Объем проблемных кредитов — как компаний, так и заемщиков-физлиц — растет, а вместе с ним увеличивается и число залоговых объектов, выставляемых банками на продажу. Это и квартиры, и земельные участки, и автомобили. Портал Банки.ру выяснил, как можно поучаствовать в распродаже такого имущества.
По данным ЦБ на 1 января 2012 года, объем кредитов нефинансовым организациям составил 17,7 трлн рублей, увеличившись за год на 26%. При этом просроченная задолженность по ним прибавила 10,6% до 823 млрд рублей. Портфель розничных кредитов к 2012 году достиг 5,5 трлн рублей (+35,9%), просрочка по нему выросла на 3% и составила 291 млрд рублей.
Вместе с просроченной задолженностью растет и объем залогового имущества, выставляемого банками на продажу. Правда, сами финучреждения не хотят называть точных цифр. Ни один из опрошенных порталом банков не раскрыл информацию об объеме залогового имущества, находящегося на балансе. Однако
ревизия сайтов всех крупных банков показывает, что реализация залогов стала полноценным направлением их деятельности. На сайте практически каждой кредитной организации есть раздел по продаже изъятого за долги имущества.
Член правления, руководитель дирекции по управлению рисками Райффайзенбанка Мария Минаева рассказывает, что как раз на 2011 год пришелся основной объем переданных в собственность банков объектов. «Наибольшее количество объектов банк получает в городах-миллионниках, где активно развивалось ипотечное кредитование», — сообщила она.
С ней соглашается директор департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка Елена Ковырзина: «Чем крупнее город, тем больше предложений о продаже залогового имущества в нем можно найти». По ее словам, на текущий момент объем таких сделок невелик.
Если говорить о продажах, то, по словам начальника управления по работе с проблемной задолженностью Московского Кредитного Банка Александра Лобачева, «лучше всего реализуется автотранспорт (100% от изъятого количества), затем по мере убывания следуют квартиры, коммерческая недвижимость, оборудование, загородная жилая недвижимость».
Как поучаствовать в распродаже?
Существует три варианта продажи залогового имущества. Применение каждого из них связано с этапами урегулирования задолженности.
По словам Марии Минаевой, в первом случае имущество продается, если заемщик «сознательно относится к сложившимся обстоятельствам и еще до образования задолженности, а возможно, в процессе переговоров с сотрудниками банка приходит к решению реализовать объект залога».
В таком случае банк с согласия заемщика размещает информацию о выставленном на продажу объекте на своем сайте или обращается к услугам специализированного агентства. Право окончательного выбора агентства остается за заемщиком. Кредитная организация в любом случае будет контролировать сроки реализации и текущую цену. Рассчитывать на скидку будущему покупателю залогового имущества в данном случае не приходится. Все стороны заинтересованы продать имущество подороже, так что выставляется оно по рыночной стоимости или выше (по некоторым оценкам, на 10—15%).
Второй вариант реализации залога — судебный. Он осуществляется через процедуру публичных торгов в рамках исполнительного производства. Здесь банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Организатором продажи выступает судебный пристав-исполнитель, действия которого четко регламентированы действующим законодательством (№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», № 118-ФЗ «О судебных приставах»). Чтобы принять участие в торгах, нужно подать заявку в компанию, которая их организует, и внести аванс. Информация о торгующих компаниях, лотах, датах торгов и ценах публикуется в различных региональных СМИ и на сайтах Росимущества и ФССП.
Первые торги начинаются с цены, установленной в судебном порядке. Основанием для нее служит предоставленный банком отчет об оценке или итоги судебной экспертизы (в случае спора). Как правило, на первых торгах цена объекта соответствует рыночной. Если имущество не продается сразу, то на вторые торги оно будет выставлено уже со скидкой в 15%.
«Следует отметить, что в марте этого года в силу вступят поправки к законодательству, в соответствии с которыми в рамках исполнительного производства цена на первых торгах будет составлять 80% от цены, установленной судом», — отмечает Мария Минаева.
Если имущество на торгах не продается, то оно переходит банку в счет погашения долга. Для кредитных организаций такой вариант не очень предпочтителен, так как им приходится принимать имущество на баланс, создавать под него резервы и опять возвращаться к его продаже. Поэтому банки стараются решать вопрос с реализацией залогов, не доводя дело до суда.
Залоговое жилье: за и против
На первый взгляд, приобретение залогового жилья может показаться очень надежной сделкой, так как оно недавно покупалась в кредит, проверено оценщиками и сотрудниками банка, а это означает, что никаких сюрпризов с бывшими собственниками возникнуть не должно. Представители банков подтверждают, что приобретать такое жилье действительно безопаснее, но только если делать это в досудебном порядке или уже после того, как недвижимость перейдет в собственность банка.
Покупка в судебном порядке может принести неприятности, несмотря на дисконт. «Надо понимать, что на торгах приобретается объект, который нельзя посмотреть внутри и в котором могут быть прописаны заемщик и иные лица, включая несовершеннолетних детей. Таким образом, риски выселения данных лиц принимает на себя покупатель», — предупреждает Мария Минаева
Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья. «Существуют специальные программы по кредитованию находящихся в залоге у банка объектов, условия отличаются от стандартных более выгодной процентной ставкой», — говорит Елена Ковырзина из Абсолют Банка.
Интернет в помощь
Поиск в Сети выдает огромное количество порталов, специализирующихся на продаже залогового имущества. Но сами банки, как выяснилось, о них ничего не знают. В лучшем случае такие ресурсы просто собирают и аккумулируют информацию о торгах. Кредитные организации зачастую не доверяют внешним компаниям управление залоговым имуществом, предпочитая самостоятельно заниматься его реализацией.
«Наша практика показала, что эффективнее заниматься данным вопросом самостоятельно — например, в нашем банке создана соответствующая группа реализации — или привлекать специалистов к конкретным ситуациям», — советует Александр Лобачев из МКБ. Некоторые банки проводят тендеры среди агентств недвижимости и в дальнейшем уже сотрудничают исключительно с ними. Так или иначе выбор делается в пользу известных структур, в том числе в Интернете.
«Мы размещаем рекламу о залогах на всех ресурсах и используем наиболее популярные среди потребителей «доски объявлений»: «Авто.ру», «Из рук в руки», «Виннер», «Циан» и другие», — рассказали в Абсолют Банке.
Полина КОНЕВСКАЯ, Banki.ru