Ипотека выползает из кризиса

Ипотека на вторичное жилье выкарабкивается из кризиса. Ставки по кредитам на новостройки и на «вторичку» практически сравнялись. Более того, окончание госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке с большой вероятностью приведет к росту ставок по кредитам на новостройки и повысит интерес к «вторичке».

Второе дыхание

Спрос на ипотеку на вторичное жилье возвращается к докризисному уровню, рассказали Банки.ру представители кредитных организаций. «Раньше была большая доля первичного рынка в новых выдачах. Сейчас же мы видим, что вторичный рынок подтягивается. «Вторичка» сейчас занимает во всем объеме новых выдач порядка 60%, в прошлом году было наоборот», — заявил заместитель председателя правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса Райффайзенбанка Андрей Степаненко. Он объясняет это эффектом отложенного спроса и снижением ставок: Райффайзенбанк стал предлагать одни из самых низких ставок на рынке — от 11% по госпрограмме и на вторичном рынке.

В ВТБ с начала 2016 года наблюдают прирост выдач ипотеки на вторичном рынке в абсолютных значениях на 34% к аналогичному периоду прошлого года. «Мы отмечаем, что интерес к объектам на вторичном рынке растет. За шесть месяцев текущего года из 18 миллиардов рублей всех выданных ипотечных кредитов в банке ВТБ «вторичка» составила 54%», — говорит руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

Аналогичную тенденцию подтверждают и в ВТБ 24. Как рассказал заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан, по итогам первого полугодия 2016 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 130 млрд рублей. На готовое жилье пришлось около 45% всех выдач.

За первое полугодие этого года Газпромбанк выдал ипотечных кредитов на 20,3 млрд рублей. По словам заместителя начальника департамента розничных продуктов Газпромбанка Юлии Елсуковой, в структуре выдач наблюдается рост доли кредитования на приобретение вторичного жилья: если по итогам первого полугодия прошлого года «вторичка» занимала 5% в общих выдачах, то за аналогичный период этого года ее доля составила 12%.

В Связь-Банке большим спросом стала пользоваться ипотека на вторичном рынке и у военнослужащих, отмечает директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка Марина Царегородцева. За 2016 год кредитная организация по ипотеке выдала около 9,9 млрд рублей, из них 3,5 млрд — на вторичное жилье (36%). Выдачи в 2016 году по «вторичке» выросли на 31%.

«Если в первом полугодии 2015 года доля кредитования на вторичном рынке составляла 16%, то в первом полугодии 2016-го она составляет 26% в общих выдачах», — прокомментировала ситуацию в банке «Открытие» начальник управления развития залоговых продуктов Анна Юдина.

Ставки выше, ставки ниже

Причины оживления спроса на ипотеку вторичного жилья просты. Во-первых, банки снижают ставки по ней и повышают по кредитам на первичное жилье.

«Продавцы и покупатели устали ждать, и рынок «вторички» оживает, при этом ипотечное предложение на готовое жилье становится привлекательнее», — говорит Михаил Сероштан. С учетом снижения Банком России ключевой ставки (была снижена до 10,5% с 14 июня) кредитные организации начинают уменьшать ставки в рамках программ кредитования готового жилья.

По данным Банки.ру, только с начала лета ставки на кредиты на «вторичку» снизили около 30 банков, в том числе Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, «Глобэкс», «Уралсиб», Промсвязьбанк, СМП Банк, ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, РосЕвроБанк, «Открытие», «Возрождение».

Так, в июле ВТБ 24 снизил ставки по стандартным ипотечным программам, в том числе на приобретение готового жилья, на 0,4% годовых, до уровня 13,1% для зарплатных клиентов банка и 13,6% в рамках базовых программ.

«Открытие» дважды за этот год понижало ставки по ипотеке, в общей сложности на 0,75%. В «ДельтаКредит» ставки с 1 июня сократились на 0,5 процентного пункта, сообщила заместитель председателя правления банка Ирина Асланова.

В то же время по программам на «первичку» банки в основном повысили ставки в связи с объявленными весной Минфином новыми правилами субсидирования кредитов в рамках госпрограммы поддержки рынка ипотеки. Размер субсидий по выданным после 1 марта 2016 года кредитам был снижен на 1 п. п. Если ранее банкам компенсировалось 2,5 п. п., то по кредитам, выданным после 1 марта, — уже всего 1,5 п. п.

«В настоящее время ставки по кредитам на покупку вторичной недвижимости практически сравнялись со ставками по госпрограмме. Например, в СМП Банке ставка по кредитам на покупку вторичной недвижимости начинается от 12% годовых, а по госпрограмме — от 11,50%», — рассказывает директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина.

«Учитывая изменение в марте условий программы субсидирования новостроек при ее продлении и, как следствие, повышение банками ставок по ней до 12% годовых, разница ставок на новостройки и готовое жилье сейчас уже не является столь критичной, как раньше. И в дальнейшем, весьма вероятно, будет продолжать сокращаться», — полагает Михаил Сероштан.

Спрос на покупку вторичного жилья подстегнуло и снижение цен на недвижимость. «Покупатели долго ждали выгодных предложений — ведь много лет стоимость недвижимости ежегодно росла. Сейчас уникальный момент для покупки квартир: помимо выгодной цены сегодня, после стабилизации экономики цены снова вырастут», — убежден директор департамента розничных продаж ЮниКредит Банка Сергей Васяткин. По словам Натальи Коняхиной, согласно официальным данным, снижение цен на жилье в I квартале составило 5%, во II квартале цены продолжили падение.

Свою роль сыграло и снижение ставок по депозитам. «Ставки по вкладам снижаются — вложения в недвижимость стали инвестиционно привлекательнее», — считает директор департамента нетранзакционных продуктов и централизованных продаж банка «Возрождение» Олег Коркин.

Риски остаются

За пять месяцев 2016 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 550,4 млрд рублей, что превышает объем выдачи за пять месяцев 2015 года (372,8 млрд рублей) в полтора раза, указывает ведущий аналитик рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА») Анастасия Личагина. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), портфель ипотечных кредитов, выданных всеми кредиторами, составляет 4,2 трлн рублей. С начала года он вырос на 4%. В денежном выражении рост выдачи составил 45%.

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) прогнозирует, что объем выдачи ипотеки по итогам 2016 года увеличится на 30—40% и достигнет 1,5—1,6 трлн рублей, приблизившись к рекордным показателям 2014-го.

Банки ставят грандиозные планы по выдачам. Однако на расклад может повлиять окончание госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке на первичном рынке, которое случится в 2017 году. Окончание госпрограммы с большой вероятностью приведет к росту ставок по кредитам в сегменте новостроек. Как следствие, часть покупателей может переориентироваться на вторичный рынок, предполагает Михаил Сероштан из ВТБ 24. По его мнению, структурный баланс ипотечного рынка в целом, где исторически преобладал сегмент вторичного жилья, просто исходя из своей более высокой емкости, еще больше восстановится.

«Окончание программы субсидирования может повлечь за собой увеличение процентной ставки по ипотеке на первичном рынке, что, безусловно, скажется на объемах выдач. Возможно, что часть потенциальных покупателей жилья заинтересуются квартирами на вторичном рынке», — рассуждает Марина Царегородцева из Связь-Банка, добавляя, что многое будет зависеть от тех условий, которые сложатся на рынке и жилья, и ипотеки.

Банкиры уверяют, что окончание срока действия госпрограммы в любом случае скажется на продажах ипотеки. «Более важный вопрос — реальная покупательская способность населения — как сейчас, так и в долгосрочной перспективе. Мы считаем, что сейчас рынок и граждане еще не готовы к рынку без господдержки. Поэтому актуально объективно оценивать эффект от использованных инструментов и обсуждать пролонгацию или модификацию наиболее эффективных», — считает Сергей Васяткин из ЮниКредит Банка.

«Ипотечный заемщик 2015—2016 годов — не тот, кто взвешенно подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50—60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако нередко до конца не учитывающий все риски», — говорит президент компании «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. По ее мнению, ситуация на рынке напоминает историю в кризис 2008—2009 годов, когда далеко не все ипотечные заемщики были способны в нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3—5 лет. Несмотря на замедление темпов роста объемов кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования продолжает расти. С начала года, по данным «Секвойи», она увеличилась на 11,36% и на 1 июля 2016 года достигла 74,84 млрд рублей.

«И в будущем мы можем увидеть рост просроченной задолженности за счет данной категории заемщиков, если платежеспособность физических лиц не улучшится и не вернется на докризисный уровень. Постоянный рост данного показателя свидетельствует о том, что далеко не все заемщики способны справляться с подобной долговой нагрузкой», — полагает Докучаева.

Анна БРЫТКОВА, Banki.ru