Жизнь без пузыря

Банки агрессивно наращивают ипотечные портфели, в том числе с помощью рефинансирования, переманивая клиентов друг у друга. Что препятствует появлению ипотечного пузыря?

Банки.ру и Национальное рейтинговое агентство (НРА) 29 мая провели круглый стол на тему «Ипотека-2018: драйвер или пузырь?». Представители финансового рынка рассказали о том, что является драйвером роста ипотечного кредитования и не доведет ли этот рекордный рост до «пузыря».

О драйверах роста: ипотека растет, а доходы — нет

«Сейчас драйвером роста ипотечного является отложенный спрос. Люди видят, что вроде бы хуже не становится, и принимают решение взять ипотечный кредит. Мы наблюдаем значительный рост ипотеки, тогда как доходы населения в разы не выросли. Хорошо, если выросли хотя бы немного. Это некий отложенный спрос, который накопился во время кризиса. Для банка это хорошие клиенты, так как большую часть потока составляют финансово грамотные люди, которые включают голову и мыслят логично. Банки ведут себя достаточно агрессивно, стремясь использовать волну спроса», — рассказал генеральный директор БКИ Equifax Олег Лагуткин. Он отметил, что показатели просрочки, которые обладают предсказательной силой для банков, находятся на низком уровне. «Не видно, чтобы просрочка уходила в «красные» или даже «желтые зоны». Процент одобряемых заявок снизился с 70% до 62%. Но это связано с большей продвинутостью пользователей, люди обращаются сразу в несколько банков, и некоторые отклоняют заявки», — отметил Лагуткин.

С тем, что банки активно конкурируют за клиентов, согласился заместитель начальника департамента — начальник управления разработки продуктов, стандартов и технологий обслуживания Газпромбанка Алексей Трубников.

«Чем кардинально отличается ипотечный рынок сегодня от ипотечного рынка год назад? Первое — это обострение конкуренции между крупными банками. Если взять Газпромбанк, то если раньше доля на рынке ипотечного кредитования составляла 3%, сегодня она примерно 6% за счет увеличения собственных объемов. Второй фактор — это развитие рынка рефинансирования ипотечных кредитов. Одним из признаков развитого рынка ипотеки является высокая доля рефинансирования ипотечных кредитов. У нас такой признак появился. В Газпромбанке рефинансирование — один из драйверов роста портфеля, доля рефинансирования в выдачах составляет 40%. Спрос на ипотеку в целом растет, и его удовлетворяют не только привычные игроки, но и те, которые раньше были сконцентрированы на других профилях ипотеки», — рассказал Трубников.

В краткосрочной перспективе рефинансирование будет снижаться, прогнозирует заместитель руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ» Андрей Бархота. «Ведущие ипотечные кредиторы будут стремиться сохранить действующих ипотечных заемщиков, и начнут предлагать им программы по снижению ставок в рамках действующих договоров. Таким образом, общая доля рефинансирования в общем объеме выдачи начнет постепенно снижаться, и составит в 2018 году 10-15%», — сказал Андрей Бархота

Об ипотечном пузыре: никакого ипотечного пузыря в России нет

Понятие ипотечного пузыря пришло из Америки, где в 2007—2008 годах из-за бума ипотечного кредитования произошел финансовый кризис. Но проводить аналогию с сегодняшним российским ипотечным бумом не стоит, полагает управляющий директор Абсолют Банка Иван Любименко.

«Никакого ипотечного пузыря в России нет, и говорить об этом не приходится. В том числе благодаря тому, что средний размер первоначального взноса в России высокий, в отличие от США, откуда во время кризиса 2008 года к нам пришел этот термин. Там доля клиентов, которым кредиты выдавались без первоначального взноса, была гигантской. В России еще до ужесточения правил резервирования ЦБ доля таких кредитов была незначительной, 5—6%. И после введения повышенных коэффициентов большая часть банков с удовольствием отвернулась от клиентов, которые хотели взять кредиты без первоначального взноса», — пояснил Иван Любименко. Он считает, что участие своими деньгами в покупке недвижимости является «страховкой» для банка, что человек не бросит свое жилье в случае какого-либо кризиса. «Дело в том, что кредитное поведение заемщиков сильно отличается в зависимости от того, удалось ли им сформировать первоначальный взнос. Если клиент участвовал своими деньгами в этой сделке, он более ответственно относится к кредитным обязательствам и не хочет терять объект недвижимости. Если бы не было своего участия в этих сделках, то, как в США, люди бы бросали свои дома и переезжали. Не вижу пока в России, чтобы банки так раскрутили свои риски, как это было в Америке», — отметил Любименко.

«Ипотека — это драйвер, а никакой не пузырь, это одна из немногих возможностей для банков наращивать портфели с наименьшим рисковым профилем. Касательно просроченной задолженности ситуация достаточно позитивная. По итогам первого квартала она составляет 2,11%, годом ранее этот уровень составлял 2,52%. Меры ЦБ принятые в начале года, позволили ограничить распространение высокорисковой ипотеки с низким первоначальным взносом», — добавил Андрей Бархота.

О росте объемов ипотеки: нам не нужны объемы

По мнению начальника управления ипотечных продаж банка «Уралсиб» Карины Кучерук, банки не гонятся за объемами, а стараются получить клиентов, которым можно предложить полный спектр услуг. «Наша политика заключается в том, чтобы получить нового клиента с кросс-продажами, с обслуживанием, с семьей. Нам не нужны объемы», — уверяет она.

На рынке ипотеки не все так замечательно, как можно подумать, исходя из данных «большой статистики», полагает руководитель управления по проектному финансированию АО «Тушино 2018» Наталья Чичиланова.

«Если мы посмотрим на сектор, то увидим, что у нас есть проблемы с обманутыми дольщиками, с валютными ипотечниками. Если же мы смотрим на крупную статистику, то в целом все хорошо. Так же и с ипотечным пузырем. У застройщиков был перечень банков, которые стандартно одобряли самых сложных клиентов. К сожалению, все эти банки сейчас находятся в вашей «Книге памяти» на Банки.ру. И ипотечный пузырь именно там в каком-то виде есть, ведь эти банки секьюритизировали свои кредиты, продавали портфель, проблема в каком-то виде существует», — рассуждает Наталья Чичиланова. «Вмешательство Центробанка позволяет предотвратить нарастание той самой проблемы», — уверена она.

Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru