Давеча беседовал с одним давним другом, вполне успешно трудящимся в крупной западной FMCG-конторе:

— Вот, Санёк, собираюсь квартирку покупать. Цены вроде падать дальше не собираются, а того и гляди опять вверх поскачут — вслед за нефтью.

— И что там на рынке: какие варианты?

— Да вот смотрю двушки типовые, метров 60, в не самых близких, мягко скажем, районах. Хочу за 4,5 миллиона рублей, а предложение — в районе 4,8—5. Половину — в долг.

— А ты знаешь, что то, с позволения сказать, жилье, которое ты хочешь купить, можно за те же деньги снимать 15 лет? А восемь лет за те же гроши ты можешь провести в отличной двушке или трешке в любом интересующем тебя районе Москвы. И это еще я не учел альтернативный доход по банковскому вкладу и платежи по ипотеке, так что лет пять-семь смело можешь накинуть.

— Ну так через 15 лет у меня хотя бы будет квартира.

— Отлично, она тебе и сейчас-то будет в тягость, а через 15 лет и подавно. Тем более что в текущих экономических условиях прогнозировать дальше чем на завтра занятие неблагодарное, а случись что посерьёзнее в экономике, ты будешь очень долго искать нового счастливого владельца для своей типовой хрущобы. В общем, решай, кем тебе милее быть в ближайшее десятилетие: собственником замкадовской двушки с долгом под 17—20% годовых или свободным человеком, живущим в хорошем доме рядом с работой и имеющим внушительный долларовый вклад.

— ОК, я подумаю, — сухо закончил разговор мой приятель.

Я не такой уж дока в экономике недвижимости, но мне всегда казалось, что основополагающим её фактором можно считать отношение ставки аренды к цене жилья. Этот показатель важен как для инвесторов, покупающих недвижимость, чтобы её сдавать, так и для потребителя, выбирающего между опциями покупки (обычно в кредит) и съёма.

До кризиса отмеченный показатель был практически не отличим от нуля (3—5%), что в условиях двузначной инфляции приводило меня в священный трепет. Ситуация не сильно изменилась: цены на квартиры упали, но не столь существенно; на рынке аренды особенно пострадали верхние сегменты, то есть квартиры большой площади и в хороших районах. В целом же базовая доходность жилья (аренда к цене) по-прежнему в разы отличается от доходности тех же банковских депозитов.

Против моих рассуждений есть один вполне весомый аргумент. Помимо дохода от аренды (на которую до кризиса многие инвесторы вообще не закладывались) собственник недвижимости получает гораздо более интересующий его приз в виде роста цен на квартиру. Довод прекрасный, спору нет. Он прямо-таки убивал всю остальную логику в 2004—2006 годах, когда квартиры дорожали быстрее, чем покупатель успевал приехать на сделку.

События последних двенадцати месяцев заставили усомниться в незыблемости тезиса о бесконечном росте цен на московскую недвижимость. Более того, продолжающийся экономический спад, увольнения, падение доходов, запретительные ставки по ипотеке — все эти фундаментальные факторы как-то не очень здорово свидетельствуют в пользу того, что новый цикл цветения на рынке жилья вот-вот начнется. Лично для меня справедливым уровнем было бы соотношение аренды к цене хотя бы на уровне инфляции (13—15%), что предполагает падение цен на московские квартиры ещё процентов на 30—50 от текущих уровней.

И все же нельзя исключать, что (при отсутствии серьезных потрясений) пузырь на рынке жилья вновь надуется, причем в ближайшее время. Слишком много интересантов: к оставшейся в живых девелоперско-риелторской братии добавились банки, ставшие крупнейшими собственниками заложенных метров. Я уж молчу про московских чиновников, которые что-то подозрительно немногословны в последнее время — видимо, собираются с силами на последний и решительный бой.

Но все старания поименованных выше субъектов будут напрасны, если в дело не вступите вы, дорогие мои рядовые покупатели московской недвижимости. Ни к чему вас не призываю, но все-таки имейте ввиду, что в долгосрочной перспективе (а недвижимость — именно что долгосрочная инвестиция) все пузыри лопнут, а законы экономики и здравого смысла восторжествуют. По крайней мере, я в это верю.