Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Виталий Мутко теперь будет строить строителей не только к Олимпиаде
Фото: Виталий Невар/ТАСС

Строительство и ЖКХ в новом Кабмине будут курировать вице-премьер Виталий Мутко и министр Владимир Якушев. Банки.ру спросил участников рынка, каких изменений в отрасли ожидать при новых «прорабах».

Прорабы перестройки

18 мая стало известно, кто возглавит строительную отрасль — одну из важнейших в российской экономике — в новом правительстве. Вице-премьером по строительству назначен бывший многолетний куратор российского спорта и туризма Виталий Мутко, непосредственно Минстрой РФ возглавит Владимир Якушев, который почти 13 лет занимал пост губернатора Тюменской области.

Якушев родился в Нефтекамске в 1968 году, окончил Тюменский госуниверситет по специальности «правоведение». В 1997 году Якушев получил второе высшее образование по специальности «экономист». Бывший губернатор Тюменской области — выходец из банковской сферы, именно с этим эксперты связывают крупные экономические успехи региона в последние годы.

Виталий Мутко до настоящего момента занимал должность вице-премьера по вопросам спорта, туризма и молодежной политики, в 2005—2009 и 2015—2017 годах возглавлял Российский футбольный союз, в 2008—2016 годах работал министром спорта РФ (некоторое время ведомство называлось Министерством спорта, туризма и молодежной политики), затем вице-премьером по спорту. В 2003—2008 годах был сенатором от Санкт-Петербурга.

Смена людей, стоящих во главе строительной отрасли, казалось, неизбежно должна привести к переменам. Между тем отрасль и так находится в стрессе из-за грядущей отмены долевого строительства и перехода на новые принципы финансирования. С 1 июля 2018 года вступает в силу 218-ФЗ, который вносит изменения в закон о долевом строительстве 214-ФЗ. В частности, вводится принцип «один застройщик — один проект» (перебрасывать средства с одного проекта на другой застройщик больше не сможет). Будут ужесточены требования к руководству компаний-застройщиков и их бенефициарам — они не должны иметь судимости и участвовать ранее (в трехлетнем периоде) в банкротствах каких-либо компаний. Вводится требование участия в проекте собственного капитала застройщика в размере 10%. И главное: застройщик теперь не сможет получать деньги напрямую от дольщика — только через открытие счета-эскроу в банке. Посредничество банка, с одной стороны, дает определенные гарантии участникам долевого строительства, с другой — неизбежно приведет к росту цен на новостройки.

Дольщиков сделают вкладчиками

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Между тем в 2018 году ни одного договора долевого участия с использованием эксроу-счета в Москве или Московской области — главных «стройплощадках» России — не зарегистрировано. Более того, во всей России за январь — апрель 2018 года, по данным Росреестра, таких ДДУ было всего 343 (в целом по России зарегистрировано 222 008 ДДУ), за весь 2017 год их было 17. Эскроу-счета начали использовать только в Тульской (277 договоров), Ярославской (58) и Самарской (8) областях. Видимо, только в этих областях нашлись такие единичные застройщики и банки, отважившиеся запустить подобную схему привлечения средств дольщиков.

Согласно статистике Росреестра по Московскому региону, за четыре месяца 2018 года в столице количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило 22 005 штук, что на 41% выше показателя за январь — апрель 2017 года. В Московской области за этот же период количество ДДУ составило 28 227, что на 3% больше показателя за аналогичный период прошлого года. То есть в Москве продолжается рост числа ДДУ, а в области темпы продаж сохраняются на прежнем уровне.

Каких именно перемен сейчас ждет рынок и что думает о новом главном кураторе отрасли — Виталии Мутко, одном из самых ярких членов нового Кабинета министров?

«На его должности потребуются управленческие способности, а не знание сортов бетона»

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»:

— Исходя из последних поручений президента Владимира Путина на ближайшую перспективу 3—5 лет, в сфере строительства жилья стоят две основные задачи: первая — выйти на показатель строительства 120 миллионов квадратных метров жилья в год (то есть увеличить в полтора раза по сравнению с текущими значениями), вторая — в течение трех лет полностью отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование.

Решить первую задачу только за счет Москвы и Санкт-Петербурга невозможно. Следовательно, крайне важно озаботиться экономическим развитием экономики регионов, чтобы там можно было в итоге построить жилье и продать его.

Сегодня на фоне достаточно высокой себестоимости строительства и, как следствие, достаточно высоких цен продажи в регионах практически нет платежеспособного спроса. Да, безусловно, подешевевшая ипотека частично решает эту проблему, однако не снимает ее полностью. Получается, что Москва, Санкт-Петербург, несколько городов-миллионников имеют потенциал для дальнейшего наращивания жилищного строительства, а другие регионы — нет.

Корень проблемы — в общей экономической политике, в тех перекосах финансовых потоков, которые сложились в последние 20 лет. Однако незаметно, чтобы это как-то менялось в лучшую сторону. Москва остается центром притяжения для людей со всей России и ближнего зарубежья, с растущим населением за счет внешней миграции. На этом фоне в подавляющем большинстве регионов численность населения снижается, что приводит к новому витку падения региональной экономики и т. п.

Вторая проблема, которая, скорее всего, будет оперативно решаться новым правительством, — это новеллы к 214-ФЗ, значительно ужесточающие требования к застройщикам и серьезно ослабляющие их возможности по привлечению финансирования от населения. Еще сохраняется надежда на модификацию закона, иначе на рынке останутся единицы застройщиков, что не позволит решить задачу увеличения темпов строительства в полтора раза.

Безусловно, проектное финансирование под невысокий процент (скажем, 5—7%) поможет перейти на схему без привлечения средств дольщиков (если пересчитать тот дисконт, с которым приходится продавать дольщикам на этапах строительства квартиры, получатся сопоставимые цифры). Так же как и ипотека под такие проценты повысит доступность жилья. Однако, повторюсь, нельзя решить проблемы строительства без решения проблем развития экономики регионов.

И первая, и вторая задачи, стоящие перед отраслью, — очень амбициозные и непростые. Поэтому назначение Мутко можно трактовать по-разному. Первый вариант — он убедительно доказал, что может добиваться поставленных целей в условиях жесткого прессинга и ограничений времени. Свидетельством этому служит успешно проведенная, прекрасно организованная Олимпиада-2014 в Сочи, высокие достижения спортсменов в ходе этой Олимпиады и, забегая немного вперед, успешная подготовка к чемпионату мира по футболу в 2018 году (так или иначе, но все стадионы построены и сданы, инфраструктурные объекты — тоже, что и требовалось). Отмечу, что Виталию Мутко не первый раз приходится браться за новую отрасль — в спорт он тоже пришел «со стороны». Со строительством (правда, в основном спортивных объектов) он уже сталкивался. Да и в принципе на его должности больше потребуются организаторские, управленческие способности, а не знание сортов бетона и технологий возведения домов в деталях.

Второй же вариант предполагает, что поскольку эта должность заведомо «расстрельная» и этих показателей достичь крайне сложно, то Мутко назначили для того, чтобы потом можно было обвинить его же в неудачах. Несмотря на правдоподобность этого варианта, я все же склоняюсь к первому.

«Хороший строитель прежде всего должен быть хорошим хозяйственником»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

— К самым актуальным проблемам я бы отнесла вступление в действие 218-ФЗ. Это произойдет совсем скоро, 1 июля 2018 года, и может серьезно сказаться на отрасли, так как далеко не все строительные компании смогут продолжить работу в прежнем режиме, придется полностью перестраивать бизнес-процессы. Часть игроков будут вынуждены уйти с рынка. Соответственно, это может сказаться на темпах и объемах ввода нового жилья.

Кроме того, рынок ждет и постепенный переход к проектному финансированию строек. Механизм этого перехода в той конфигурации, в какой он представлен сегодня, вряд ли позволит застройщикам предлагать покупателям жилье по привлекательным ценам на ранней стадии строительства. А это значит, что в горизонте ближайших трех лет порог входа на рынок новостроек для покупателя может подняться примерно на 10—20%, то есть на столько, на сколько обычно дорожает жилье от котлована до готовности. Естественно, что подорожание может привести к сокращению спроса, особенно в массовом сегменте, где для покупателя самым важным критерием выбора является бюджет покупки. Хотя, безусловно, спрос будет поддерживаться ипотекой, которая становится все доступнее.

Соответственно, сегодня одна из важнейших задач — либо усовершенствовать все требования по переходу на проектное финансирование и создать для застройщиков более комфортные условия доступа к финансовым ресурсам, либо разработать альтернативные варианты финансирования. Надеюсь, майский указ президента, в котором были обозначены основные задачи по развитию рынка жилищного строительства, станет неким толчком к этим действиям.

Что касается новых назначений, хороший строитель прежде всего должен быть хорошим управленцем и хозяйственником. И с этой точки зрения опыт контроля за строительством олимпийских объектов можно считать весомым плюсом нового вице-премьера. Особенно если учесть, что спортивные объекты и инфраструктура являются довольно сложными объектами.

Кроме того, как мне кажется, для вице-премьера важны не столько отраслевые знания, сколько общее умение ставить задачи и контролировать их выполнение. То есть важны такие качества Виталия Мутко, как умение защищать интересы отрасли. Думаю, что здесь в его возможностях сомневаться не приходится.

В горизонте ближайших трех лет порог входа на рынок новостроек для покупателя может подняться примерно на 10—20%, то есть на столько, на сколько обычно дорожает жилье от котлована до готовности.

«Нужно выйти из периода постоянного реформирования отрасли»

Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити — XXI век»:

— В настоящее время важно не только сохранить, но и нарастить темпы строительства. Такие задачи поставлены президентом. Вместе с тем есть определенные сомнения, что текущее законодательное регулирование создает для этого все условия. Переход к проектному финансированию и иные инициативы зачастую не облегчают развитие отрасли и приводят к росту стоимости строительства. Представляется, что наиболее важной задачей сейчас является найти необходимую «золотую середину» в регулировании, чтобы на всей территории страны могли успешно развиваться не только бюджетное строительство, но и коммерческая застройка. Для девелоперов важно, чтобы сложились стабильные и понятные правила игры. Нужен выход из периода постоянного реформирования отрасли.

«После вступления в силу 218-ФЗ выход новых проектов может приостановиться»

Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet:

— Несмотря на высокие темпы ввода жилья в Московском регионе, нехватка квадратных метров ощущается в целом по России. Поэтому сейчас перед отраслью стоит задача поднять темпы ввода жилья до 120 миллионов квадратных метров в год. Это решит сразу несколько, как мне кажется, серьезных проблем: обеспечит объем предложения, а также обновит существующий ветхий жилой фонд. Также необходимо решить вопрос по обеспечению субъектов РФ газификацией и дорогами. Основной вектор развития отрасли — работа с регионами.

Мы уже начали заключать новые договоры с началом работы компенсационного фонда вместо страховых полисов. Сделки с эскроу-счетами в нашей компании еще не проходили. В настоящее время все участники работают в прежнем режиме, но так как власти стараются максимально обезопасить покупателя, то после 1 июля 2018 года застройщикам станет сложнее. В связи с этим выход новых проектов после этой даты может приостановиться. Осенью мы ожидаем старта продаж только в корпусах уже существующих комплексов.

Достойный результат работы нового руководства отрасли возможен только в том случае, если руководитель понимает все этапы бизнеса застройщиков и погружен в законодательную базу. Только тогда он может выстроить правильную стратегию развития строительной отрасли.

Другие крупнейшие игроки строительного рынка — АИЖК, Общество взаимного страхование застройщиков (ПОВЗ), группа «ЛСР», группа «Абсолют», группа «ПСН» — отказались комментировать Банки.ру новые назначения в строительной отрасли.

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru