Вход
Форум

FAQ по самостоятельной покупке квартиры

Поиск по теме

aleksandr_opn24.ru,
Теперь понятно. Только ипотеку я возьму на год или полтора раньше чем начну продовать квартиру. Тоесть последовательность такая: взять ипотеку, через год полтора сделать ремонт, въехать в новую квартиру, продать текущую квартиру. Как получиться погасить ипотеку и выделить доли.
 
Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться
Добрый день. Берём ипотеку в Сбербанке, квартиру собираемся брать у продавца, у которого квартира в ипотеке банка ВТБ. Риэлтер нам сказал что сначала нужно будет перечислить первый взнос на счёт продавца, он добавит свои деньги и погасит ипотеку. И потом можно будет её покупать уже нормально. Это обычная схема? Какие риски здесь могут быть?
 
Цитата
VilliVonko пишет:
Добрый день. Берём ипотеку в Сбербанке, квартиру собираемся брать у продавца, у которого квартира в ипотеке банка ВТБ. Риэлтер нам сказал что сначала нужно будет перечислить первый взнос на счёт продавца, он добавит свои деньги и погасит ипотеку. И потом можно будет её покупать уже нормально. Это обычная схема? Какие риски здесь могут быть?


по другому к сожалению не получится. Сбербанк не согласует сделку до юридического освобождения квартиры от залога ВТБ. Представитель агентства недвижимости дал корректную консультацию Если у продавца нет денег на досрочное погашение своими силами, гасит покупатель за счет своих средств (первоначальный взнос). Далее происходит погашение кредита и выведение квартиры из залога ВТБ. Затем подаете документы в Сбер на одобрение сделки и выходите на подписание договора приобретения.

Риск тут стандартный. Вы дали деньги, погасили за продавца кредит, а он отказался продавать квартиру или продал ее третьим лицам. Соответственно Вам нужно будет возвращать свои кровные деньги.

В рамках таких сделок нужен очень квалифицированный риелтор, чтобы грамотно были составлены договора аванса, зафиксировать покупку и сроки в предварительном договоре купли-продажи и заключение основного и т.д.
 
Собирались брать квартиру по ипотеке и тут нам риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена? В квартире сделан качественный ремонт, но она на последнем этаже и стоимость за квадратный метр выходит 46000. Стоит её брать или лучше поискать другой вариант?
 
Цитата
VilliVonko пишет:
...риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена?
1. Оценивает квартиру не банк, а оценщик на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016 г.) "Об оценочной деятельности в РФ"!

2. При этом надо учитывать, что согласно статье 12 вышеназванного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте оценщика, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными выше названным законом признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. То есть она не может быть максимально точной.

2. 1. Если Вы не согласны с оценкой рыночной стоимости покупаемой Вами квартиры, Вы можете её оспорить на основании статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016 г.) "Об оценочной деятельности в РФ", тем более, что заказчиком её оценки по договору будете Вы, как её покупатель.

2.2. Вы также можете заказать экспертизу отчёта об оценке, проводимой на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.
Изменено: Леонид Николаевич - 05.09.2017 08:09 (Дополнение.)
В настоящее время веду три судебных гражданских дела, связанных с жилой недвижимостью.
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
по другому к сожалению не получится. Сбербанк не согласует сделку до юридического освобождения квартиры от залога ВТБ. Представитель агентства недвижимости дал корректную консультацию Если у продавца нет денег на досрочное погашение своими силами, гасит покупатель за счет своих средств (первоначальный взнос). Далее происходит погашение кредита и выведение квартиры из залога ВТБ. Затем подаете документы в Сбер на одобрение сделки и выходите на подписание договора приобретения.


А если покупать без привлечения ипотечных средств, то риски те же самые? Пока не отдашь продавцу денег на погашение ипотеки, он квартиру мне продать не может?
 
Ломус,
пока квартира в залоге у банка, Вам просто не зарегистрируют сделку по приобретению.
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
пока квартира в залоге у банка, Вам просто не зарегистрируют сделку по приобретению.


Жаль. Думал, что можно как-то перекупить эту ипотеку, а потом самому её закрыть)))
 
Получается, врут http://plategonline.ru/ipoteka/obshha...rtiry.html насчёт возможности такой сделки при необходимости срочной продажи квартиры smile:|
 
Ломус,
Это тоже вариант, но опять же есть ряд НО. Вас должны будут посмотреть на предмет платежеспособности как заемщика (вдруг гасить откажетесь и платить не сможете), решения по таким сделкам как правило принимаются не в рамках стандартных полномочий продуктов и в ряде банков есть комитеты по таким вопросам (есть риск отказа). Резонно если суммы реально большие.
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
Это тоже вариант, но опять же есть ряд НО. Вас должны будут посмотреть на предмет платежеспособности как заемщика (вдруг гасить откажетесь и платить не сможете), решения по таким сделкам как правило принимаются не в рамках стандартных полномочий продуктов и в ряде банков есть комитеты по таким вопросам (есть риск отказа). Резонно если суммы реально большие.


Ну, с этим проще. Открыть вклад на сумму досрочного погашения в том же ВТБ. Главное, что при покупке квартиры с обременением сумма будет гораздо приятнее и можно обойтись без ипотеки smile:)
 
Ломус,
Каким образом вклад может повлиять на перевод на Вас долга?
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
Каким образом вклад может повлиять на перевод на Вас долга?


Как подтверждение моей платёжеспособности
 
Ломус,
К сожалению это не подтверждение платежеспособности клиента. Вклад мог быть накоплен годами, с продажи недвижимости, наследство и т.д. Плюс нет инструмента, который может заставить Вас погасить им в дальнейшем кредит. Вклад это лишь подтверждения наличия денег, но не платежеспособности клиента. Шанс, что Вы откажетесь потом гасить кредит все равно остается. Поэтому Вас должны будут проанализировать как ипотечного заемщика, поверьте опыту, сам был в членах такого комитета)
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
К сожалению это не подтверждение платежеспособности клиента. Вклад мог быть накоплен годами, с продажи недвижимости, наследство и т.д. Плюс нет инструмента, который может заставить Вас погасить им в дальнейшем кредит. Вклад это лишь подтверждения наличия денег, но не платежеспособности клиента. Шанс, что Вы откажетесь потом гасить кредит все равно остается. Поэтому Вас должны будут проанализировать как ипотечного заемщика, поверьте опыту, сам был в членах такого комитета)


вот жеж бюрократы..... так ведь я же могу не платить по кредиту при наличии какой угодно зарплаты))) ну да ладно, спасибо за то, что поделились опытом smile:)
 
Цитата
Ломус пишет:
так ведь я же могу не платить по кредиту при наличии какой угодно зарплаты)))


можете конечно, но банк хотя бы удостовериться, что платить Вы можете перед его выдачей)
 
Цитата
ufian пишет:
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.

1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.


Уважаемые форумчане! Такой вопрос: во всех банках сканируют и возвращают документы или лучше заказывать по 2 экземпляра для последующей страховки титула?
 
как то не научится пользоваться этим поиском по форуму.. есть здесь живая ветка про аижк? не про рефинанс, а в целом?
 
Цитата
alex_gambler пишет:
как то не научится пользоваться этим поиском по форуму.. есть здесь живая ветка про аижк? не про рефинанс, а в целом? X

Аналогично. Отправлял с сайта несколько раз заявки, ноль реакции.
Темы нет, по крайней мере за несколько месяцев назад. Надо открывать.
 
Читают тему (гостей: 2, пользователей: 0, из них скрытых: 0)