Залог без правил
Фото: News.mail.ru

Между Нордеа Банком и его должником — группой «СУ-155» обостряется конфликт. Как стало известно порталу Банки.ру, от банка «уплывает» залог, предоставленный застройщиком в обеспечение кредита. ЗАО «СУ-155» распродало имущественные права на обремененные квартиры без ведома залогодержателя. А когда покупатели оформят недвижимость в собственность, «Нордеа», вероятно, перестанет иметь к ней отношение.

Между Нордеа Банком и ЗАО «СУ- 155» 1 декабря 2010 года были подписаны договоры залога, предметом которых выступают имущественные права (права требования на приобретение в собственность) на квартиры, расположенные в 27-м корпусе Центрального микрорайона подмосковного города Долгопрудного. «Нордеа» уведомил регистрирующие органы о наличии залога, однако соответствующая запись до сих пор не значится в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП). Из-за этого могут пострадать дольщики, поскольку ни СУ-155, ни Росреестр не оповещают их об обременении.

При этом группа «СУ-155» является должником «Нордеа». Ее общий долг перед банком составляет более 50 млн долларов. Кредитор пытается вернуть эти деньги через суд, а в июле этого года даже обратился в арбитраж с заявлением о несостоятельности одной из компаний группы — как раз ЗАО «СУ-155».

Пока банк выигрывает процессы. В его практике, судя по картотеке дел Арбитражного суда Москвы, уже есть случаи обращения взыскания на заложенное имущество должника. Так, по двум спорам с СУ-155 кредитору удалось получить решение суда об обращении взыскания на объекты недвижимости в Москве (на Земляном Валу и улице Каховке). Что касается объекта в Долгопрудном, если банк потребует залог, то дом придется продать. Деньги от его реализации должны быть направлены на удовлетворение требований как залогодержателя, так и дольщиков. «В настоящее время ведется исполнительное производство, в ходе которого будет наложен арест на свободные активы ответчика, за счет реализации которых, а также заложенной по кредиту недвижимости планируется погасить задолженность застройщика перед банком», — заявлял в сентябре Банки.ру управляющий директор организационно-правовой дирекции Нордеа Банка Константин Каричев.

Квартиры в доме в Долгопрудном стали выкупаться в прошлом году. В июле этого года газета «Ведомости» в статье «Квартира с сюрпризом» со ссылкой на ЕГРП опубликовала информацию о том, что права требования на данную недвижимость зарегистрированы на участников долевого строительства — частных лиц, а также ООО «Центр «ВМ-недвижимость-1». «Подтверждаем, что банком был заключен договор залога недвижимости до того, как она была выставлена девелопером на продажу», — рассказал Банки.ру Каричев. Правда, будут ли предприняты какие-либо меры в отношении залога в Долгопрудном, он сообщить отказался. Но в той же статье «Ведомостей» сказано, что в «Нордеа» считают себя вправе обратить взыскание на реализованные СУ-155 третьим лицам инвестиционные права, поскольку кредитные договоры и договоры залога не расторгнуты.

«Что касается Долгопрудного, то у «Нордеа» в залоге имущественные права (права требования на приобретение недвижимости). В тот момент, когда дольщики оформят квартиры в собственность, банк больше не будет залогодержателем и перестанет иметь отношение к этому дому, — комментирует юрист юридического агентства «Правый берег» Андрей Груничев. — Если «Нордеа» хочет обратить взыскание на залог, то ему это надо сделать как можно быстрее, пока права требования не перестали существовать». Как объяснил Груничев, залог был предоставлен по договору о долевом участии. «Это означает, что банк изначально согласился на возмещение своих убытков наравне с дольщиками, а также на то, что его права как залогодержателя прекращаются при оформлении квартир в собственность. Зато жителям с того момента не грозит потерять свое имущество — никто никого выселять не вправе», — уточнил юрист.

При этом Банки.ру известно, что управление Росреестра по Московской области в курсе того, что данные права дольщиков заложены. Свидетельством тому стала неприятная ситуация, в которой оказался один из дольщиков. 25 сентября Росреестр приостановил госрегистрацию имущественных прав покупателя «двушки» в злополучном доме в Долгопрудном. Основание (соответствующее уведомление Росреестра есть в распоряжении Банки.ру) — как раз наличие обременения. Как сказано в документе, согласно поступившему в регистрирующий орган уведомлению от 7 октября 2011 года № 05/07098 от ЗАО «Нордеа Банк», между этой кредитной организацией и ЗАО «СУ- 155» 1 декабря 2010 года были подписаны договоры залога, предметом которых как раз выступают имущественные права «на квартиры, расположенные в жилом доме по адресу: Московская область, город Долгопрудный, микрорайон Центральный, корпус 27». В том числе, говорится в уведомлении управления Росреестра, и на квартиру, чья регистрация была приостановлена.

«Мы подтверждаем наличие данного залога», — заявил Банки.ру Константин Каричев. В уведомлении также указано, что в случае, если до 25 октября не будут представлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения госрегистрации, Росреестр «будет вынужден отказать в государственной регистрации». Какие документы и доказательства в итоге были представлены в Росреестр, остается неясным, но 22 октября права дольщика были зарегистрированы. Об этом Банки.ру сообщил официальный представитель управления Росреестра по Московской области.

По мнению Груничева, ситуация необычная. По его словам, сам по себе залог имущественных прав на объекты строительства банку не препятствует совершению сделки уступки прав дольщиками. «Вместе с тем остается загадкой, почему СУ-155 не сообщило об этом своим соинвесторам, — удивляется Груничев. — Если договор залога с банком был заключен в соответствии с требованиями закона, то умалчивать об этом строительной компании не имеет смысла».

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает право застройщика заложить земельный участок, используемый под строительство, право субаренды на него и строящийся на участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости». «Легитимным залог может быть признан как в случае его заключения до привлечения средств дольщиков, так и в тех случаях, когда застройщик привлекает средства уже в процессе реализации проекта долевого участия, — продолжает Груничев. — Главное, чтобы денежные средства участников долевого строительства, привлеченные застройщиком в совокупности с полученными от банков кредитами, не превышали стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации».

Более жесткой позиции придерживается заместитель генерального директора юридической компании «Адвокатъ» Владимир Сокур. «Из анализа имеющейся информации невозможно однозначно ответить на вопрос о том, были ли соблюдены ЗАО «Нордеа Банк», ЗАО «СУ- 155» и управлением Росреестра Московской области положения действующего законодательства, — говорит Сокур. — Можно лишь констатировать то, что права лиц, заключивших с ЗАО «СУ- 155» договоры участия в долевом строительстве, существенным образом нарушены. В данной ситуации я бы рекомендовал дольщикам обратиться в правоохранительные органы с целью установления виновных лиц, нарушивших их права, и возбуждения в отношении таких лиц уголовного дела».

В СУ-155 Банки.ру заверили, что повода для этого возникнуть не может. «ГК «СУ-155» выполнит свои обязательства перед соинвесторами — законные дольщики вступят в права владения квартирами», — заявил официальный представитель группы компаний Роман Черниговцев. По его данным, все стороны сделки по переуступке имущественных прав являются добросовестными приобретателями по договору участия в долевом строительстве. «Иных прав на данный объект недвижимости в ЕГРП и сделок с ним не зарегистрировано, — утверждает Черниговцев, не говоря ни слова о каком-либо залоге. — Никакое третье физическое или юридическое лицо не имеет оснований для истребования объекта долевого участия — квартиры — у ее законного владельца».

Юлия ПОЛЯКОВА, Banki.ru