Строительство и ЖКХ в новом Кабмине будут курировать вице-премьер Виталий Мутко и министр Владимир Якушев. Банки.ру спросил участников рынка, каких изменений в отрасли ожидать при новых «прорабах».
Прорабы перестройки
18 мая стало известно, кто возглавит строительную отрасль — одну из важнейших в российской экономике — в новом правительстве. Вице-премьером по строительству назначен бывший многолетний куратор российского спорта и туризма Виталий Мутко, непосредственно Минстрой РФ возглавит Владимир Якушев, который почти 13 лет занимал пост губернатора Тюменской области.
Якушев родился в Нефтекамске в 1968 году, окончил Тюменский госуниверситет по специальности «правоведение». В 1997 году Якушев получил второе высшее образование по специальности «экономист». Бывший губернатор Тюменской области — выходец из банковской сферы, именно с этим эксперты связывают крупные экономические успехи региона в последние годы.
Виталий Мутко до настоящего момента занимал должность вице-премьера по вопросам спорта, туризма и молодежной политики, в 2005—2009 и 2015—2017 годах возглавлял Российский футбольный союз, в 2008—2016 годах работал министром спорта РФ (некоторое время ведомство называлось Министерством спорта, туризма и молодежной политики), затем вице-премьером по спорту. В 2003—2008 годах был сенатором от Санкт-Петербурга.
Смена людей, стоящих во главе строительной отрасли, казалось, неизбежно должна привести к переменам. Между тем отрасль и так находится в стрессе из-за грядущей отмены долевого строительства и перехода на новые принципы финансирования. С 1 июля 2018 года вступает в силу 218-ФЗ, который вносит изменения в закон о долевом строительстве 214-ФЗ. В частности, вводится принцип «один застройщик — один проект» (перебрасывать средства с одного проекта на другой застройщик больше не сможет). Будут ужесточены требования к руководству компаний-застройщиков и их бенефициарам — они не должны иметь судимости и участвовать ранее (в трехлетнем периоде) в банкротствах каких-либо компаний. Вводится требование участия в проекте собственного капитала застройщика в размере 10%. И главное: застройщик теперь не сможет получать деньги напрямую от дольщика — только через открытие счета-эскроу в банке. Посредничество банка, с одной стороны, дает определенные гарантии участникам долевого строительства, с другой — неизбежно приведет к росту цен на новостройки.
Между тем в 2018 году ни одного договора долевого участия с использованием эксроу-счета в Москве или Московской области — главных «стройплощадках» России — не зарегистрировано. Более того, во всей России за январь — апрель 2018 года, по данным Росреестра, таких ДДУ было всего 343 (в целом по России зарегистрировано 222 008 ДДУ), за весь 2017 год их было 17. Эскроу-счета начали использовать только в Тульской (277 договоров), Ярославской (58) и Самарской (8) областях. Видимо, только в этих областях нашлись такие единичные застройщики и банки, отважившиеся запустить подобную схему привлечения средств дольщиков.
Согласно статистике Росреестра по Московскому региону, за четыре месяца 2018 года в столице количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило 22 005 штук, что на 41% выше показателя за январь — апрель 2017 года. В Московской области за этот же период количество ДДУ составило 28 227, что на 3% больше показателя за аналогичный период прошлого года. То есть в Москве продолжается рост числа ДДУ, а в области темпы продаж сохраняются на прежнем уровне.
Каких именно перемен сейчас ждет рынок и что думает о новом главном кураторе отрасли — Виталии Мутко, одном из самых ярких членов нового Кабинета министров?
«На его должности потребуются управленческие способности, а не знание сортов бетона»
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»:
— Исходя из последних поручений президента Владимира Путина на ближайшую перспективу 3—5 лет, в сфере строительства жилья стоят две основные задачи: первая — выйти на показатель строительства 120 миллионов квадратных метров жилья в год (то есть увеличить в полтора раза по сравнению с текущими значениями), вторая — в течение трех лет полностью отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование.
Решить первую задачу только за счет Москвы и Санкт-Петербурга невозможно. Следовательно, крайне важно озаботиться экономическим развитием экономики регионов, чтобы там можно было в итоге построить жилье и продать его.
Сегодня на фоне достаточно высокой себестоимости строительства и, как следствие, достаточно высоких цен продажи в регионах практически нет платежеспособного спроса. Да, безусловно, подешевевшая ипотека частично решает эту проблему, однако не снимает ее полностью. Получается, что Москва, Санкт-Петербург, несколько городов-миллионников имеют потенциал для дальнейшего наращивания жилищного строительства, а другие регионы — нет.
Корень проблемы — в общей экономической политике, в тех перекосах финансовых потоков, которые сложились в последние 20 лет. Однако незаметно, чтобы это как-то менялось в лучшую сторону. Москва остается центром притяжения для людей со всей России и ближнего зарубежья, с растущим населением за счет внешней миграции. На этом фоне в подавляющем большинстве регионов численность населения снижается, что приводит к новому витку падения региональной экономики и т. п.
Вторая проблема, которая, скорее всего, будет оперативно решаться новым правительством, — это новеллы к 214-ФЗ, значительно ужесточающие требования к застройщикам и серьезно ослабляющие их возможности по привлечению финансирования от населения. Еще сохраняется надежда на модификацию закона, иначе на рынке останутся единицы застройщиков, что не позволит решить задачу увеличения темпов строительства в полтора раза.
Безусловно, проектное финансирование под невысокий процент (скажем, 5—7%) поможет перейти на схему без привлечения средств дольщиков (если пересчитать тот дисконт, с которым приходится продавать дольщикам на этапах строительства квартиры, получатся сопоставимые цифры). Так же как и ипотека под такие проценты повысит доступность жилья. Однако, повторюсь, нельзя решить проблемы строительства без решения проблем развития экономики регионов.
И первая, и вторая задачи, стоящие перед отраслью, — очень амбициозные и непростые. Поэтому назначение Мутко можно трактовать по-разному. Первый вариант — он убедительно доказал, что может добиваться поставленных целей в условиях жесткого прессинга и ограничений времени. Свидетельством этому служит успешно проведенная, прекрасно организованная Олимпиада-2014 в Сочи, высокие достижения спортсменов в ходе этой Олимпиады и, забегая немного вперед, успешная подготовка к чемпионату мира по футболу в 2018 году (так или иначе, но все стадионы построены и сданы, инфраструктурные объекты — тоже, что и требовалось). Отмечу, что Виталию Мутко не первый раз приходится браться за новую отрасль — в спорт он тоже пришел «со стороны». Со строительством (правда, в основном спортивных объектов) он уже сталкивался. Да и в принципе на его должности больше потребуются организаторские, управленческие способности, а не знание сортов бетона и технологий возведения домов в деталях.
Второй же вариант предполагает, что поскольку эта должность заведомо «расстрельная» и этих показателей достичь крайне сложно, то Мутко назначили для того, чтобы потом можно было обвинить его же в неудачах. Несмотря на правдоподобность этого варианта, я все же склоняюсь к первому.
«Хороший строитель прежде всего должен быть хорошим хозяйственником»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
— К самым актуальным проблемам я бы отнесла вступление в действие 218-ФЗ. Это произойдет совсем скоро, 1 июля 2018 года, и может серьезно сказаться на отрасли, так как далеко не все строительные компании смогут продолжить работу в прежнем режиме, придется полностью перестраивать бизнес-процессы. Часть игроков будут вынуждены уйти с рынка. Соответственно, это может сказаться на темпах и объемах ввода нового жилья.
Кроме того, рынок ждет и постепенный переход к проектному финансированию строек. Механизм этого перехода в той конфигурации, в какой он представлен сегодня, вряд ли позволит застройщикам предлагать покупателям жилье по привлекательным ценам на ранней стадии строительства. А это значит, что в горизонте ближайших трех лет порог входа на рынок новостроек для покупателя может подняться примерно на 10—20%, то есть на столько, на сколько обычно дорожает жилье от котлована до готовности. Естественно, что подорожание может привести к сокращению спроса, особенно в массовом сегменте, где для покупателя самым важным критерием выбора является бюджет покупки. Хотя, безусловно, спрос будет поддерживаться ипотекой, которая становится все доступнее.
Соответственно, сегодня одна из важнейших задач — либо усовершенствовать все требования по переходу на проектное финансирование и создать для застройщиков более комфортные условия доступа к финансовым ресурсам, либо разработать альтернативные варианты финансирования. Надеюсь, майский указ президента, в котором были обозначены основные задачи по развитию рынка жилищного строительства, станет неким толчком к этим действиям.
Что касается новых назначений, хороший строитель прежде всего должен быть хорошим управленцем и хозяйственником. И с этой точки зрения опыт контроля за строительством олимпийских объектов можно считать весомым плюсом нового вице-премьера. Особенно если учесть, что спортивные объекты и инфраструктура являются довольно сложными объектами.
Кроме того, как мне кажется, для вице-премьера важны не столько отраслевые знания, сколько общее умение ставить задачи и контролировать их выполнение. То есть важны такие качества Виталия Мутко, как умение защищать интересы отрасли. Думаю, что здесь в его возможностях сомневаться не приходится.
«Нужно выйти из периода постоянного реформирования отрасли»
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити — XXI век»:
— В настоящее время важно не только сохранить, но и нарастить темпы строительства. Такие задачи поставлены президентом. Вместе с тем есть определенные сомнения, что текущее законодательное регулирование создает для этого все условия. Переход к проектному финансированию и иные инициативы зачастую не облегчают развитие отрасли и приводят к росту стоимости строительства. Представляется, что наиболее важной задачей сейчас является найти необходимую «золотую середину» в регулировании, чтобы на всей территории страны могли успешно развиваться не только бюджетное строительство, но и коммерческая застройка. Для девелоперов важно, чтобы сложились стабильные и понятные правила игры. Нужен выход из периода постоянного реформирования отрасли.
«После вступления в силу 218-ФЗ выход новых проектов может приостановиться»
Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet:
— Несмотря на высокие темпы ввода жилья в Московском регионе, нехватка квадратных метров ощущается в целом по России. Поэтому сейчас перед отраслью стоит задача поднять темпы ввода жилья до 120 миллионов квадратных метров в год. Это решит сразу несколько, как мне кажется, серьезных проблем: обеспечит объем предложения, а также обновит существующий ветхий жилой фонд. Также необходимо решить вопрос по обеспечению субъектов РФ газификацией и дорогами. Основной вектор развития отрасли — работа с регионами.
Мы уже начали заключать новые договоры с началом работы компенсационного фонда вместо страховых полисов. Сделки с эскроу-счетами в нашей компании еще не проходили. В настоящее время все участники работают в прежнем режиме, но так как власти стараются максимально обезопасить покупателя, то после 1 июля 2018 года застройщикам станет сложнее. В связи с этим выход новых проектов после этой даты может приостановиться. Осенью мы ожидаем старта продаж только в корпусах уже существующих комплексов.
Достойный результат работы нового руководства отрасли возможен только в том случае, если руководитель понимает все этапы бизнеса застройщиков и погружен в законодательную базу. Только тогда он может выстроить правильную стратегию развития строительной отрасли.
Другие крупнейшие игроки строительного рынка — АИЖК, Общество взаимного страхование застройщиков (ПОВЗ), группа «ЛСР», группа «Абсолют», группа «ПСН» — отказались комментировать Банки.ру новые назначения в строительной отрасли.
Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru
