Как выглядит типичная статья про московскую недвижимость, коих за последние месяцы можно было прочитать сотни в любом издании? Примерно, так:

«Аналитик агентства «Мимими-Недвижимость» считает, что цена за московский метр жилья в четвертом квартале упала на 5,6%, и не исключает дальнейшего снижения на 10—15%, но высказывает уверенность, что недвижимость по-прежнему остается самым надежным инструментом борьбы с инфляцией».

Каждая подобная публикация рождает бурю читательских эмоций и комментариев на форумах: юзеры клянут девелоперов, риэлторов, Лужкова, журналистов и яростно доказывают, что на самом деле падение рынка есть и будет более радикальным и всенепременным.

Больше всего в этом увлекательном дискурсе меня смущает сам предмет дискуссии, а именно цена московского жилья. При всей своей раскрученности и кажущейся понятности этот индикатор плохо отражает суть и глубину проблем, с которыми столкнулся отечественный рынок и его основные игроки: застройщики, банки и население.

Прежде всего анализ рынка недвижимости, как и любого другого рынка, должен рассматривать совокупность факторов, относящихся либо к спросу, либо к предложению, либо к воздействию внешней среды. Цена за метр и ее динамика, взятые вне контекста количества сделок, величины предложения на первичном и вторичном рынке, характеристик спроса со стороны розничных и институциональных покупателей, не скажут ровно ни о чем.

Более того, те ценовые индикаторы, которые обычно приводятся (независимые индексы, данные риэлторов), обладают неограниченными возможностями для манипуляции. Понять, на чем они базируются, что это за цены (предложения, сделок или спроса?), какой рыночный сегмент они покрывают, практически невозможно.

Бесконечные дискуссии о ценах создают некую дымовую завесу и питают иллюзии представителей стройсектора о том, что еще можно вернуться в инвестиционный гламур и благолепие, которые царили в отрасли всего год назад. Реальность же гораздо сложнее и драматичнее всех PR-стараний.

Попробуем вкратце ухватить суть проблемы на рынке московской жилой недвижимости и варианты развития событий. Очень важно понять, что до кризиса первичный рынок являл собой своего рода пирамиду, где основные продажи приходились на еще не построенные квартиры. К текущему моменту только в Москве количество проданных, но еще не сданных квартир может составлять до 30—40 тыс.

Важно отметить, что до 30% этого недостроя куплено населением в кредит. Банки также активно кредитовали самих застройщиков под строящиеся проекты: объем задолженности девелоперов только по жилью может превышать 10 млрд долларов.

Общий метраж московского жилого недостроя может составлять до 6—7 млн кв. м (включая ближнее Подмосковье); дополнительные инвестиции на завершение строительства — от 5 млрд долларов и до бесконечности.

Текущее предложение квартир на московском первичном рынке не так велико — 5—7 тыс., но и в этой ситуации застройщики продают с большим скрипом, даже с внушительными дисконтами (до 2 раз с ценника), что говорит о тотальном провале спроса. Число новых квартир, выставленных на рынок, будет быстро расти за счет ввода проектов на самых последних стадиях, многие из которых планировались к сдаче еще в прошлом году.

Ключевой вопрос, определяющий судьбу московского рынка жилья, состоит в следующем: кем, как и за какие деньги будет завершена эта стройка века, учитывая, что миллиарды под нее уже были получены и успешно съедены. Мне представляются два варианта развития событий:

1. Недострой в основной массе не будет завершен. Сценарий означает фактическое исчезновение рынка и отрасли: банкротство и ликвидацию девелоперов, подрядчиков, большей части смежников, аффилированных риэлторов и аналитиков; а также крайне неприятную ситуацию с покупателями квартир, которые останутся ни с чем. Что касается цен, то они в этом случае могут быть какими угодно, существенной роли это не играет.

2. С божьей и государевой помощью удастся закончить большую часть проектов. В этом случае ущерб будет меньше, хотя ухода с рынка многих игроков избежать вряд ли удастся. Достроенные метры до предела загрузят рынок, что при мизерном спросе, скорее всего, приведет к ценовому обвалу.

Банки как активнейшие участники процесса, причем как на стороне потребителя, так и стройсектора, проигрывают при любом раскладе. В первом случае стоимость залога обнуляется и банки остаются с многомиллиардными убытками и по кредитам застройщикам, и по ипотеке. В более, казалось бы, благоприятном варианте банкам будет предложено профинансировать достройку, поскольку у девелоперов почти не осталось на это денег, кроме того, стоимость достроенных метров опять же многократно обесценится в силу упавшего спроса и роста предложения. Т. е. банки опять же останутся наедине с полуобанкротившимися застройщиками и сильно упавшим в стоимости обеспечением.

Пока все говорит о том, что реализуется именно первый, более апокалиптический сценарий: из разных источников поступает информация, что большая часть московских строек встала. Единственной надеждой на хотя бы частичное решение проблем остается государственная помощь, которая может быть оказана в разных формах: от прямого выкупа метров под социальные нужды до вливания денег в рынок через госбанки.

Однако опыт показывает, что власти очень неэффективно решают комплексные проблемы, а здесь именно тот случай, когда простым разбрасыванием купюр не обойтись. Слишком много невыполнимых обязательств скопилось, слишком большие ожидания возлагали все игроки на столичную недвижимость, слишком много коррупции, административных барьеров и серых схем заложено в виртуальной цене московского метра.

Нам же остается лишь наблюдать за развязкой этой трагикомедии, причем автор призывает делать это вдумчиво, не обращая внимания на ужимки и кривляния заклинателей цен.