Андрей Крысин: «На ипотечном рынке идет борьба за заемщика»

Андрей Крысин: «На ипотечном рынке идет борьба за заемщика»

2172

Активное увеличение стоимости жилья, которое продолжалось на протяжении всего года, явилось одной из причин парадоксальной ситуации на рынке ипотеки: спрос на кредиты огромен, а заемщиков не хватает. На пике роста цен, как отмечают специалисты, потенциальным клиентам приходилось отказываться от уже одобренных банком кредитов: утвержденной суммы не хватало на покупку нужной им квартиры. Теперь в условиях конкурентной борьбы банки вынуждены предлагать новые программы и кредиты по сниженным ставкам.

Попытки участников рынка найти выход из этой ситуации, пробелы в ипотечном законодательстве и судьба российского рынка ипотеки в целом стали темой интервью с президентом Европейского трастового банка, председателем комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Андрея Крысина.

— Андрей Викторович, расскажите, как отразился активный рост цен на жилье на рынке ипотечного кредитования?

— Безудержный рост цен на недвижимость фактически сводит к нулю, девальвирует все попытки банков снизить процентные ставки по ипотечным кредитам и оптимизировать требования к заемщикам. Основная проблема заключается как раз в том, что на рынке нет жилья. Предложение ограничено, квартиры придерживают как физические лица, так и строительные компании в расчете на то, что еще через месяц цена существенно вырастет.

При этом спрос на ипотечные кредиты огромен. Но сейчас нередки случаи, когда люди отказываются даже от одобренных банком кредитов, поскольку рост цен не позволяет им воспользоваться утвержденной суммой. Пока заемщики ищут квартиру, цены снова поднимаются. Специалисты банков сейчас даже рекомендуют брать заем с запасом, в расчете на возможный рост цен, чтобы потом не оформлять заново кредит на новую сумму.

Многие эксперты ипотечного рынка, в частности ипотечные брокеры, отмечают, что в последнее время среди заемщиков появилось очень много инженеров, учителей — людей с относительно невысоким уровнем дохода. Это говорит о том, что ипотека становится все более доступной. И мы бы уже в этом году могли сделать большой шаг на пути к массовой ипотеке, если бы не активный рост стоимости жилья.

Уместно отметить и другое. За ростом цен стоит повышенный спрос на квартиры, не подкрепленный предложением. Но самого спроса бояться не нужно, поскольку он свидетельствует о росте доходов населения и благоприятной макроэкономической ситуации в стране. Именно в этом смысле не следует бояться и инвестиционного спроса. Более того, это следует расценивать как позитивный результат развития рыночной экономики в нашей стране. Нужно больше строить — это аксиома рынка.

— Потенциальных заемщиков в первую очередь интересует вопрос снижения процентных ставок по кредитам. Но в ближайшее время, получается, их уменьшения не ждать не стоит?

— У тенденции снижения ставок по кредитам есть естественные ограничители в виде ставки рефинансирования Банка России и уровня инфляции. Экономически не обоснованное снижение процентов ниже уровня инфляции способно привести как к подорожанию недвижимости, так и к неудачам в размещении ипотечных ценных бумаг на рынке. Ведь если сейчас ставки снизятся, ипотечный продукт станет доступен большему количеству людей, следовательно, повысится уровень спроса. Но при этом предложение на рынке не увеличится. Существенный дисбаланс спроса и предложения обязательно ударит по ценам.

Сегодня банки предлагают все новые и новые ипотечные программы, уменьшая размер первоначального взноса до 5%, в некоторых банковских продуктах требование об оплате первоначального взноса вообще отсутствует, удлиняются сроки кредита, принимаются во внимание «серые» доходы заемщика, банки последовательно предпринимают новые попытки снизить существующие ставки по кредитам. На принятие таких мер кредитные организации вынуждают условия жесткой конкурентной борьбы: на ипотечном рынке в данный момент не хватает заемщиков.

— Что способно изменить эту ситуацию?

— Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья — рост предложения на рынке. Нередко можно услышать разговоры о необходимости притормозить банковскую ипотеку. Как считают некоторые, это сократит спрос на жилье и тем самым «охладит» рынок недвижимости.

На деле акцент в поддержке государством ипотеки нужно перенести с финансового сектора на строительный. Надо искать механизмы расширения предложения жилья, создавать действенные инструменты, обеспечивающие баланс спроса и предложения. Необходимо значительно увеличить объемы строительства и применять новейшие ресурсосберегающие технологии возведения жилья для того, чтобы ипотека действительно стала массовой.

Не обязательно возводить монолитное жилье, требующее огромных затрат и большого количества времени. Один из вариантов решения проблемы — внедрение зарубежных технологий, позволяющих возводить качественное и относительно недорогое жилье.

Если говорить об ипотечном рынке в целом, то сегодня финансовым институтам, работающим с ипотекой, конечно, тоже необходима поддержка государства. И вот в каком разрезе: в России около 400 банков (по состоянию на начало этого года) участвовали в ипотечном кредитовании. Их количество продолжает расти. Но на сегодняшний день лишь крупные банки действительно занимаются ипотекой, тогда как подавляющее большинство ограничивается ролью комиссионеров в ипотечном бизнесе. Они выдают ипотечный кредит, после чего сразу его рефинансируют, то есть перепродают банкам-партнерам или АИЖК, зарабатывая на комиссионных. Такую ситуацию надо менять. Разумеется, не административным путем, а рыночной мотивацией участия банков в ипотечном кредитовании. Заинтересовать ипотекой средние банки можно, к примеру, снижением стоимости привлекаемых с рынка ресурсов, особым режимом налогообложения доходов, получаемых от этой деятельности.

Например, за рубежом роль государства как регулятора ипотечного рынка весьма значительна. Это проявляется, в частности, в существующих программах государственной поддержки приоритетных экономических направлений, в том числе поддержке сектора жилищного строительства и ипотечного кредитования. В Великобритании, например, за последние десять лет благодаря налоговым льготам в ипотеку поступило дополнительно более 10 млрд фунтов стерлингов.

— Зарубежные инвестиции могли бы также обеспечить приток финансовых средств в ипотеку. Интересен ли иностранцам российский ипотечный рынок?

— Иностранные инвесторы весьма заинтересованы в рублевых инвестициях. В частности, зарубежные банки охотно покупают российские банки, особенно с развитыми региональными сетями. Дело в том, что в настоящий момент для иностранцев розничный банковский бизнес, в том числе ипотека, — это выгодное вложение средств, поскольку обеспечивает им большую по сравнению с зарубежными рынками доходность. Ставка по ипотеке в рублях составляет 11%, а в валюте — 9,5%, в то время как за рубежом она колеблется в пределах 4—6%.

Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков уже провел две рабочих встречи в Токио, где обсуждалась возможность привлечения японских инвесторов на российский рынок ипотеки. В ближайшее время планируется подобная встреча в Канаде.

Канадский опыт нам очень интересен. В сентябре этого года в Ванкувере состоялся XXVI Всемирный конгресс Международного союза жилищного финансирования. Это некоммерческое общественное объединение уже на протяжении 90 лет ставит своей целью распространять передовой опыт и технологии в области жилищного кредитования и оказывать всестороннюю помощь профессионалам рынка недвижимости. Членами союза являются представители более чем 60 стран. Европейский трастовый банк — пока единственный российский банк, входящий в эту признанную во всем мире организацию.

В работе форума приняли участие крупнейшие мировые компании, агентства и другие финансовые институты, давно и успешно позиционирующие себя в сфере жилищного финансирования. В общей сложности около 250 участников. Среди них — Merrill Lynch и Council of Mortgage Lenders (Великобритания), Mortgage Bankers Association of America и Marketing Countrywide Financial Corporation (США), Nationwide Building Society, Canada Mortgage and Housing Corporation (Канада), European Covered Bonds Committee и European Mortgage Federation.

Поездка в Канаду показала, что опыт этой страны в сфере малоэтажного строительства может быть очень полезен для нас. Подобное высококачественное и дешевое жилье особенно актуально в регионах России. У страны огромные лесные ресурсы, для строительства таких домов не нужно цемента и других дефицитных стройматериалов, что делает возведение таких зданий несоизмеримо более дешевым по сравнению с панельным и монолитным жильем.

На конец этого года намечен приезд в Москву делегации Канадской корпорации ипотеки и жилищного финансирования (Canada Mortgage and Housing Corporation). Проведение переговоров на эту тему способно дать весомый импульс развитию малоэтажного строительства в нашей стране.

— Как развивается ипотечное законодательство? Существуют ли пробелы, которые надо устранить?

— Пробелов очень много, но хотелось бы в первую очередь сказать о положительных изменениях в ипотечном законодательстве. В июле нынешнего года были приняты поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах», то есть создана правовая база для выпуска таких ценных бумаг на российском рынке и привлечения в банки «длинного» инвестиционного ресурса. На днях рынок, наконец, узнал о регистрации первого проспекта эмиссии российских ипотечных ценных бумаг. Теперь у банковского сообщества появится реальный шанс проверить на конкретных примерах, как работает закон, и решить для себя, насколько это интересно и выгодно. Очень хочется посмотреть, как новый механизм будет работать, особенно если учесть тот факт, что в закон не вошел ряд норм, которые лоббировали банки.

Теперь о пробелах в законодательной базе — упомяну только некоторые из них. Существует ряд положений в нормативных актах регуляторов рынка, которые несколько устарели, принимая во внимание то, что рынок не стоит на месте: он динамично развивается и ситуация требует внесения корректив. Сегодня банки осваивают рынок строящейся недвижимости — первичный рынок жилья. Необходимо внести в нормативные акты, издаваемые Центробанком, изменения, которые смягчили бы требования к банкам о создании ими дополнительных резервов на случай потерь по ссудам и иной ссудной задолженности. В этом случае у банков появится шанс больше средств направить на выдачу ипотечных кредитов.

Кроме того, стоит предоставить банкам возможность брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств заемщика. Мы не ратуем за ослабление контроля, но в строительной отрасли есть своя специфика, которую нельзя не учитывать.

Существует проблема, связанная с отсутствием должной защиты прав кредиторов. Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи на улицу. Следовательно, нужны четкие механизмы промежуточного отселения заемщиков, не выполнивших обязательств перед банком, на период реализации предмета ипотеки.

В настоящее время в Жилищном кодексе предусмотрено переселение граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания ипотечным кредитором, в жилые помещения маневренного фонда. Поскольку не все органы исполнительной власти на местах располагают требуемым объемом такого фонда, ипотека остро нуждается в альтернативных механизмах отселения граждан из ипотечных жилых помещений.

Мы предлагаем предусмотреть возможность переселять заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий наем третьими лицами. Например, бабушка-пенсионерка сдает комнату неплатежеспособному заемщику, а плату за аренду жилья будет вносить банк — только на время реализации квартиры заемщика, находящейся в залоге. Думаю, что банки будут готовы взять на себя расходы по коммерческому найму. Потому что они так или иначе встают перед выбором: либо вообще не иметь права реализовать предмет залога и, соответственно, потерять деньги, либо оплатить коммерческий наем, продать заложенную квартиру и вернуть средства.

— Какие инициативы банковской ассоциации, и в частности Комитета по ипотечному кредитованию, уже поддержаны государством?

— В свое время бытовало мнение о том, что ипотекой должны заниматься специализированные ипотечные банки. АРБ отстояла позицию, что ипотекой могут заниматься и универсальные банки, что это необходимо для развития массовой ипотеки и создания достойной конкуренции на рынке. Кстати, к такому же выводу недавно пришли наши коллеги в Германии, в этом смысле переняв российский опыт.

В июне 2006 года Госдума приняла в первом чтении поправки в 292-ю статью Гражданского кодекса РФ и в статью 31 Жилищного кодекса. Речь шла о том, что собственник жилья не вправе реализовать помещение, которое сейчас ему принадлежит, до момента исполнения им обязательств перед третьими лицами. То есть фактически создается еще один механизм, препятствующий реализации предмета залога, поскольку собственник ставится в зависимость от прав третьих лиц на это помещение.

Против внесения этих поправок официально выступило банковское сообщество, а также строительное сообщество (Ассоциация строителей России — АСР). В связи с этим АРБ провела специальное заседание Комитета по ипотечному кредитованию, в котором приняли участие руководители АСР. Наша консолидированная, а главное, аргументированная позиция позволяет рассчитывать на взаимопонимание с законодателями. Сейчас мы ждем рассмотрения законопроекта во втором чтении.

— Изменилось ли в последнее время отношение населения к ипотечному кредитованию?

— Россияне по-прежнему не любят жить в долг. По статистике, в России ипотечные кредиты погашаются в среднем за пять-семь лет. Люди стараются избавиться от долгов, хотя изначально кредиты были взяты на 10—15, а то и 20 лет. Но мы не устаем повторять, что надо формировать новый менталитет у населения, в частности, снимать страх перед жизнью в кредит и убеждать, что жить нужно здесь и сейчас.

Для этого необходима серьезная PR-поддержка ипотеки в целом: организация общенациональных и региональных выставок, call-центров, интернет-форумов, информационно-разъяснительных передач и рекламных роликов на телевидении и радио, позитивных публикаций в прессе, а также создание ипотечных брендов.

В России действительно достаточно высокие процентные ставки, но в то же время общие условия ипотечного кредитования у нас не хуже, чем за рубежом. Российский заемщик, например, вправе досрочно погасить кредит. В одних банках мораторий на досрочное погашение составляет шесть месяцев, в других — год. Поэтому у заемщика есть шанс, учитывая сегодняшний рост цен на жилье, сначала взять заем, потом продать имеющееся жилье, не находящееся в залоге, которое к этому времени подрастет в цене и таким образом досрочно погасить хотя бы часть кредита.

Кроме того, сейчас российским заемщикам предложен новый банковский продукт — рефинансирование кредита. Тот кредит, который заемщик получил пять лет назад под 18% в валюте, теперь реально погасить, воспользовавшись кредитом другого банка, предоставляемым под 9,5—10% в валюте. В то же время за границей заемщик, даже имея деньги, вынужден выплачивать банку проценты в течение трех-пяти лет и только по истечении этого срока получает разрешение досрочно погасить кредит. В этом отношении российские заемщики находятся пока в лучшем положении, чем зарубежные.

Мария МАКАЛКИНА