Актуальность проблемы будущих цен на жилье волнует сегодня миллионы граждан, желающих так или иначе решить свой «квартирный вопрос». Однако аналитики рынка очень осторожны в прогнозах, что объясняется неясностью общей экономической ситуации в стране. Одни эксперты говорят о резком обвале рынка, другие — о росте.
Цены на жилье в Москве будут «экстремально падать» — к такому выводу пришел, например, президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей (РСС) Евгений Ермолаев. По его оценке, еще до конца года квадратный метр может стоить 60—70 тыс. рублей, а подмосковный — 30—35 тыс. Такой «экстремизм», как утверждает эксперт, станет «созидательным моментом» для всего стройкомплекса страны.
Более того, аналитик предлагает сразу два варианта возможного развития событий на жилищном рынке. Согласно первому, цены будут снижаться со скоростью 1—3% в месяц, и этот период будет идти не один месяц. По второй версии, цены на столичную недвижимость рухнут в одночасье и очень сильно. «В случае если в ближайшие 1,5—2 месяца цены на рынке жилья не стабилизируются, то в октябре — ноябре 2009 года представляется возможным резкое падение цен», — заявил он на конференции «Стройкомплекс России. Состояние и перспективы», подчеркнув, что сегодня цены превышают инвестиционную себестоимость в 4—5 раз, в регионах — в среднем в два раза.
Аналитик считает, что решающее воздействие на цены окажут так называемые «залоговые квартиры», которые осенью банки выставят на продажу. Будучи заинтересованными в быстром получении денег, они станут демпинговать, что и приведет к обрушению цен.
«Тезис очень сомнительный и не очень правдоподобный по нескольким соображениям, — считает директор московской стройкомпании Олег Евграфов. — Во-первых, то, что сейчас достраивается, обременено многими составляющими, в том числе затратами на кредиты и административные «обременения». Они заложены в стоимость квартир. Продавать ниже себестоимости никто не будет. Второе — не будут банки избавляться от заложенного жилья за любые деньги. Это просто невыгодно. К тому же такого жилья не так много: по самым смелым оценкам, они не составляют и 1% от всего рынка квартир в Москве. В-третьих, цена метра складывается из многих факторов, и один из них — залоги — не может кардинально влиять на рынок в целом. Так что ни при каких обстоятельствах даже «нулевые» цены на рынок давления оказать не смогут».
Что касается прогноза Ермолаева в отношении «созидательного» эффекта от «экстремального падения», то и этот тезис кажется опрошенным газетой ВЗГЛЯД экспертам достаточно неубедительным. «Что тут может быть положительного, если все рухнет в одночасье и строители окажутся в массовом порядке банкротами? — говорит партнер управляющей стройкомпании «Проект-Сервис Консалтинг» Николай Нестеров. — Всеобщее банкротство никогда не приводило ни к чему хорошему. Можно считать всех строителей «неправильными», «хапугами» и прочее, но других у нас нет и не предвидится. Кто будет строить?»
Напомним, что в последние недели прогнозы, делаемые различными руководителями крупных структур, также носили противоположный характер. Так, президент Российского союза строителей Владимир Яковлев сенсационно предрек падение цен на 20—40%. В то же время глава Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман говорит, что жилищные цены «просто обречены на дальнейший рост, так как государство ничего не делает для их снижения».
«Экстремальный сценарий падения цен возможен только в одном случае — если рухнет вся российская банковская система и рынок полностью лишится спроса, который гарантируется сбережениями граждан, — считает аналитик компании «Инвестиции и анализ» Елена Поливанова. — Только в этом случае цены не будут удерживаться и катастрофически упадут. Но такого сценария сегодня уже не произойдет».
Многие эксперты не единожды говорили в интервью ВЗГЛЯДу, что «тесные связи» местных властей со строительными компаниями не дают возможности сбалансировать политику цен на жилье. Это касается не только и не столько Москвы.
«Если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне», — прогнозирует руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко, хотя аналитик подчеркивает допустимость при благоприятном раскладе небольшого роста на отдельные качественные объекты. Это, в свою очередь, вызовет «небольшое повышение средних показателей. И около 5% рынок сможет еще отыграть. Но не думаю, что сразу сформируется ажиотажная волна роста», — подчеркивает он.
Многие риелторы Москвы считают, что на рынке новостроек снижение цен можно считать завершенным, так как те строители, которые имели возможность снизить цены до «своего критического порога», уже сделали это и на большее пойти просто не могут. «Работать без прибыли — это означает признать 2-3-летний труд выброшенным периодом работы и жизни, — говорит ВЗГЛЯДу представитель УК RRS & NG Артемий Углов. — Себестоимость средней новостройки обходилась пару лет назад в 75—85 тыс. рублей за метр. Бизнес дороже примерно на 30%. Эти цены мы и видим сегодня, конечно, с маржей строителей в 10—15%. Ожидать больших щедрот просто не приходится».
Снижение цен на строящееся жилье Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент», видит только в том случае, если муниципальные и региональные власти будут выставлять на аукционы уже подготовленные и оформленные участки с готовой инфраструктурой, свободные от административных и социальных обременений. С этим согласно абсолютное большинство и строителей, и аналитиков рынка. Вторая по затратности статья расходов — это административные согласования, «съедающая» до 40% всех инвестиций в стройку. Но и она зависит от согласований именно по участку и подключениям к сетям. Решение этого вопроса позволит существенно снизить цены, считают эксперты.
Со своей стороны, продавцы уже второй месяц говорят об «оживлении активности» и «росте спроса». По мнению директора по маркетингу холдинга МГСН Елены Максименковой, набирает обороты и ипотечное кредитование. По сравнению с началом 2009 года, в июне количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза. Хотя говорить о доступности ставок и условий выдачи жилищных кредитов пока все же не приходится.
Любопытно, как россияне оценивают перспективы цен на жилье. Согласно соцопросу портала Мetrinfo.ru, 51% опрошенных уверены, что цены на недвижимость расти не будут. Причем немалая часть этой группы (42,8%) уверена в том, что цены замрут на месте, а самый популярный прогноз уверенных в снижении — цены до нового года упадут на 11—20%.
Противоположного мнения придерживаются 47,7% опрошенных москвичей, считающих, что цены будут расти. Среди причин роста стоимости метра жители столицы указали кризис, во время которого все дорожает, повышение цен на стройматериалы и неугасающий интерес к московской недвижимости со стороны приезжих покупателей.
Павел ОГОРОДНИКОВ
