Купить кусочек Европы

Большинство сделок по покупке зарубежной недвижимости в кредит российскими гражданами приходится на европейские страны. Западные банки выдают займы под более привлекательные, чем в России, проценты. Но если вы рассматриваете приобретение жилья как инвестиции, нужно учитывать еще расходы по его содержанию.

Докажи, что «небедный»

Руководитель департамента одного российского финансового учреждения вспоминает, как ему отказали в кредите в итальянском банке, несмотря на высокий доход и продолжительный срок работы.

«Банк смутило то, что обо мне нет информации в Интернете, — рассказывает он. — По рекомендации агентства недвижимости, которое занималось моей сделкой, я специально создал свою страничку в Facebook, LinkedIn, чтобы банковские работники увидели мой социальный статус и круг общения».

Если в российском банке главный показатель платежеспособности клиента — это официально подтвержденные доходы, то западные кредитные организации больше смотрят на статус человека и имущество, которым он владеет.

«Для зарубежных банков справка 2-НДФЛ ни о чем не говорит. Поэтому показать, что ты «небедный», можно путем предъявления свидетельства о собственности на какую-либо недвижимость в России»,— поясняет президент девелоперской группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

По ее словам, самый лучший вариант для потенциального заемщика — продемонстрировать договор продажи какого-нибудь имущества на сумму не меньше той, которую он будет вносить в счет оплаты недвижимости. «Либо можно оформить договор займа этой суммы от близкого родственника, например от одного из родителей, который теоретически мог эту сумму накопить», — добавляет она.

С ней соглашается директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Cтроилов. «Западные банки редко разбираются с документами, которые предоставляет иностранный заемщик, — рассказывает он. — Поэтому ему нужно самому заполнить справки по форме банке на английском языке». Cтроилов добавляет, что для зарубежного банка очень важны наличие активов у заемщика, а также его сфера деятельности.

«Например, если речь о российском заемщике, то с большей долей вероятности кредит получит работник госкорпорации, на втором месте — сотрудники сырьевых компаний, — на третьем — финансисты», — подчеркивает он.

Первичный сбор информации о заемщике происходит именно в Интернете. Кредитная организация ищет страничку в международных социальных сетях, в поисковых системах (причем на английском языке).

За кредитом по рекомендации

В последние годы покупка россиянами зарубежной недвижимости в кредит становится все более популярной. Как отмечает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева, в начале 2000-х российские покупатели относились к категории cash buyer (термин, который на Западе означает не в буквальном смысле покупку за наличные, а покупку на свободные средства без кредита). «Сейчас количество ипотечных сделок достигает 70%», — говорит она.

Всего, по прогнозам риелторского агентства Gordon Rock, объем сделок российских граждан с зарубежной недвижимостью в 2011 году составит не менее 15 млрд евро.

По словам Романа Строилова, подавляющее большинство покупок приходится на страны ЕС. «В последнее время европейские банки все охотнее выдают кредиты, — замечает он. — Самые популярные направления сейчас — Италия, Испания, а также Латвия и Эстония».

Кроме того, если говорить о Евросоюзе, востребована недвижимость во Франции и Австрии. За его пределами популярны Великобритания и Швейцария.

На Западе ипотеку выдают в основном не банки, а специализированные организации. «80% всех займов приходится на них, это удобно, так как потом они секьюритизируют кредиты», — констатирует директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

В среднем ставки по кредитам в европейских странах колеблются от 2,5% до 5,5% (подробнее см. таблицу). Размер ставки зависит от многих факторов: суммы займа, страны проживания, материального достатка. «Очень положительным моментом для банка является получение заемщиком дохода на территории Евросоюза», — уточняет Ирина Жарова-Райт.

К примеру, одному россиянину в Италии банк Intesa одобрил кредит под 6,8%, а если бы у него был доход в ЕС, то ставка составила бы 4,5%. Кстати, в США эта разница была бы более ощутимой: с подтверждением доходов ставка равнялась бы 4,5%, без него — 8,5%.

Как правило, первоначальный взнос по ипотечному кредиту в зарубежном банке не менее 40%. «Россия для европейцев рисковая страна, и если жителям своих государств западные банки готовы выдавать займы с взносом 20—30%, то для нас входной порог выше», — указывает Жарова-Райт.

На решение банка о выдаче ипотеки влияет информация не только о клиенте в Интернете, но и о движениях по его банковским счетам внутри России.

По словам директора департамента частного банковского обслуживания ЮниКредит Банка Игоря Рябова, эти сведения могут быть переданы как банкам в рамках группы UniCredit, так и любым иностранным банкам, которые предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам. «Рекомендация крупного банка обычно говорит сама за себя, что часто экономит клиенту время и деньги», — заключает Рябов.

Как добавляет руководитель направления Private Banking Райффайзенбанка Светлана Григорян, в кредитовании такая рекомендация может иметь весомое значение внутри единой финансовой или банковской группы. «Но, до тех пор пока это не банковская гарантия, это только «фактор комфорта» в рамках обычного кредитного процесса в соответствии с внутренней политикой кредитующего банка», — считает она.

В среднем время рассмотрения кредитной заявки составляет около месяца. «В наиболее непростых ситуациях срок одобрения может растянуться на несколько месяцев», — предупреждает президент Gordon Rock Станислав Зингель.

Зарубежная инвестиция

Заемщику нужно учитывать, что, кроме процентов по кредиту, ему нужно закладываться еще и на другие платежи: налоговые, коммунальные, страховые. В среднем ставка по налогу на недвижимость составляет от 0,5% до 2%. Чтобы самому не заниматься уплатой налога и других взносов, можно нанять специального юриста. По словам Ирины Жаровой-Райт, услуги такого агента, например, в Германии обходятся в 4,5 тыс. евро в год.

Недвижимость за рубежом может приносить доход, если сдавать ее в аренду. Это возможно делать как напрямую, так и через посредника. В некоторых странах владелец недвижимости имеет право заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься арендой, а также проследит за тем, чтобы жильцы, если нанесут убытки, компенсировали их.

Примечательно, что расчет стоимости аренды во многих западных странах производится исходя из количества жильцов. Обычно те сами оплачивают коммунальные платежи.

Доход, получаемый от сдачи жилья, облагается налогом. В некоторых европейских государствах, например в Великобритании, его платить не нужно, если заемщик регистрируется в качестве собственника-нерезидента. «Если не регистрируется, то управляющая компания выступает в роли налогового агента, взимает налог 20% от сдачи в аренду и уплачивает его», — говорит Игорь Индриксонс.

Если рассматривать покупку зарубежной недвижимости в качестве инвестиции, то необходимо просчитать соотношение доходов и расходов. «Не всегда доходы от аренды отбивают расходы на содержание недвижимости», — отмечает Жарова-Райт, приводя в пример квартиру в Германии площадью 110 метров: она может приносить доход 2,5 тыс. евро в месяц, но при этом только процентные платежи по ипотеке составят 1,8 тыс.

Инвестиции в заграничную недвижимость долгосрочные. «Например, в Испании или Италии срок окупаемости — 7—10 лет, — рассказывает Роман Строилов. — Очень многое зависит от формата жилья. Если это апартаменты на берегу моря, то на них будет арендный спрос и цены будут расти быстрее, чем на элитные особняки».

По словам Станислава Зингеля, наиболее инвестиционно привлекательным является приобретение апартаментов в Европе в жилых комплексах, находящихся под управлением специализированных управляющих компаний, которые занимаются вопросами сдачи в аренду и обслуживанием недвижимости, а также гарантируют заданный уровень рентного дохода собственнику.

Роман Строилов отмечает, что большинство покупок совершается не с целью вложения денег, а для личного пользования.

Эксперты рынка напоминают, что покупка недвижимости в большинстве государств позволяет быстрее получать визу, и на более длительный срок. Для оформления ПМЖ нужно жить в этой стране и стать ее налоговым резидентом. Некоторые страны дают вид на жительство при соблюдении ряда условий: инвестиции в национальную экономику, регистрация бизнеса, наличие трудового договора.

Информация о налогах на недвижимость в 2010 году на примере нескольких европейских государств, которые входят в топ-10 наиболее популярных у россиян с точки зрения приобретения недвижимости (данные агентства Gordon Rock)

Германия

 Каких-либо специальных налогов нерезидентами не уплачивается. Однако доход от сдачи недвижимости в аренду налогооблагается по дифференцированной ставке. Так, ежемесячный доход в размере 1,5 тыс. евро облагается налогом в размере 15,8%, 6 тыс. − 17,1%, 12 тыс. − 17,6%.

 Наряду с этим взимается муниципальный налог на недвижимость и землю. Его размер варьируется в зависимости от муниципалитета, в среднем 1,9% от стоимости недвижимости.

 Ставка подоходного налога в стране варьируется от 0% до 45%.

Испания

 Нерезиденты должны уплатить налог в размере 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Если она была построена до 1 января 1994 года, то налог равняется 1,1%. Помимо этого, иностранцы должны платить ежегодный регистрационный сбор Торгово-промышленной палате (взимается по прогрессивной ставке). Нерезиденты, продавая недвижимость в Испании, должны заплатить в зависимости от ряда факторов налог на прирост капитальной стоимости в размере 11,1—18%. Кроме того, существует муниципальный налог на увеличение стоимости муниципальной земли, на которой находится недвижимость. Иногда он доходит до 30% от стоимости земли.

 В регионе Guipuzcoa необходимо уплачивать налог на роскошь в размере от 0,2% до 2% от стоимости элитной недвижимости. При этом нерезиденты должны ежегодно платить налог на недвижимость — 3% от ее кадастровой стоимости.

 Доход от сдачи недвижимости в аренду налогооблагается по фиксированной ставке. При ежемесячном доходе в размере от 1,5 тыс. до 12 тыс. евро налог составляет 24%.

 Существует ряд исключений, позволяющих не уплачивать данный налог, — например, если арендаторы в возрасте от 18 до 35 лет.

Турция

 Доход нерезидента от сдачи недвижимости в аренду налогооблагается по дифференцированной ставке. Так, ежемесячный доход в размере 1,5 тыс. евро облагается налогом в размере 14,6%, 6 тыс. — 21,7%, 12 тыс. — 24,8%.

 Подоходный налог в стране варьируется от 15% до 35%.

 Налог на прирост капитальной стоимости не взимается, если недвижимость продана позже чем через пять лет после покупки (для объектов, купленных до 1 января 2007 года, этот срок составляет четыре года). При продаже недвижимости площадью свыше 150 кв. метров уплачивается 1% НДС. Помимо этого, взимается муниципальный налог на землю и недвижимость (0,1—0,3%).

Сравнительная таблица с условиями ипотечного кредитования в европейских странах, наиболее популярных у россиян с точки зрения приобретения недвижимости (предоставлена агентством Gordon Rock)

Татьяна АЛЕШКИНА, Banki.ru