Наталья Алымова: «Сейчас ставки на достаточном приемлемом уровне, процесс обкатан»
Фото: Первый канал

Наталья Алымова: «Сейчас ставки на достаточном приемлемом уровне, процесс обкатан»

2261

Закончилась пресс-конференция РБК на тему «Брать или не брать ипотечный кредит?». На вопросы представителей СМИ и интернет-аудитории отвечали: директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит банка Наталья Андреевна АЛЫМОВА и начальник отдела разработки продуктов управления ипотечного кредитования Алексей Николаевич СИТИШЕВ.

Совсем недавно Агентство по ипотечному кредитованию дало оптимистичный прогноз в данном сегменте. Согласно ему объемы должны вернуться на докризисный уровень, поскольку спрос на заемные деньги для решения жилищного вопроса растет. Однако оптимистично смотрят в будущее не все.

— Давайте начнем с прогноза Агентства по ипотечному кредитованию. Вы столь же оптимистичны?

Н. Алымова: У нас достаточно агрессивные бюджеты на следующий год. Пока мы не предвидим существенных изменений того тренда, который был в этом году.

— Когда Россия достигнет европейского показателя объема ипотечных кредитов?

Н. Алымова: Россия существенным образом отстает от европейских показателей, причем, не только западноевропейских, но и восточноевропейских показателей. В настоящее время примерно 20% сделок по покупке недвижимости совершается с помощью ипотечных кредитов, в то время как в Европе этот показатель колеблется от 50% до 80%. В первую очередь это связано с тем, что большая часть населения все еще считает ипотеку дорогой и недоступной. И надо сказать, что все еще существует некий дисбаланс доходов населения и стоимости жилья, поэтому многие люди не могут себе ее позволить. Причем, это связано не со ставкой, а именно с тем платежом, который в принципе заемщик может позволить себе платить. Это, конечно, не перспектива ближайших 3—5 лет. Непропорционально росла стоимость недвижимости против роста доходов. Но, конечно, невозможно противиться мировым трендам, и Россия будет приближаться к этим показателям, но это среднесрочная перспектива.

— Индекс доверия российских заемщиков к банковской системе резко снизился почти до уровня 2008 г. К такому выводу пришли аналитики РОМИР после серии исследований. Правда, в сообщении уточняется, что к некоторым банкам это не относится. Ваш банк там не фигурирует, и все же что на это можете сказать? Какие действия в этой ситуации предпримут банкиры и, наверное, предпринимаете вы?

Н. Алымова: Мы измеряем показатели доверия и удовлетворенности наших клиентов. У нас существует специальная методика, которую UniCredit Group использует во всех странах присутствия. Честно говоря, наши показатели не двинулись по сравнению с прошлым, позапрошлым годом. Они на достаточно высоком уровне, в нашей группе одни из самых лучших. Надо сказать, что в период нестабильности всегда снижается индекс доверия. Люди забирают депозиты, перестают брать кредиты, тем более долгосрочные. Некое снижение этого индекса связано с этой ситуацией. Но ситуация не критичная, и колебания индекса тоже не критичные.

— Насколько сильна конкуренция на рынке ипотечного кредитования?

Н. Алымова: Вообще рынок сложный, рынок агрессивный, очень конкурентный и очень концентрированный. Все банки, которые занимались ипотечным кредитованием до 2008 г., сейчас полностью восстановили свои программы, свои объемы, развернули инфраструктуру, продажи, поэтому конкурировать сейчас очень тяжело. Конечно, абсолютная доминанта принадлежит банкам с государственным участием, затем идет наш монолайнер «ДельтаКредит». Затем еще банки с примерно сопоставимыми объемами, собственно, куда мы и входим в Top-10 банков.

— Скажите, почему в Америке и Европе проценты по ипотечным кредитам низкие, а у нас высокие? Только не говорите про инфляцию.

Н. Алымова: Это вопрос для нас традиционный. Во-первых, начнем со стоимости фондирования. Конечно, стоимость фондирования в рублях, то есть те деньги, которые банки используют для выдачи ипотечных кредитов, для нас дороже. Соответственно, риски в России тоже выше, и это связано даже не с качеством заемщиков и их краткосрочной платежеспособности, с нашей возможностью анализировать ее и принимать адекватные кредитные решения, а с тем, что у нас не очень развита система реализации залога в случае дефолта. Поэтому собственно, рисковая составляющая, а особенно в кризис мы все это увидели, достаточно высокая. Действительно, у нас ставки выше.

А. Ситишев: Хочу добавить, что многие клиенты в Европе и США пользуются плавающими ставками, которые зависят от какого-то индикатора. У нас все-таки предпочитают использовать фиксированные ставки, которые фиксируются на весь срок кредита, а это 30 лет. Но на рынке таких длинных денег нет, и поэтому нам, банкам, приходится использовать дополнительные финансовые инструменты, чтобы предложить такой продукт — фиксированную ставку. И поэтому очень сложно сравнивать именно нашу фиксированную ставку с плавающей ставкой в Европе.

— Как изменился объем выданных ипотечных кредитов в ЮниКредит банке за последний год?

Н. Алымова: Он изменился у нас в два раза в сторону увеличения. В прошлом году мы выдали порядка 2,5 тыс. ипотечных кредитов. В этом году планируем в два раза больше, судя по всему, мы выполним этот план. В прошлом году мы реабилитировались после кризиса, поэтому такой рост связан еще и с тем, что мы раскатывались. Мы стартовали с низких выдач.

— Каков средний размер ипотечного кредита в ЮниКредит банке?

Н. Алымова: Он разнится от региона к региону. Если в среднем сказать, то в Москве это около 4 млн руб., в регионах нашего присутствия (города -миллионники, кроме Петербурга) — это около 1,5 млн руб., в среднем на портфель — порядка 2 млн руб. Снизился по сравнению с 3—4 годами назад. Выше первоначальные взносы клиенты готовы делать.

А. Ситишев: Кстати, очень интересный момент. Действительно, средний размер кредита постепенно снижается, то есть если раньше пытались брать больше, то сейчас берут поменьше.

Н. Алымова: Но при этом с ценой недвижимости мы не можем это сравнивать, потому что таких колебаний сейчас нет и на рынке недвижимости.

— Каковы сейчас ставки по ипотечным кредитам?

Н. Алымова: У нас ставка зависит от срока кредитования. Есть банки, где она зависит от первоначального взноса. Мы такую схему не используем. Ставки, естественно, плавающие, которые ниже, начинаются от 10,5% в рублях, фиксированные ставки — от 12% до 14% в зависимости от срока. В валюте несколько ниже, но тут присутствует валютный риск. Поэтому некорректно валютные ставки сравнивать с рублевыми. Постановка вопроса, выгоднее ли взять валютный кредит или нет, на мой взгляд, не очень адекватна.

— Посоветуйте, что делать? Взяли ипотечный кредит в докризисные времена в японских иенах, теперь «вешаемся». Что стоит ожидать от японской валюты, и стоит ли перекредитоваться на рубли? Какие еще есть варианты? Когда будет принят закон о банкротстве физических лиц?

Н. Алымова: Столько вопросов, но давайте по порядку. По поводу японских иен мне сложно что-то прокомментировать, я просто не знаю. Это же еще надо умудриться взять ипотечный кредит в японских иенах. Вопрос про валютный кредит — тоже часто задаваемый, хотя речь всегда идет про менее экзотические валюты. Здесь всегда рекомендация одна: кредит, тем более долгосрочный, все-таки стоит брать в той валюте, в которой заемщик получает свой основной доход. Мы увидели в период 2008 г. — начале 2009 г. при значительных колебаниях курса, насколько серьезнее пострадали валютные заемщики, насколько тяжело им было выплачивать. Вообще должна сказать, что сейчас у большинства банков, которые всерьез занимаются ипотекой, в том числе и у нас, существует стандартное предложение по рефинансированию в рубли. Как правило, практически никаких дополнительных расходов, кроме курсовой разницы, у клиента не возникает. Мы, например, не берем комиссию за рефинансирование, страховка конвертируется. Конечно, если есть такая возможность, лучше рефинансироваться в рубли, тем более сейчас так непонятно, что будет, все-таки некая волатильность на рынке присутствует, хотя мы все с оптимизмом смотрим в следующий год. Как минимум, лучше иметь уверенность, что платеж останется неизменным. Валютный кредит, получая доход в рублях, заемщик, конечно, получить не может.

— Мне 59 лет, на пенсии, но работаю и планирую поработать еще несколько лет. Зарплата белая 25 тыс. руб. Могу ли я рассчитывать на получение ипотечного кредита? Сын готов стать поручителем, у него достаточно высокая зарплата и хорошая кредитная история, брал ипотеку и уже выплатил кредит полностью.

А. Ситишев: Могу сказать, что есть банки, которые кредитуют заемщиков на срок кредита и на момент его погашения возраст заемщика составит не более 75 лет. Соответственно, у клиента есть возможность получить кредит где-то на 15 лет, что является нормальным сроком для ипотечного кредитования.

Н. Алымова: Но, надо сказать, что есть другой сценарий — сын может получить кредит, а квартира совершенно спокойно может быть оформлена на мать, и она может за него погашать.

А. Ситишев: Как правило, по рынку ограничения по возрасту — это 60 лет, новый пенсионный возраст. Но существуют некоторые программы в банках, которые позволяют взять кредит. Так что надо посмотреть на рынок внимательно и найти подходящую программу для себя.

— Можно ли в нашей стране работающему военному пенсионеру получить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома по льготной процентной ставке, например в сумме 1,5 млн руб., сроком на 10 лет, под залог земельного участка?

А. Ситишев: Военный пенсионер не является критерием отсечения. Он может получить кредит, подтвердив свою платежеспособность. Что касается индивидуального строительства, то такое возможно, под залог имеющегося объекта собственности. Но земельный участок в качестве залога для нас не подойдет, а если это будет квартира или дом, то вполне.

— Хочу купить квартиру в Нижегородской области. Наличных денег готов внести 15—20% от стоимости, возраст — 50 лет, работаю в Москве. Где и какую ипотеку посоветуете, если зарплата 35—40 тыс. руб.?

Н. Алымова: Во-первых, надо выбрать банк, который присутствует и в Москве, и в Нижегородской области, потому что погашать он будет в Москве, а объект (залог) будет регистрировать в Нижегородской области. Естественно, у него (банка) есть требование по первоначальному взносу. Например, в нашем банке — это 20%. Однако на рынке присутствуют программы и с 15-процентным первоначальным взносом. Они немного более дорогие, но если этот вопрос для слушателя принципиален, то такие программы в принципе существуют.

— Нужно ли оформлять полис обязательного страхования жизни при оформлении ипотеки в вашем банке?

Н. Алымова: У нас есть программы, предусматривающие страхование жизни, а есть программы без обязательства страхования жизни. Естественно, риск по ним немного выше, поэтому они чуть-чуть дороже.

— Берется ли в банке процент за перевод денег со счета на счет? Это фиксированная сумма? Предусмотрена ли комиссия за обналичку?

Н. Алымова: Для ипотечного кредита нет комиссии за обналичку. Что касается перевода со счета на счет, то, наверное, имеются в виду программы первичного кредитования, когда мы переводим деньги заемщика застройщику. Если это партнерская программа, то мы не берем комиссию за перевод. Стандартная комиссия за перевод, как и во всех банках, есть. Равно как и есть комиссия за снятие наличных.

— У меня ипотечный кредит с 2008 г. на 10 лет в валюте под 10,75% годовых плюс страховка, итого — 15,1%. Первый взнос — 50%, 25% досрочно погасил. Могу ли я отказаться от страховки? Уж слишком много и стало тяжело с заработками.

А. Ситишев: Страховать имущество нужно будет обязательно, этого требует наше законодательство. А от страхования жизни вполне можно будет отказаться. В данном случае нужно будет применить соответствующую процентную ставку.

— Как вы смотрите на желание заемщика погасить кредит досрочно?

Н. Алымова: Философски. Уровень досрочного погашения ипотечных кредитов в нашем банке и вообще в целом по банковской системе достаточно высокий. Либо люди сразу недооценивают свои финансовые возможности, либо они при получении кредита не учитывают какие-то другие источники доходов, но тем не менее, у подавляющего числа заемщиков есть возможность гасить досрочно. Не могу сказать, что мы очень счастливы этому факту, но тем не менее в ближайшее время мы полностью отменяем мораторий и комиссии за досрочное погашение.

— Защищает ли ипотека от строительного брака, если, допустим, квартиру взяли новую, а оказывается, что что-то не устраивает по строительной сфере? Если человек взял ипотеку, то он обязан выплачивать взносы, есть ли строительный брак в квартире или нет?

А. Ситишев: Объекты недвижимости страхуются, и здесь, страховая компания занимается решением вопроса, в случае если имеется какой-то строительный брак. При обнаружении брака человек может обратиться в страховую компанию, которая выплатит размер ущерба, который появился в результате этого брака.

— Планируете ли вы ужесточать подход к ипотечному кредитованию? Недавно были повышены ставки. Планируете ли вы и дальше повышать или, может быть, вы будете какими-то иными способами снижать выдачу? Есть ли такие планы у вас и в целом по рынку? Считаете ли вы, что это станет устойчивой тенденцией?

Н. Алымова: По поводу ставок, действительно, у нас произошло повышение. Но пока в ближайшее обозримое время мы дальше повышать ставки не планируем, если только не будет каких-то колебаний вверх стоимости фондирования.

То, что касается требований к заемщику, то мы их пока не ужесточали. Конкретных каких-то планов на ужесточение этих требований у нас нет. Объясню почему: потому что те граждане, которые сейчас приходят к нам, пока ничем не отличаются от тех, которые «живут у нас в портфеле» и погашают кредит. Поэтому по каким-то причинам сейчас их дискриминировать нет никакого смысла. В общем такая ситуация у большинства банков. Вот чего мы точно делать не будем, так мы не будем снижать первоначальный взнос. Таких планов у нас нет, но и повышать пока мы тоже не планируем.

А. Ситишев: Хотел бы добавить по этому вопросу. Клиенты, которые уже получили решение, в течение трех месяцев могут получить кредит в банке без каких-либо проблем. Новые ставки, которые мы подняли, применяются к тем, кто вновь подает заявление, и они знают, на какие условия они подают.

— Еще недавно АИЖК озвучивало цифры за 9 месяцев 2011 г. И там же говорилось, что к концу года выдача ипотеки составит 655 млрд руб., то есть что результаты 2008 г. будут достигнуты. Насколько это вероятно, и можно ли сейчас говорить о максимальном уровне, который был до кризиса?

Н. Алымова: Мы думаем, что все будет хорошо. Действительно, я хочу сказать, что под конец года происходит концентрация выдач. Все, что не было выдано, люди стараются все свои кредитные дела закрыть, до конца года купить квартиры и выйти на сделки. Поэтому мы сейчас еще будем наблюдать бурный рост. Мы думаем, что прогноз АИЖК будет реализован.

— Что выгоднее: покупать квартиру или снимать жилье?

А. Ситишев: Все зависит от предпочтения клиентов. Есть люди, которые предпочитают жить в съемных квартирах, чтобы получить некоторую мобильность, возможность переезжать. Но большая часть людей все-таки предпочитает иметь квартиру в собственности, иметь материальный актив.

Если говорить о стоимости аренды недвижимости либо платежам по кредиту, то мы делали некоторые расчеты и выяснили, что стоимость аренды, конечно же, меньше, чем стоимость кредита. Но, выплачивая деньги за аренду, в общем-то ничего не получаешь, а выплачивая деньги за ипотечный кредит, вы постепенно выплачиваете стоимость квартиры, которая уже ваша. И после полного погашения вы сможете распоряжаться ей в полной мере.

Н. Алымова: Должна сказать, что аренда достаточно высокая. Разница между ипотечным платежом и стоимостью аренды — это не порядок. Это сопоставимые между собой величины. Если сравнивать РФ и западные страны, то средний процент дохода, который человек в России тратит на аренду, несопоставимо выше, чем аналогичный показатель на Западе. Здесь имеют значение такие вещи, как мобильность или желание иметь собственность, нежели некий финансовый выигрыш.

— Есть ли в банках Москвы программы для молодых семей? Какие-то особые условия?

А. Ситишев: Подобные программы разрабатываются. Как правило, в таких программах предусмотрен меньший первоначальный взнос. Предполагается, что у людей еще нет достаточных накоплений. Они могут внести 5—10%. Такие программы, как правило, инициируются органами госвласти, клиенту предлагаются некоторые субсидии. Банки просто подключаются к этим программам, выдавая кредит с нормальным размером первоначального взноса, все остальное заемщик в виде субсидии получает у государства.

— Расскажите о подводных камнях ипотеки. Если человек не может выплатить какую-то сумму, что будет: у него что-то заберут, повысится процент?

Н. Алымова: Если наступила просрочка, то, конечно, банк штрафует. Это логичное действие, потому что иначе у всех будут просрочки, банк будет нести потери. Если человек выходит из просрочки, встает в график и начинает нормально платить, никаких последствий для него нет, ставка не повышается, ничего не происходит. Но вся эта информация об этой ситуации отражается в записи кредитного бюро. Когда он в следующий раз будет обращаться в банк, новый кредитор будет принимать это во внимание.

Если ситуация дошла до того, что уже понятно, что ничего выплачено не будет, то, во-первых, лучше с банком договориться, не пропадать, не менять контактную информацию, не скрываться. Потому что в результате будет суд, и банк выиграет. Это уже повсеместная практика. Все суды знают, как с этим работать, и квартиры, действительно, можно лишиться. Если с банком договариваешься и занимаешь адекватную позицию, потому что это никакое не мошенничество, а просто у человека изменилось финансовое положение, такое случается, ипотечный кредит длинный, жизненные обстоятельства могут поменяться, то заемщику предоставляется возможность самому, с помощью банка, риелтора эту квартиру продать по рыночной стоимости расплатиться по кредиту и остаток остается в его распоряжении. На него он может купить квартиру поменьше, в другом месте, но тем не менее остаться с жильем, нормальными отношениями с банком, если произошла реструктуризация, то и с нормальной кредитной историей. Из этой ситуации можно выйти достойно.

— Подытоживая все вышесказанное, хочу спросить, так брать или не брать ипотечный кредит в это неспокойное финансовое время?

Н. Алымова: Я сама была заемщиком по ипотечному кредиту, правда, в наиболее спокойное финансовое время, но, тем не менее, лично я улучшила свои жилищные условия за счет ипотечного кредита. Мое мнение такое: если нужно жилье и доход позволяет, то надо не ждать, а решать свои проблемы. Сейчас ставки на достаточном приемлемом уровне, ипотечных кредитов много, процесс обкатан. Понятно, что если нестабильность будет повышаться, то будет схлопываться не только кредитное предложение, но и предложение квартир.

А. Ситишев: Здесь интересно еще и то, что за это десятилетие стоимость квартиры на московском рынке увеличилась где-то в 8 раз, при этом зарплаты людей увеличились в 4—5 раз. Соответственно, рост цен на недвижимость гораздо больше, чем рост зарплат. Я хочу подтвердить мнение Натальи, что если есть возможность, то надо брать сейчас, потому что и стоимость квартиры вырастет, и зарплата подрастет, то есть будет легче платить по этому кредиту. Нужно оборачивать этот рост цен в свою сторону, а не наоборот, не ждать и не копить какие-то деньги до бесконечности, надеясь набрать необходимую сумму.