Каких-то пять лет назад цены на недвижимость росли, ипотека была разумным способом инвестирования. Сейчас жилье как инвестиция становится все более сомнительным. Вложение, например, на этапе строительства становится рисковым из-за разорения строительных компаний. И других способов улучшения жилищных условий, кроме ипотеки, не видно. Это единственный вариант решения жилищного вопроса даже при «сорвавшихся с цепи» драконовских процентных ставках.

Актуальная задача заемщика — просчитывать перспективу поменять либо потерять работу. «Дутые» справки НДФЛ с завышенными цифрами для получения кредита в банке фактическую заработную плату не увеличат. Сегодня в третейском суде города Москвы каждое ­­­третье дело — взыскание долгов по ипотеке. Стандартный вопрос ответчикам: «Вы оценивали свои возможности?» Стандартный ответ: «Думали — появится, получится». У нас все на авось…

Люди должны взвешивать все за и против, но возможно ли это в нынешних условиях, когда зачастую приходится действовать импульсивно, реагируя на экономические потрясения? Невозможно.

По прогнозам АИЖК, рост общерыночных выдач ипотеки по итогам 2016 года составит около 40%. Программа госсубсидирования ипотеки позволила сохранить спрос на строящиеся объекты недвижимости в период кризисных явлений в экономике.

На всем протяжении действия госпрограмма субсидируемой государством ипотеки была основным драйвером ипотечного рынка, на ее долю приходилось в разные периоды до 45—50% ипотечных кредитов в стране. По итогам 2015 года по госпрограмме было выдано 32,3% всей ипотеки, а за девять месяцев 2016 года — 38,1%.

Кроме как через ипотечное кредитование решить жилищный вопрос не получается. Замкнутый круг: с процентными ставками по ипотеке — 13—15% ежемесячный платеж выше, чем средняя заработная плата в экономике. Для 85% населения ипотека по-прежнему является недостижимой. Что же делать? Спасла бы разумная денежно-кредитная политика.

Однако пока существенного снижения ключевой ставки не ожидается. А так бы, вслед за снижением ключевой ставки, опустились процентные ставки по ипотечным кредитам. Желательно, чтобы ипотека была не дороже 6%. По моим предположениям, при такой ставке количество желающих кредитоваться возрастет вдвое.

Добыв сверхоптимистичные справки о зарплате, граждане из-за снижения платежеспособности позже не могут выполнить свои обязательства. Приходят к директору, просят поставить в справке заработную плату чуть повыше. А для микрофинансовых организаций главное — безоглядно выдать кредит.

А еще бывает вариант: физическое лицо физическому лицу выдает кредит под залог квартиры. Законом это разрешено. И процентная ставка может быть вдвое больше.

Почему люди идут на это?

Например, едет человек за лучшей жизнью в Москву. Понимает, что без кредита на квартиру просто так не накопишь. Семья вынуждает взять кредит. Можно идти в крупный банк — там надо показать официальную заработную плату и еще проверят. А можно пойти в мелкий банк или в микрофинансовую организацию. Или обратиться по объявлению «даю в кредит под залог квартиры». А соотношение 7 млн рублей кредит и 10 млн — стоимость квартиры, сделки для кредитора беспроигрышны.

Главная причина востребованности таких кредитов — долги работодателей по зарплате. Приходит время платежа, а зарплату задержали. В должника превращаться не хочется — надо каким-то образом внести платеж и дождаться заработной платы. Отсюда и готовность кредитоваться под высокий процент у микрофинансовых организаций. Пока явление не повально распространено, но с падением экономики может приобрести лавинообразный характер.

К чему может привести наблюдаемый нами обвал строительной отрасли? Новое жилье уже не начинают строить, как правило, заканчивают прежние проекты. Отсюда можно предположить рост цены на недвижимость в ближайшее время. С другой стороны, покупательская способность падает. Кто будет покупать? Сейчас целые районы новостроек в Подмосковье не продаются.

Что делать? Вижу два решения.

Во-первых, более жесткое государственное регулирование. Например. ввести минимальный порог доходов для получения кредита. Суть: нельзя получить кредит, если доход составляет меньше половины от ежемесячной выплаты по кредиту. При этом ипотечный кредит — самый лакомый для банков. У банка есть конкретный залоговый актив, и он в случае неплатежеспособности заемщика может продать это жилье. Для банка ипотечный кредит — способ получения в собственность квартир по минимальной нерыночной цене. В этом смысле банку степень «липовости» справки о зарплате безразлична.

Должна быть минимальная финансовая планка, а законом она сегодня не предусмотрена. Это обсуждалось, в Госдуму вносились поправки, но они так и остались на уровне поправок, потому что банки пролоббировали свой интерес, пугая: «Нет, мы тогда половину кредитов не выдадим!»

Второе решение (и здесь есть позитив): правительство определило основные направления прямой поддержки строительного рынка — утвержден объем финансирования программы «Ипотека и арендное жилье», включенной недавно в перечень основных направлений стратегического развития РФ. Из федерального бюджета в 2017—2019 годах будет ежегодно выделяться 20 млрд рублей на субсидирование строительства необходимой инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий, на помощь региональным застройщикам и регионам в части обеспечения инженерной, социальной и транспортной внутриквартальной инфраструктурой проектов комплексного освоения территорий.

Сейчас наблюдается рост невыплат по кредитам. Не можешь платить? Банк пойдет в третейский суд и за одно заседание через месяц выгонит ответчика из дома. В государственном суде процесс идет дольше. И все равно может закончиться изгнанием человека на улицу.

Сегодняшняя ситуация, на первый взгляд, выгодна третейским судам — постоянное разбирательство между банками и кредиторами. С другой стороны, отсутствие денег на выплату ипотеки у населения порождает социальное напряжение.

Возникает вопрос: что делать с ипотекой? Ответ читаем в истории дореволюционной России — строить «доходные дома». А если «прочитать» в истории современной России — снижать процент по ипотечным кредитам.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции