она выглядит действительно завышенной, конечно, а оценщики особо не смотрят, что поменяны все окна/краны/радиаторы и т. д., что стройматериалы импортные, что кухня на заказ и какая мебель-техника и т. п. Хотя я продаю уже с небольшим убытком для себя.
Под суммой сделки подразумеваю цифру в договоре купли-продажи.
1. С чего Вы взяли, что цена предложения квартиры, продаваемой Вами уже полгода, является именно средней, а не максимально высокой и завышенной над реальной ценой её продажи? Если она была бы действительно средней, тогда свою квартиру Вы давно продали бы, а у Вас за полгода не было ни одного звонка!

2. Надо учитывать, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в РФ", признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. То есть она не может быть максимально точной.

2. 1. Если Вы не согласны с оценкой рыночной стоимости Вашей квартиры, Вы можете её оспорить на основании статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в РФ".

2.2. Вы также можете заказать экспертизу отчёта об оценке, проводимой на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

3. Подразумеваемая Вами под суммой сделки цифра в договоре купли-продажи является именно подразумеваемой Вами, то есть желаемая Вами, как всеми продавцами, тогда как:

1) в договоре купли-продажи покупатель тоже подразумевает свою цифру;
2) рыночной стоимостью является не только та цена, которую продавец видит в договоре купли-продажи, а прежде всего - договорная цена между продавцом и покупателем, нормативно-правовое определение которой содержится в абзаце втором статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в РФ".
Цитата
d345 пишет:
Хотя я продаю уже с небольшим убытком для себя.
4. Это Ваше личное дело, к покупателю не имеющее никакого отношения, разве только если продажа квартиры не вызвана стечением тяжёлых жизненных обстоятельств!
Изменено: Леонид Николаевич - 01.07.2017 22:06 (Корректировка и дополнения.)
Рассматривая иски о признании сделки с недвижимостью недействительной, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
А по покупке новостройки будет может такая статья?)
И интересно послушать про ипотеку не в сбере
 
Alpha7,
как купите и опишите все нюансы, так и будет smile:)
 
Цитата
Donz пишет:
как купите и опишите все нюансы, так и будет


нууу я второй хочу быть, пока что только зрею для покупки))
 
Коллеги, подскажите, пожалуйста, это правда, что покупка квартиры в ипотеку БЕЗОПАСНЕЕ, чем покупка квартиры за наличные?

Я имею в виду риски
1. проведения самой сделки и расчетов по ней.
2. последующих последствий юридической нечистоты квартиры.

PS. Сразу скажу, что не особо верю, что в части этих рисков можно хоть в чем-то положиться на риэлторскую контору.

PS. Извините, если тема многократно поднималась...
 
Цитата
Ivan P пишет:
Коллеги, подскажите, пожалуйста, это правда, что покупка квартиры в ипотеку БЕЗОПАСНЕЕ, чем покупка квартиры за наличные?

Я имею в виду риски
1. проведения самой сделки и расчетов по ней.
2. последующих последствий юридической нечистоты квартиры.

PS. Сразу скажу, что не особо верю, что в части этих рисков можно хоть в чем-то положиться на риэлторскую контору.

PS. Извините, если тема многократно поднималась...


Банк не сможет дать 100% гарантию частоты сделки. Он перекрывает свой риск ликвидности залога и особо копать не будет в документах. Раньше были случаи когда банки пропускали сделку с приватизацией с правом пожизненного пользования и были курьезы. Живут себе люди, приходит человек, ставит чемоданы и говорит, что ранее была приватизация с правом моего пожизненного пользования и никуда его уже не деть. Сейчас просят нототказ от этого пользования, но его можно отозвать и т.д. 100% гарантии Вам никто не даст. Агентство будет проверять квартиру ровно до тех пор, пока не поймет, что дальнейшие проверки, это трата денег и комиссии своей. Иными словами риск всегда есть, если только Вы не планируете сделку нотариально оформить. Там гарантия конечно больше, так как нотариус отвечает гербовой печатью, но мало кто согласиться на такую сделку
 
Цитата
Ivan P пишет:
Коллеги, подскажите, пожалуйста, это правда, что покупка квартиры в ипотеку БЕЗОПАСНЕЕ, чем покупка квартиры за наличные?

Я имею в виду риски
1. проведения самой сделки и расчетов по ней.
2. последующих последствий юридической нечистоты квартиры.


Друзья, нет опыта покупки в ипотеку - правда ли что банк помогает снижать риски покупателя?
Особенно меня беспокоят риски проведения самой сделки и расчетов?

Когда читаю описание процесса покупки в ипотеку - все выглядит значительно надежнее, чем как обычно.

Сразу скажу, что спрашиваю не из Москвы-СПБ. Речь идет чернорском побережье, цивилизация сюда пришла не вполне.
 
Цитата
Ivan P пишет:
Друзья, нет опыта покупки в ипотеку - правда ли что банк помогает снижать риски покупателя?
Особенно меня беспокоят риски проведения самой сделки и расчетов?


да, помогает, т.к. требует целый пакет документов для одобрения ипотеки и проверяет их. с другой стороны, сами это можете сделать
 
Добрый день!
Рассматриваем возможность купить квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала (до 3-летия второго ребенка), первоначальный взнос из собственных средств. Вроде бы стандартная ситуация, но не могу разобраться, как нам лучше оформить нас как покупателей в договоре купли-продажи, чтобы минимизировать последующие расходы на выделение долей после погашения ипотеки:

1. Оформить все на папу (общая совместная собственность), с оформлением обязательства выделить доли жене и детям (для ПФР). Какие потом договора потребует оформлять нотариус, чтобы выделить доли на всех членов семьи, по какому тарифу?

2. Оформить сразу в общую долевую собственность на маму и папу по 1/2 доли, с оформлением обязательства выделить доли детям (для ПФР). Сколько обязательств придется оформлять: два (от мамы и от папы), или одно сразу от двоих? Как потом передать доли детям: это два отдельных договора (от мамы и папы) и каких именно (дарение или что-то еще)? По какому тарифу возьмут нотариусы?

3. Оформить сразу в общую долевую собственность на маму, папу и двух детей. Тут, как я понимаю, проблемы с опекой: банки требуют разрешение органов опеки на взятие ипотеки с указанием детей. Что требуют органы опеки в таком случае? Дети прописаны в уже имеющейся квартире, т.е. жильем обеспечены.

Покупаемая квартира сейчас находится у продавцов в долевой собственности, т.е. нам в любом случае потребуется нотариальное заверение первоначального договора купли-продажи по тарифу «Удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению – 0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп.5 п.1 ст.333.24 НК РФ).

Поделитесь, кто как оформлял такие сделки с ипотекой с использованием средств МСК после лета 2016, когда ввели обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в долевой собственности? Не придется ли нам потом, при выделении долей, неоднократно оплачивать нотариальное заверение по аналогичному тарифу?
Изменено: nuf - 15.08.2017 12:31
 
Добрый день!
Может , кто подскажет по ситуации.
Абсолют-Недвижимость на данный момент продает в некоторых фазах квартиры, которые в принципе построены для дольщиков по ФЗ-214. Но дом сдан в эксплуатацию и продажа теперь осуществляется по предварительному ДКП или ДКП в зависимости , я так поняла, поставлен ли дом на кадастровый учет.
На консультации при нас менеджеру был звонок- о том, что он оформил двойную продажу на квартиру.
И в какой момент и что надо довыяснить и проверить, чтобы обезопасить себя от этого? ( Если такое действительно возможно).
Изменено: Reg65 - 17.08.2017 10:59 (Добавила приветствие)
 
Цитата
Reg65 пишет:
...на данный момент продает в некоторых фазах квартиры, которые...построены для дольщиков по ФЗ-214. Но дом сдан в эксплуатацию и продажа теперь осуществляется по предварительному ДКП или ДКП в зависимости...поставлен ли дом на кадастровый учёт.
На консультации при нас менеджеру был звонок- о том, что он оформил двойную продажу на квартиру.
И в какой момент и что надо довыяснить и проверить, чтобы обезопасить себя от этого? ( Если такое действительно возможно).
1. Единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является его государственная регистрация.

2. При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом.

3. Вместе с тем, согласно абзацам шестому и седьмому пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

"Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи."
.

4. Чтобы покупателю недвижимости обезопасить себя от неблагоприятных рисков двойной продажи, на мой взгляд, необходимо обоснованно и аргументированно настаивать на внесении в договор купли-продажи квартиры в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме условий:

1) о том, чтобы дом был постановлен на государственный кадастровый учёт;

2) о фактической передаче квартиры покупателю до представления заявления о государственной регистрации своего права собственности на неё в орган государственной регистрации прав на недвижимость;

3) об уплате покупателю указанной в договоре цены продажи в течение установленного срока после государственной регистрации права собственности покупателя на купленную в нём квартиру.
Изменено: Леонид Николаевич - 18.08.2017 10:11 (Дополнения и корректировка.)
Рассматривая иски о признании сделки с недвижимостью недействительной, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Добрый день. Ситуация такая, нашли сами квартиру на Авито, встретились с хозяевами, решили брать. На следующий день заключили договор риэлтором хозяев квартиры, заключили договор что она будет вести и наши документы. При этом из подтверждающих документов на квартиру нам показали только Свидетельство о наследовании. Владельца квартиры два, оба наследники. Получается ни паспорт, ни других документов мы не видели. Теперь вопрос:
1. Берем по ипотеке Сбербанка. Насколько хорошо банк проверяет чистоту квартиры перед покупкой?
2. Нужно ли самим потребовать у риэтора оригиналы и копии всех документов владельца квартиры (паспорта, техпаспорт, документы о прописке, о долгах)?
3. И еще, если кто может подсказать, у каких страховых, партнеров Сбербанка, лучше застраховать квартиру и жизнь/здоровье?
 
VilliVonko,
1. Банк проводит чисто формальную проверку, что квартира по тем документам, что ему предоставят, принадлежит заявляемым людям. Проще говоря, ничего они не проверяют. Это нужно делать вам самим.
2. Обязательно.

А какие ваши документы будет вести этот риэлтор? ИМХО, вас просто развели. Все документы по сделке подготовит сам банк. Да и в любом случае не может один и тот же человек представлять две противоположные стороны. Конфликт интересов это называется.
 
Цитата
Donz пишет:
1. Банк проводит чисто формальную проверку, что квартира по тем документам, что ему предоставят, принадлежит заявляемым людям. Проще говоря, ничего они не проверяют. Это нужно делать вам самим.
2. Обязательно.

А какие ваши документы будет вести этот риэлтор? ИМХО, вас просто развели. Все документы по сделке подготовит сам банк. Да и в любом случае не может один и тот же человек представлять две противоположные стороны. Конфликт интересов это называется.


Так получается мне покажут те же документы что и банку. Я заказал сам справку из ЕГРП, а дальше не представляю как можно точно проверить есть ли еще какие то наследники или претенденты на квартиру.

Документы по квартире, которые требуются банку, будет сам риэлтор предоставлять банку. Развели то это да, сказали что это будет аванс мол что я квартиру точно покупаю, а потом сказали что эта сумма не пойдет на стоимость жилья, а пойдет на оформление. Но у нас в городе такая практика везде - за сделку платит и продавец и покупатель,
 
Цитата
Donz пишет:
Банк проводит чисто формальную проверку, что квартира по тем документам, что ему предоставят, принадлежит заявляемым людям. Проще говоря, ничего они не проверяют.
Цитата
VilliVonko пишет:
Насколько хорошо банк проверяет чистоту квартиры перед покупкой?
1. Это подтверждает судебная практика, в частности Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2016 N 301-ЭС15-20282 по делу N А43-5100/2014, истолковавшего, что «При определении добросовестности банка суду необходимо исходить из того, что стандарт поведения профессионального участника гражданского оборота в вопросах залога автомобилей подразумевает достаточность проверки данных о собственнике автомобиля, содержащихся в паспорте транспортного средства.», из чего следует, что применительно к недвижимости стандарт поведения банка, как профессионального участника гражданского оборота в вопросах её залога подразумевает достаточность проверки данных о её собственнике, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН).

2. Однако надо признать, что такая подтверждённая судом достаточность проверки банком данных о собственнике предмета залога (автомобиля или недвижимости) основывается на содержащихся в:

1) абзаце втором пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ его статусе добросовестного залогодержателя, согласно которому «Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чём залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.»;

2) пункте 1 статьи 353 ГК РФ, согласно которому в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется (за исключением содержащегося в абзаце втором пункта 2 статьи 335 ГК РФ отказа залогодержателю в защите формально принадлежащего ему права в случае установленного судом недобросовестного приобретения залога, если вещь передана в залог от лица, не являющегося её собственником, о чем залогодержатель знал или должен был знать).
Рассматривая иски о признании сделки с недвижимостью недействительной, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Если банк по вашим словам проверяет чисто формально, с его то возможностями, то как я могу проверить более подробно? Ну вот я заказал выписку егрп, посмотрю паспорт хозяев, техпаспорт на квартиру, свидетельство о наследовании, посмотрю бумаги чтобы не было долгов. Что ещё можно потребовать?
 
Цитата
VilliVonko пишет:
Если банк по вашим словам проверяет чисто формально, с его то возможностями, то как я могу проверить более подробно?...Что ещё можно потребовать?
Посмотрите здесь.

Также необходимо учитывать, что, если банк не знал о ничтожности отчуждения квартиры (или автомобиля) по предыдущей сделке, право собственности на которые было в установленном законом порядке зарегистрировано за продавцом (залогодателем), залог банка на них всё равно сохраняется даже, если сделка будет признана недействительной (ничтожной), потому что, как истолковал Верховный Суд РФ в своём определении от 24.01.2017 по делу N 310-ЭС16-14179, А64-5745/2015, сохранение банком залога не зависит от оснований признания сделки недействительной и не обусловлено ими.
Рассматривая иски о признании сделки с недвижимостью недействительной, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
сохранение банком залога не зависит от оснований признания сделки недействительной и не обусловлено ими.

Т.е. пока я ипотечник и плачу эту ипотеку банку, я живу спокойно. И когда я выплатил ипотеку и право собственности перешло ко мне, тут я сразу теряю квартиру, по предыдущим спорам.
Мне же ничего не мешает в ипотеке продать такое жилье и все проблемы перевести на нового покупателя.
 
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 1, из них скрытых: 0) Lench_39