Сергей Озеров: «Люди, даже осторожные, сейчас не откладывают свои решения о покупке жилья»
Фото: Tatar-inform.ru

Сергей Озеров: «Люди, даже осторожные, сейчас не откладывают свои решения о покупке жилья»

3513

Прошлый год стал для ипотечного рынка рекордным по выдачам, несмотря на высокую конкуренцию. Глава банка «ДельтаКредит» Сергей ОЗЕРОВ рассказал корреспонденту «РБК daily» о недочетах господдержки ипотеки, соперничестве с госбанками и перспективах снижения ставок по кредитам.

— Какое сейчас расположение сил на ипотечном рынке, если рассматривать его с точки зрения конкуренции государственных и частных банков?

— В прошлом году доля государственных банков уменьшилась на 7% и в настоящее время составляет чуть больше 60%. Негосударственные банки предлагают хорошие условия для клиентов, в том числе по ставкам и сервису, поэтому мы видим увеличение их доли на рынке ипотеки.

— Во время кризиса часть банков заморозили свои ипотечные программы, обратно восстановили их не все. Как вы считаете, ждет ли рынок какая-то концентрация, когда игроки будут объединяться в агентских программах?

— По статистике ЦБ, в России предлагают ипотеку около 500 банков. Это число, наверное, не изменится, но на рынке существует определенная концентрация — 90% ипотечных кредитов выдаются 10—15 банками. Это те банки, которые заинтересованы в развитии ипотечного рынка и видят стратегическую важность жилищных кредитов. Мелкие же игроки могут продолжать выдавать свои минимальные объемы — у кого-то из них ипотека предназначена для своих сотрудников или отдельных клиентов.

— Некоторые банки, в том числе и вы, работают по агентским программам с партнерами в регионах. Как вы считаете, это направление будет развиваться?

— Да. Банкам всегда интересно иметь возможность рефинансировать этот актив, поскольку он долгосрочный. Цель банка — иметь возможность в случае изменения стратегии или ситуации с ликвидностью реализовать актив. Предложение по переуступке портфеля может быть очень прибыльным, поэтому очень важно, чтобы банки выдавали кредит не только с целью удовлетворить потребности клиента, но и с целью иметь актив, который характеризуется хорошим соотношением цены и качества. Существование системы рефинансирования очень важно для ипотечного рынка.

— Как вы думаете, какие темпы прироста будут у рефинансирования?

— Я думаю, это будет соответствовать общему росту рынка. В прошлом году мы видели огромные выдачи — на 713 млрд руб., это почти 100%. На этот год наш оптимистичный прогноз по выдаче — 960 млрд руб., базовый — 730 млрд руб. Мы видели, что первый квартал был намного лучше, чем ожидал рынок, второй квартал соответствовал ожиданиям. В целом, я думаю, по итогам этого года рынок будет больше, чем в 2011 году.

— Сейчас чиновники постоянно говорят о том, что нужно снижать ставки по жилищным кредитам. Как вы считаете, достаточно ли государство прилагает усилий для улучшения ценовых условий по ипотеке?

— Уменьшению ставок сильно способствует снижение инфляции — мы уже забыли, что в течение очень многих лет инфляция была двузначной. Еще одним шагом для поддержки ипотеки стало расширение инвестиционной декларации Пенсионного фонда России в 2009 году — теперь он может инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. Мы видим, что банки начинают размещать облигации и ПФР в них действительно инвестирует — получается, что всем выгодно. Как показывает практика, процентные ставки по облигациям, которые покупает Пенсионный фонд, выше средней доходности их портфеля. Поэтому выигрывают и пенсионеры, и банки, получающие деньги, которые могут потом предложить заемщикам в виде ипотечных кредитов.

Так что государство много сделало, но остается еще много задач, и важно в законодательных инициативах находить правильный баланс между популярными мерами и тем, что на самом деле помогает заемщикам. Были некоторые меры, которые на первый взгляд направлены на поддержку заемщиков, а на самом деле — нет. Например, в марте был изменен закон об обнулении долга после взыскания предмета залога. Как мы видим, это может быть хорошо для некоторых людей — для заемщиков, которые не платят по кредиту. Для клиента долг обнулится, но напрямую потеря банков от обнуления переходит на удорожание кредитов для тех клиентов, кто платит исправно. То же самое мы видим и в случае с отменой комиссий за выдачу кредитов, в том числе ипотечных. После отмены комиссии расходы банка не исчезают, и их надо закладывать в процентную ставку. Очень важно, чтобы государство находило правильный баланс между интересами кредитора и заемщика.

— Если комиссию окончательно отменят, это приведет к исчезновению агентских продаж? Ведь банки-агенты не удерживают кредиты у себя на балансе, не получают по ним доход.

— Нет, агентские продажи не исчезнут. В нашем случае партнеры получают комиссию за рефинансирование — никто этого не отменял. Банки договариваются об условиях покупки, которые могут быть либо по цене, либо по комиссии. На практике, работая с физлицами, все труднее устанавливать комиссии, поэтому расходы на выдачу просто переносятся в процентную ставку. Часто упоминаются низкие процентные ставки, которые есть на Западе, но ставка в 5—6% учитывает наличие комиссии за выдачу. Если у нас этой комиссии не будет, то и ставка должна быть выше.

— Как вы думаете, достижима ли ставка 5—6%, часто озвучиваемая чиновниками с экрана телевизора?

— Мы этого достигнем, вопрос лишь в том, как быстро. Отчасти это связано с инфляцией, которая находится на низком благоприятном уровне. Вместе с тем есть и другой фактор — ситуация с ликвидностью и общее положение на финансовых рынках, которые сейчас очень волатильны из-за проблем в Европе. В связи с этим стоимость рублевого привлечения для банков сейчас выше, чем в прошлом году, и это не позволяет снижать процентные ставки. События в Европе сильно влияют на всю финансовую систему мира, в том числе и на Россию. Соответственно, мы видим повышение кривой доходности ОФЗ, то есть происходит удорожание государственных заимствований и, соответственно, удорожание ресурсов для банков. Что касается заемщиков, то общее настроение не сильно менялось. У нас нет повторения 2009 года: доходы населения, хоть не быстрыми темпами, но продолжают расти, безработица находится на невысоком уровне. Люди, даже осторожные, сейчас не откладывают свои решения о покупке жилья.

— Какой у вас прогноз по ставкам по ипотеке на остаток года?

— В первом полугодии ставки повысились примерно на половину процентного пункта. Я не вижу причин для резкого повышения ставок во втором полугодии, думаю, что по итогам года рост будет в пределах одного процентного пункта.

— Каким банкам в текущей рыночной ситуации выгодно сотрудничать с Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию, а каким — действовать самостоятельно?

— АИЖК как институт развития, конечно, играет важную роль в нашей стране. Их программы рефинансирования предлагают привлекательные условия для развития рынка. Программы АИЖК с каждым годом становятся все более рыночными. Мы также сотрудничаем с агентством, в частности участвуем в третьей программе по рефинансированию облигаций. Кроме того, мы предлагаем страховые продукты, разработанные страховой компанией АИЖК. Многие их программы интересны. Участие банка зависит от предложенных условий. Если мы не участвовали в первых двух программах АИЖК, это не означает, что программы сами по себе не интересны для рынка, но это не означает, что все банки должны в них участвовать.

— Как изменилась ситуация? Почему банк все-таки решил поучаствовать в программе агентства?

— Каждая программа лучше предыдущей, предлагается больше вариантов. Это общий комплекс условий, которые есть в программе. Это касается не ценовых условий, а возможностей по программе. Так, там есть не только фиксированная ставка, но и плавающая — привязанная к ставке рефинансирования.

— Как можно было бы улучшить эффективность АИЖК?

— Я считаю, что агентству важно разделить социальную функцию и рыночную. Когда оно объявляет о своей средней ставке, трудно понять, какую часть в кредитах занимают социальные программы, например кредиты для учителей. Важно понимать, что ипотека в первую очередь финансовый инструмент, и вместе с тем он очень удобен для решения жилищных вопросов, а это очень важно для всех правительств и государств. Одной из эффективных мер было бы более широкое использование субсидий населению. Эти средства можно было бы направлять как на первоначальный взнос, так и на понижение процентной ставки. Из текущего бюджета государства можно было бы выделять субсидии тем категориям населения, которые нуждаются в помощи. Распоряжаться такими субсидиями люди могли бы по аналогии с тем, как сейчас распоряжаются материнским капиталом. Средства можно выделять в виде сертификатов, потом люди могут идти с этими сертификатами на рынок и выбирать продукты того банка, который заинтересован в работе с подобными программами. У нас, например, есть успешный опыт работы с материнским капиталом, который можно использовать на первоначальный взнос.

— Как сейчас «ДельтаКредит» фондируется? Были ли за последний год изменения в структуре заимствований?

— У нас привлечение диверсифицировано: облигации банка без обеспечения, ипотечные ценные бумаги. Также у нас есть двухсторонние соглашения с кредиторами, в том числе международными институтами развития. Конечно, у нас также есть сильная поддержка от нашего акционера — группы Societe Generale. В прошлом году в соответствии со стратегией доля привлеченных средств от акционера снизилась примерно до 10% благодаря успешным размещениям на рынке облигаций. В этом году эта доля будет снижаться в соответствии с ростом нашего портфеля.

— Открыт ли сейчас для российских банков зарубежный рынок привлечения средств, особенно длинных, которые нужны для ипотеки?

— Когда говорят об открытости, мне хочется отметить, что все рынки открыты, но вопрос, есть ли инвесторы? Теоретически мы можем привлекать средства с рынка в Европе, США, но есть ли предложение? Мы видим сжатие ликвидности именно в Европе и в связи с этим уменьшение интереса к инвестированию в Россию. Цикличность спроса и предложения — это нормальная ситуация, и хорошо, что мы должны развивать наш собственный рынок. Тем не менее и зарубежный рынок открыт: в этом году были успешные размещения еврооблигаций российских эмитентов. Одновременно мы видим развитие депозитной базы, хотя рост вкладов идет не такими быстрыми темпами, как в прошлом году.

— Но депозит — это все-таки более короткий ресурс, чем ипотечные кредиты в качестве актива.

— Депозиты физлиц — да. И поэтому важны законодательные меры по безотзывным вкладам. По правилам Базеля депозитная база по безотзывным вкладам может учитываться как постоянный и долгосрочный ресурс.

— ЦБ с июля ужесточил требования к капиталу и резервам. Это вас как ипотечного банка касается?

— У нас много капитала второго уровня, по российским стандартам достаточность капитала составляет порядка 18 — это хороший уровень. Зампред ЦБ Михаил Сухов говорил о том, что новые требования к капиталу приведут к его снижению по банковской системе в среднем на 0,4%. Для нас это незначительно.

— Недавно Высший арбитражный суд постановил, что когда один банк продает другому банку портфель, то продавец должен отвечать за его качество, за просрочку, возникающую впоследствии. Как вы оцениваете это решение?

— Мы на этом рынке долго работаем, и у нас не было таких случаев с агентами. Поскольку мы крупный игрок на рынке рефинансирования, договоры составляются правильно, кроме того, мы работаем с партнерами, с которыми у нас долгосрочные отношения. Решение ВАС, мне кажется, заставит юристов других банков более внимательно смотреть на составление договоров по рефинансированию кредитов. Я также думаю, что банки будут больше ценить партнерские отношения, которые существуют на протяжении долгих лет. Если партнерские отношения хорошие, ситуации с претензиями по просрочке, возникшей после сделки, просто не должны возникать.

— Сейчас готовится к принятию закон о потребительском кредитовании, в том числе там будет зафиксировано право заемщика досрочно вернуть кредит уплаты штрафов и пени. Повлияет ли новый закон на ипотечный рынок?

— Мораторий на досрочное погашение был законодательно отменен еще в октябре прошлого года. В результате сейчас заемщик имеет право погасить свой ипотечный кредит на любой стадии без оплаты комиссии. Мы, конечно, работаем в соответствии с требованиями закона. Вместе с тем, если посмотреть на развитый рынок ипотеки в Германии, мы увидим, что там существует мораторий на досрочное погашение, это позволяет банкам предлагать потребителям более низкие ставки. Решение об отмене моратория имеет две стороны. Одна сторона — клиент имеет возможность досрочного погашения, другая сторона — цена этой возможности заложена в процентную ставку. Если банк имеет больше предсказуемости о сроке жизни и прибыли от этого продукта, он может предлагать более низкие ставки. Если предсказуемость исчезает, банки закладывают это в ставку.

— Что с точки зрения законодательного регулирования можно улучшить на ипотечном рынке?

— Одно дело — существующее законодательство, а другое — это применение законов. У нас есть много регулирующих органов, которые имеют различную трактовку одних и тех же законов. Различные интерпретации могут быть не только между разными ведомствами, но и между территориальными подразделениями одного госоргана. Это касается, допустим, страхования при кредитовании. Понятно, что это еще одна возможность снизить стоимость кредита. Есть разъяснение Высшего арбитражного суда по этому вопросу, где четко указано, что заемщик имеет право выбрать: страховать себя или нет. Вместе с тем мы видим решения ФАС и Роспотребнадзора на разных территориях, где страхование при получении кредита признается нарушением прав потребителя. Свою позицию нужно отстаивать принципиально, тем более если в других судах уже были приняты положительные решения. Так, в случае с вариативностью страхования мы смогли убедить суд в том, что заемщик имеет право выбрать кредитную программу со страхованием.

Беседовала Екатерина БЕЛКИНА