Форум

FAQ по самостоятельной покупке квартиры

Поиск по теме

aleksandr_opn24.ru,
Теперь понятно. Только ипотеку я возьму на год или полтора раньше чем начну продовать квартиру. Тоесть последовательность такая: взять ипотеку, через год полтора сделать ремонт, въехать в новую квартиру, продать текущую квартиру. Как получиться погасить ипотеку и выделить доли.
 
Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться
Добрый день. Берём ипотеку в Сбербанке, квартиру собираемся брать у продавца, у которого квартира в ипотеке банка ВТБ. Риэлтер нам сказал что сначала нужно будет перечислить первый взнос на счёт продавца, он добавит свои деньги и погасит ипотеку. И потом можно будет её покупать уже нормально. Это обычная схема? Какие риски здесь могут быть?
 
Цитата
VilliVonko пишет:
Добрый день. Берём ипотеку в Сбербанке, квартиру собираемся брать у продавца, у которого квартира в ипотеке банка ВТБ. Риэлтер нам сказал что сначала нужно будет перечислить первый взнос на счёт продавца, он добавит свои деньги и погасит ипотеку. И потом можно будет её покупать уже нормально. Это обычная схема? Какие риски здесь могут быть?


по другому к сожалению не получится. Сбербанк не согласует сделку до юридического освобождения квартиры от залога ВТБ. Представитель агентства недвижимости дал корректную консультацию Если у продавца нет денег на досрочное погашение своими силами, гасит покупатель за счет своих средств (первоначальный взнос). Далее происходит погашение кредита и выведение квартиры из залога ВТБ. Затем подаете документы в Сбер на одобрение сделки и выходите на подписание договора приобретения.

Риск тут стандартный. Вы дали деньги, погасили за продавца кредит, а он отказался продавать квартиру или продал ее третьим лицам. Соответственно Вам нужно будет возвращать свои кровные деньги.

В рамках таких сделок нужен очень квалифицированный риелтор, чтобы грамотно были составлены договора аванса, зафиксировать покупку и сроки в предварительном договоре купли-продажи и заключение основного и т.д.
 
Собирались брать квартиру по ипотеке и тут нам риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена? В квартире сделан качественный ремонт, но она на последнем этаже и стоимость за квадратный метр выходит 46000. Стоит её брать или лучше поискать другой вариант?
 
Цитата
VilliVonko пишет:
...риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена?
1. Оценивает квартиру не банк, а оценщик на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016 г.) "Об оценочной деятельности в РФ"!

2. При этом надо учитывать, что согласно статье 12 вышеназванного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте оценщика, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными выше названным законом признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. То есть она не может быть максимально точной.

2. 1. Если Вы не согласны с оценкой рыночной стоимости покупаемой Вами квартиры, Вы можете её оспорить на основании статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 03.07.2016 г.) "Об оценочной деятельности в РФ", тем более, что заказчиком её оценки по договору будете Вы, как её покупатель.

2.2. Вы также можете заказать экспертизу отчёта об оценке, проводимой на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.
Изменено: Леонид Николаевич - 05.09.2017 08:09 (Дополнение.)
Рассматривая иски о признании сделок с недвижимостью недействительными, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
по другому к сожалению не получится. Сбербанк не согласует сделку до юридического освобождения квартиры от залога ВТБ. Представитель агентства недвижимости дал корректную консультацию Если у продавца нет денег на досрочное погашение своими силами, гасит покупатель за счет своих средств (первоначальный взнос). Далее происходит погашение кредита и выведение квартиры из залога ВТБ. Затем подаете документы в Сбер на одобрение сделки и выходите на подписание договора приобретения.


А если покупать без привлечения ипотечных средств, то риски те же самые? Пока не отдашь продавцу денег на погашение ипотеки, он квартиру мне продать не может?
 
Ломус,
пока квартира в залоге у банка, Вам просто не зарегистрируют сделку по приобретению.
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
пока квартира в залоге у банка, Вам просто не зарегистрируют сделку по приобретению.


Жаль. Думал, что можно как-то перекупить эту ипотеку, а потом самому её закрыть)))
 
Получается, врут http://plategonline.ru/ipoteka/obshha...rtiry.html насчёт возможности такой сделки при необходимости срочной продажи квартиры smile:|
 
Ломус,
Это тоже вариант, но опять же есть ряд НО. Вас должны будут посмотреть на предмет платежеспособности как заемщика (вдруг гасить откажетесь и платить не сможете), решения по таким сделкам как правило принимаются не в рамках стандартных полномочий продуктов и в ряде банков есть комитеты по таким вопросам (есть риск отказа). Резонно если суммы реально большие.
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
Это тоже вариант, но опять же есть ряд НО. Вас должны будут посмотреть на предмет платежеспособности как заемщика (вдруг гасить откажетесь и платить не сможете), решения по таким сделкам как правило принимаются не в рамках стандартных полномочий продуктов и в ряде банков есть комитеты по таким вопросам (есть риск отказа). Резонно если суммы реально большие.


Ну, с этим проще. Открыть вклад на сумму досрочного погашения в том же ВТБ. Главное, что при покупке квартиры с обременением сумма будет гораздо приятнее и можно обойтись без ипотеки smile:)
 
Ломус,
Каким образом вклад может повлиять на перевод на Вас долга?
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
Каким образом вклад может повлиять на перевод на Вас долга?


Как подтверждение моей платёжеспособности
 
Ломус,
К сожалению это не подтверждение платежеспособности клиента. Вклад мог быть накоплен годами, с продажи недвижимости, наследство и т.д. Плюс нет инструмента, который может заставить Вас погасить им в дальнейшем кредит. Вклад это лишь подтверждения наличия денег, но не платежеспособности клиента. Шанс, что Вы откажетесь потом гасить кредит все равно остается. Поэтому Вас должны будут проанализировать как ипотечного заемщика, поверьте опыту, сам был в членах такого комитета)
 
Цитата
aleksandr_opn24.ru пишет:
Ломус,
К сожалению это не подтверждение платежеспособности клиента. Вклад мог быть накоплен годами, с продажи недвижимости, наследство и т.д. Плюс нет инструмента, который может заставить Вас погасить им в дальнейшем кредит. Вклад это лишь подтверждения наличия денег, но не платежеспособности клиента. Шанс, что Вы откажетесь потом гасить кредит все равно остается. Поэтому Вас должны будут проанализировать как ипотечного заемщика, поверьте опыту, сам был в членах такого комитета)


вот жеж бюрократы..... так ведь я же могу не платить по кредиту при наличии какой угодно зарплаты))) ну да ладно, спасибо за то, что поделились опытом smile:)
 
Цитата
Ломус пишет:
так ведь я же могу не платить по кредиту при наличии какой угодно зарплаты)))


можете конечно, но банк хотя бы удостовериться, что платить Вы можете перед его выдачей)
 
Цитата
ufian пишет:
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.

1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.


Уважаемые форумчане! Такой вопрос: во всех банках сканируют и возвращают документы или лучше заказывать по 2 экземпляра для последующей страховки титула?
 
как то не научится пользоваться этим поиском по форуму.. есть здесь живая ветка про аижк? не про рефинанс, а в целом?
 
Цитата
alex_gambler пишет:
как то не научится пользоваться этим поиском по форуму.. есть здесь живая ветка про аижк? не про рефинанс, а в целом? X

Аналогично. Отправлял с сайта несколько раз заявки, ноль реакции.
Темы нет, по крайней мере за несколько месяцев назад. Надо открывать.
 
Цитата
VilliVonko пишет:
Собирались брать квартиру по ипотеке и тут нам риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена? В квартире сделан качественный ремонт, но она на последнем этаже и стоимость за квадратный метр выходит 46000. Стоит её брать или лучше поискать другой вариант?

как прошла сделка или отказались?
из под залога ВТБ24 или Дельты покупать проще всего. В этих банках система так устроена, что ОДНОВРЕМЕННО происходит регистрация снятия залога и прав на нового собственника.
если хотите купить из под залога ВТБ24 - то ипотека в ВТБ24- самое идеальное решение. Либо покупать за чистые деньги. после регистрации вы сразу покупаете чистую квартиру без обременения( либо с обременением на себя в случае вашей ипотеки)

сбер+ ВТБ в одной сделке никак не соединить. Проще одобриться в ВТБ24. ставки соизмеримы, страховка в ВТБ дешевле.

а вот например из под залога СБера так не продашь. там сначала надо гасить долг ( покупатель рискует, как сказано выше) и только потом выкупать. Очень неприятная и рискованная схема.

вообще, может покупка из под залога кого то пугает, но это гораздо менее рискованная схема, чем , например, покупка наследства.

по сути- ваша сделка с банком. стандартная. + квартира дополнительно проверена. Я бы даже дороже такие квартиры продавала smile:D


кстати все док-ты делает банк, риэлтор тут отдыхает по сути))
 
Доброго времени суток, уважемые форумчане.
Прочитала всю ветку от корки до корки (голова кругом) и поняла, что совет сидящих тут людей очень мне важен.

Ситуация следующая:
Достаточно долго и муторно искали квартиру. И вот, наконец, поиск сузился всего до двух вариантов.

1. Один собственник в следствие приватизации (2005 год).
2. Квартира досталась в наследство в 2002 году матери и дочке (по 1\2). Квартира так же приватизирована.

Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый иp вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?

Добавлю, что 2й вариант это то самое "мое".. Но немного страшновато связываться с наследством (хотя кажется, что за 15 лет уже кто-нибудь да объявился бы..)
Изменено: yulkich - 16.10.2017 08:37
 
Цитата
yulkich пишет:
Достаточно долго и муторно искали квартиру. И вот, наконец, поиск сузился всего до двух вариантов.
1. Один собственник в следствие приватизации (2005 год)...

Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый из вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
Здравствуйте Юлия!

1. С юридической точки зрения на мой взгляд первый вариант более предпочтителен, потому что:

1) после приватизации у Вас будет всего лишь вторая сделка по этой квартире;

2) у продаваемой квартиры один собственник.

1.1. Но в отношении этой квартиры необходимо проверить:

а) не были ли во время её приватизации нарушены законные права и интересы других лиц (членов или бывших членов семьи нанимателя квартиры, например, детей или лиц, находившихся на воинской службе или в местах лишения свободы), имевших на тот момент времени право пользования этой квартирой, для чего собственник квартиры по Вашей просьбе должен будет запросить и предоставить Вам архивную выписку из домовой книги;

б) имеются ли в настоящее время в этой продаваемой квартире лица, имевшие на момент её приватизации право пользования ею, в связи с чем сохраняющие его, независимо от того, имели ли они право на приватизацию этой квартиры, потому что эта квартира была приватизирована в 2005 году, а норма статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" в редакции Федерального закона от 16.10.2012 N 170-ФЗ, согласно которой с 16 октября 2012 года согласие на приватизацию жилого помещения стало требоваться не от всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, как это было прежде, а от всех только «имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.».
Цитата
yulkich пишет:
2. Квартира досталась в наследство в 2002 году матери и дочке (по 1\2). Квартира так же приватизирована.

Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый из вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?

Добавлю, что 2-й вариант это то самое "мое".. Но немного страшновато связываться с наследством (хотя кажется, что за 15 лет уже кто-нибудь да объявился бы..)
2. Относительно второго выбранного Вами варианта 15 лет после со дня открытия наследства – достаточно большой срок, но для покупателя это не значит, что можно смело и без опасения покупать наследственную недвижимость, потому что согласно статье 1155 Гражданского кодекса РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (ст. 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали, на основании чего даже несмотря на то, что, например, нахождение наследника в местах лишения свободы не является уважительной причиной пропуска установленного законом шестимесячного срока принятия наследства, тем не менее даже через 20 лет может объявиться наследник, узнавший и надлежаще заявивший о своём праве, не знавший о смерти наследодателя по разным, признаваемым судом уважительными причинам, например, по состоянию здоровья, не указании другими наследниками в своём подаваемом нотариусу заявлении о принятии наследства других имевшихся наследников, не знавших о смерти наследодателя, то есть действий других наследников по умышленному сокрытию круга наследников по закону, как, например, в этом случае.

Почему именно осторожные и предусмотрительные покупатели отказываются от купли таких объектов.

2.1. Однако в случае появления наследников согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" «Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...».

2.2. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" "...запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.".

2.3. По второму выбранному Вами варианту необходимо уточнять историю сделок квартиры, а именно сколько их всего и на каких условиях было, для чего Вам надо предложить продавцам запросить получение ими (или Вами по выданной ими Вам нотариально удостоверенной доверенности) выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в виде бумажного документа, стоимостью 400,0 (Четыреста) руб. за одну единицу на одного человека, за Ваш или за их счёт.

3. По обоим вариантам:

1) Вы не сообщили дополнительную юридически значимую информацию, а именно:

1) возраст продавцов продаваемых квартир;
2) имеются ли в продаваемых квартирах не являющиеся их собственниками проживающие в них несовершеннолетние, престарелые и другие лица;
3) каковы причины продажи квартир;
4) имеется ли у продавцов этих квартиры другое жильё в собственности на территории РФ;
5) продают ли продавцы свои квартиры с условием одновременной купли себе другого жилья на территории РФ;

2) необходимо запросить у продавцов представление Вам технического паспорта на продаваемую квартиру, как документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, для выявления имеющихся в нём перепланировки или переустройства, которые впоследствии также могут быть признаны судом незаконными, если они нарушили законные права и интересы третьих лиц!
Изменено: Леонид Николаевич - 16.10.2017 13:06 (Корректировка, изменения и дополнения.)
Рассматривая иски о признании сделок с недвижимостью недействительными, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Леонид Николаевич,
спасибо за доскональную информацию. Но мне кажется, что не смотря на все описанные риски, стоит все-таки указать, что вероятность мошенничества в данных случаях минимальна. Описанные вами проверки, конечно же, стоит провести. Но разница в рисках между этими вариантами настолько мала, что ее можно не учитывать, а выбирать вариант по цене, качеству объекта и другим, несвязанным с юридической стороной, критериям.
 
Цитата
Donz пишет:
...не смотря на все описанные риски, стоит все-таки указать, что вероятность мошенничества в данных случаях минимальна. Описанные Вами проверки, конечно же, стоит провести. Но разница в рисках между этими вариантами настолько мала, что ее можно не учитывать...
1. Donz, дело не только в мошенничестве, но и в банальном наличии также широко распространённых оснований последующего признания сделки с жилой недвижимостью (квартирой, комнатой, домом, долями квартиры или дома) недействительной, связанных, например, с:

1) фактическим проживанием в обоих продаваемых квартирах на дату совершения сделки их отчуждения несовершеннолетних даже, если они не являются их собственниками (если только одновременно с продажей продавцы не покупают себе или этим несовершеннолетним другое жильё);

2) психическим состоянием продавцов на момент сделки даже, если они не признаны недееспособными, потому что согласно пунктам 1 и 2 статьи 177 Гражданского кодекса РФ:

«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими
..»,

причём независимо от нотариального удостоверения такой сделки, которая также может быть признана недействительной по этим же основаниям, потому что её удостоверение нотариусом не гарантирует её 100 % юридическую чистоту и надёжность;

3) причинением продавцом совершённой сделкой вреда имущественным правам кредиторов, а также злоупотребления своими правами!

2. Кроме того, если будет установлено, что в продаваемых квартирах есть лица, имеющие и сохраняющие за собой право её постоянного бессрочного пользования и одновременно с продажей им не будет приобретено другое жильё, то вряд ли в таком случае разумный покупатель будет покупать такой объект жилой недвижимости, потому что это будет квалифицировано судом как известное ему обременение этого объекта!
Изменено: Леонид Николаевич - 16.10.2017 14:13 (Дополнения.)
Рассматривая иски о признании сделок с недвижимостью недействительными, суды устанавливают документально подтверждённые факт и объём проявления покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности как тщательной проверки продавца или застройщика.
 
Леонид Николаевич,
это да, эти вопросы важные, но не имеют отношения к разнице между предложенными двумя вариантами. Я как раз об этом.
 
Читают тему (гостей: 2, пользователей: 0, из них скрытых: 0)