В последние дни ипотечных экспертов как прорвало: почти одновременно появилось несколько громких прогнозов развития рынка. Если свести их в единую картинку, выяснится, что остаток нынешнего года и первые несколько месяцев следующего заметно изменят ипотечный ландшафт в стране.

Сначала о хорошем (хотя, с другой стороны, это кому как). Текущий год вновь станет рекордным с точки зрения объемов ипотечного кредитования в России. Общая сумма выданных кредитов приблизится или даже преодолеет отметку в 1 трлн рублей, их общее количество уйдет далеко за 600 тыс. штук. Для сравнения: в лучшем докризисном году (2008-м) объем выдачи немного превышал 655 млрд рублей, а количество приближалось к 350 тыс. кредитов.

Заметим, кстати, что сумма выданных кредитов с учетом инфляции за четыре года изменится незначительно: среднегодовые темпы ее роста в 2008—2012 годах составят примерно 11% при средней инфляции в 7,6%, зато количество вырастет почти вдвое. Получается, что средняя сумма ипотечного кредита в реальных деньгах упала на десятки процентов. Реальные же доходы населения при этом выросли. Пожалуй, это явление достойно отдельного анализа.

Теперь о менее хорошем. Темпы роста ипотечного рынка снижаются, а вскоре и вовсе упадут до незначительных. По крайней мере так считает руководитель отдела ипотеки и специальных программ строительной компании Tekta Group Роман Строилов. Статистика в определенной степени подтверждает это мнение: в III квартале 2012 года рост объемов кредитования по отношению к тому же периоду 2011 года составит лишь 25% против 72% в I квартале и 48% во II квартале.

Нынешние средневзвешенные ставки по ипотеке составляют 12—12,2% годовых и все еще привлекательны для заемщиков, но, по словам Строилова, продолжается их ползучий рост, который приведет ставки к уровню 15—16% годовых уже в первые три месяца следующего года. А это уже за пределами психологически комфортной зоны для россиян: даже если инфляция вырастет до 7—8% годовых, платить банку 8—9% годовых «чистыми» весьма накладно. Предположение о грядущем росте ставок — уже в конце текущего года — подтвердил и руководитель направления жилищного кредитования Московского банка Сбербанка России Григорий Вовченко на встрече с журналистами.

Стабилизация спроса на ипотеку будет поддерживаться и стабилизацией предложения. Растущие депозитные ставки сокращают уровень маржи для банков, снижая их интерес к ипотеке. И никакие иностранные спекулянты, играющие в carry trade, здесь не помогут: объемы рынков принципиально различны, да и фондироваться на МБК под ипотеку могут разве что самоубийцы.

Итак, вполне вероятно, что общий размер рынка ипотеки в России подошел к своему естественному максимуму в текущих условиях: слегка за 1 трлн рублей и 700 тыс. кредитов в год. Но это не означает, что внутри рынка не произойдет изменений.

Упомянутый выше Григорий Вовченко из Сбербанка считает, что его банк совместно с другими государственными «братьями» будет играть всё большую роль на рынке ипотеки. Госбанки имеют облегченный доступ к дешевому фондированию, что в условиях сокращения поля возможностей для коммерческих банков сделает их фаворитами в борьбе за долю рынка. Если сейчас «Сбер» и ВТБ 24 на двоих контролируют около 60% рынка, то уже следующий год, вполне возможно, принесет им две трети общего «пирога».

Итак, если свести прогнозы воедино, то получится следующее: рынок ипотеки в России вышел на максимум, на глазах теряет темпы роста и уже в ближайшие месяцы начнет стагнировать на фоне повышения ставок и роста доли государства в выдаче кредитов. Казалось бы, все плохо.

Однако я бы не стал оценивать положение дел как однозначно негативное. Не стоит забывать, что впереди нас ждет ухудшение экономической ситуации, то есть в лучшем случае длительный застой с периодическими резкими кризисами, вызванными внешними и внутренними причинами. Ипотека же, как показывает недавняя история, с одной стороны, крайне чувствительна к экономическим потрясениям, а с другой — расценивается как сфера ответственности государства перед населением. Поэтому при серьезных проблемах в экономике люди просто бросят платить свои ежемесячные взносы и потребуют от государства обеспечить им защиту от банков. В конечном итоге пострадает все население, которое тем или иным образом будет вынуждено оплачивать из общего бюджетного кармана нынешний бум жилищного кредитования.

На 1 января 2009 года весь накопленный объем ипотечной задолженности в стране составлял 1,07 трлн рублей. И мы помним, какие проблемы принесла ипотека во время острой фазы кризиса. На начало нынешнего года люди были должны уже 1,4 трлн рублей. Вполне вероятно, что закончится год с суммой задолженности в 2 трлн рублей. Поэтому, чем спокойнее сейчас ипотечный рынок, тем лучше. Вышли на темпы свежего кредитования в триллион в год — и хватит, незачем разогревать этот пузырь дальше. Лучше дождаться начала нового цикла роста — как в мировой экономике, так и в российской. Иначе похмелье может оказаться слишком сильным.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции