В преддверии перехода на новый механизм строительства жилья — с привлечением проектного финансирования, а не средств дольщиков, число договоров долевого участия, заключенных в столичном регионе, не только не сокращается, но, напротив, растет. Что заставляет граждан по-прежнему вкладываться в квадратные метры на этапе «котлована»?

Через год — в июле 2019 года — существующая схема продажи жилья с использованием механизма долевого участия прекратит свое существование. На смену ей придет механизм проектного финансирования, что позволит раз и навсегда забыть о проблеме обманутых дольщиков.

Тем не менее покупатели активно приобретают жилье в столичном регионе именно по договорам долевого участия (ДДУ). Даже несмотря на то, что информационный фон вокруг стройкомплекса в последнее время весьма негативный. Так, по данным Росстата, за период с января по май этого года в Москве было заключено более 28 тыс. таких договоров, что на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Даже в мае, несмотря на то что этот месяц по понятным причинам является довольно спокойным для рынка недвижимости, продажи новостроек продолжили рост. Росреестр зарегистрировал свыше 6 тыс. «долевок», что на 2% больше, чем месяцем ранее, и на 34% больше, чем в мае 2017 года.

Для сравнения: столичные власти сообщали, что в Москве действуют более 106 тыс. ДДУ на сумму более 1 трлн рублей. Как ранее говорил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, в столице с привлечением средств граждан строится 533 объекта, 519 из них — как раз по принципу долевого участия.

Одна из основных причин возросшего спроса на жилье, невзирая на ситуацию со строительным рынком столицы и области, — это так называемый отложенный спрос, ярко проявившийся на фоне заметного снижения ставок по ипотеке. То есть покупатели, что называется, дождались подходящего момента, чтобы «войти в рынок». Только в мае этого года управление Росреестра по Москве зарегистрировало более 7 тыс. ипотечных договоров. Всего же за пять месяцев (с января по май 2018 года) в столице зарегистрировано 30,4 тыс. ипотечных сделок, их прирост в годовом выражении составил 81% (!).

В итоге сегодня с использованием ипотеки продается каждая третья квартира, а если рассматривать только первичный рынок жилья — каждая вторая. И эта доля постоянно увеличивается. За первые пять месяцев этого года банки выдали 542,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму свыше 1 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом рекордного 2017 года объем выдачи ипотеки вырос на 60% по количеству кредитов и на 73% — по объемам.

В целом же, по данным Банка России на 1 июня, около 1,2 трлн рублей ипотечных кредитов в банковской системе — это ипотечные кредиты, выданные как раз под залог прав по ДДУ (общий объем ипотечного портфеля составляет 5,8 трлн рублей).

Очевидно, что при этом потенциальные покупатели обращают внимание на остановившийся тренд на снижение Банком России ключевой ставки — едва ли не основного показателя, от которого зависит в том числе величина банковских ставок по ипотеке. Тем более регулятор прямо заявил о том, что отказ от дальнейшего снижения ключевой ставки вызван усилившимися инфляционными ожиданиями. Возможный рост цен (в том числе и от планируемого увеличения НДС) — то, от чего пытаются застраховаться покупатели жилья.

При этом они наверняка учитывают, что столичные и подмосковные власти внимательно следят за ситуацией в строительном секторе, оперативно реагируют на возникающие проблемы и надеются, что не бросят дольщиков на произвол судьбы.

Кроме того, повышенный спрос на ДДУ перед отменой этого механизма продажи жилья, как ни парадоксально, вызван именно скорым появлением в отечественной практике механизма проектного финансирования. Если не вдаваться глубоко в подробности, это означает, что застройщики больше не смогут финансировать строительство напрямую за счет средств граждан-дольщиков. У последних практически исчезнет возможность вложиться в будущие квадратные метры на этапе «котлована». По подсчетам риелторов, «вход» в сделку на этой стадии строительства позволяет сэкономить до 20—25%. Более того, аналитики рынка недвижимости уже предупредили о росте стоимости жилья после перехода на проектное финансирование за счет необходимости привлечения застройщиками банковских кредитов. Хотя власти пообещали, что кредиты не будут дороже 6% годовых, оценки грядущего подорожания квартир варьируются в пределах 10—20%. Тем более что рост цен последует незамедлительно и, вероятно, даже «сыграет на опережение».

Таким образом, покупатели, отталкиваясь от прогнозов о грядущем подорожании жилья, предпочитают реализовать отложенный спрос уже сегодня. Тем более что с привлечением ипотеки сделать это становится проще. Да, механизм проектного финансирования должен раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Вот только ценовой вопрос на рынке недвижимости по понятным причинам является одним из основных.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции