Александр Семеняка: «АИЖК должно оставаться государственным и обеспечивать стабильность правил игры»
Фото: АИЖК

Александр Семеняка: «АИЖК должно оставаться государственным и обеспечивать стабильность правил игры»

767

Объемы выданных ипотечных кредитов в России как по количеству, так и в денежном выражении в этом году собираются побить абсолютные рекорды. Несмотря на существенную активизацию рынка, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассматривает для себя абсолютно новые бизнес-ниши. Зачем и какие именно? Об этом мы беседуем с генеральным директором АИЖК Александром СЕМЕНЯКОЙ.

— Можно ли уже сейчас говорить, насколько особенным для рынка ипотечного кредитования в России оказался 2012 год? Сбываются ли прогнозы АИЖК?

— Прогнозы АИЖК сбываются: приятно осознавать, что мы предлагаем качественную аналитику, которой доверяют все больше участников рынка. Если апеллировать к цифрам, то за восемь месяцев в России выдано 417 тыс. кредитов — в 1,4 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это дает основание говорить, что по итогам года будет поставлен абсолютный рекорд. Речь идет о порядка 600—650 тыс. ипотечных кредитов, а общий объем выдачи может достигнуть 1 трлн руб. Причем на фоне таких больших объемов мы видим, что если до кризиса ипотечные кредиты брали инвесторы, то сейчас этим инструментом пользуются покупатели, которые в приобретенных квартирах проживают.

Это видно по нескольким показателям. Во-первых, размер кредита стал меньше: сейчас он чуть ниже 1,5 млн руб. Во-вторых, доля ипотечных сделок возросла по сравнению с докризисным уровнем. Причем произошло это на фоне общего роста количества сделок с жильем (сейчас их происходит более 4 млн в год).

Третий показатель: размер просрочки заметно снизился. За те квартиры, которые приобретаются для проживания, платежи всегда вносятся более дисциплинировано, чем за инвестиционные. На данный момент просрочка по рублевым кредитам составляет 2,6%, а по валютным — 14,8%. Причем валютные просрочки в основном касаются докризисных сделок, когда валютная ипотека привлекала низкими ставками даже тех, кто доходы получает в рублях. А сейчас из-за валютного курса платеж вырос, и не все в состоянии его своевременно вносить. К сожалению, мультивалютными рисками люди у нас управлять еще не научились.

Впрочем, на фоне других стран в России проблема валютной просрочки выглядит достаточно спокойно. На Украине, например, или в Казахстане просрочен каждый третий валютный кредит.

— Сейчас много говорят о второй волне кризиса, готово ли АИЖК к ней? Какие-то «резервы» созданы?

— Наверное, кризисы неизбежны и с какой-то периодичностью будут случаться. Поэтому наш подход сводится к «профилактике заболеваний», а не к «тушению пожара». Когда случился прошлый кризис, АИЖК владело только одной технологией — выкупа закладных. Сейчас мы научились выкупать не только закладные, но и ипотечные облигации. Это означает, что, с одной стороны, мы расширили круг банков, которым можем предоставить ликвидность. С другой, мы можем быть менее требовательны к качеству ипотечного покрытия. Сегодня, если вы выдали что-то отличное от нашего стандарта, в ипотечной облигации есть младший транш, в котором возникают первые убытки — его всегда выкупает тот, кто выдавал ипотечный кредит. Поэтому появляется гибкость в отношении разных кредитных продуктов.

Наша программа выкупа ипотечных ценных бумаг дает право банкам фиксировать срок, объем и ставку. И банк знает, что, если завтра процентные ставки вырастут, он придет и потребует исполнения контракта. У банков появилась страховка на случай кризиса. Сейчас аналогичные «страховки» мы внедряем и по выкупу закладных — так называемые опционы.

В последнее время мы также делали акцент на рыночное размещение ипотечных ценных бумаг, а облигации с госгарантиями накапливали на балансе, делая техническое размещение. Таким образом, сейчас у нас есть первоклассный актив, под который мы всегда можем привлечь деньги. Другой важный момент — работа с заемщиками: у нас есть опыт, мы понимаем, как ведут себя люди, которые оказались в трудной финансовой ситуации, на каких условиях им должны предоставляться стабилизационные займы. Поэтому, если правительство примет решение о новой программе поддержки заемщиков, мы достаточно быстро сможем «развернуть» оказание помощи.

— Банки начали постепенно повышать ставки по ипотечным кредитам. Реально ли изменить направление движения? Когда ставки зафиксируются на уровне 4—5% годовых?

— Про 4—5% не скажу, но снизить ставки за пять следующих лет — это реально. Если, конечно, каждый из участников этого процесса будет выполнять свои обязательства. Первый участник — это правительство РФ, которое в долгосрочных планах обозначило ориентир уровня инфляции в 4,7%. Второй участник — Центральный банк. При закрытых внешних финансовых рынках (а все долгосрочные заимствования прямо или косвенно делают за рубежом) ликвидность банкам предоставляет он. Поэтому хотелось бы, чтобы он проводил такую денежную политику, при которой ставка рефинансирования была максимально приближена к уровню инфляции. По итогам 2012 года, например, мы ожидаем инфляцию на уровне 6%, при этом ставка рефинансирования будет порядка 8%. То есть на 2% больше. Ликвидировать эту разницу — одна из важнейших задач.

И, наконец, третье звено — коммерческие банки и АИЖК. С банков надо спрашивать не абсолютную величину ставки, потому что ставка складывается из компонентов, на которые банки не влияют. С банков можно спрашивать, сколько они зарабатывают. Поэтому 600-м указом президента поставлен целевой ориентир в той части, где описывается максимально допустимый размер маржи. К 2018 году она не должна превышать уровень инфляции больше, чем на 2,2%. Таким образом, сложив 4,7 и 2,2, мы получим величину 6,9% годовых, если ставка заимствований будет равна инфляции.

— За счет чего банки смогут вдвое сократить свою маржу? Ведь сейчас, насколько я знаю, она составляет примерно 4%.

— Совершенно верно. Сегодня банки работают на марже 4%, у АИЖК примерно 3%. Снизить маржу можно за счет сокращения операционных издержек и кредитных рисков. Так, в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предлагается внести изменение — обязательность ипотечного страхования. Суть в том, чтобы высокие риски, которые возникают при небольшом первоначальном взносе, банки не закладывали в процентную ставку, а перекладывали на страховщиков. И поскольку международный рынок страхования достаточно развит и конкурентен, есть основания полагать, что на тот же самый риск у страховщиков страховая маржа будет ниже той, которую закладывают сегодня российские банки. Также предлагается изменить процедуру обнуления и списания долга. Сейчас убыток кредитора, продающего квартиру, составляет около 50%. Если повысить эффективность процедуры взыскания долга, то также появятся предпосылки для снижения маржи.

Третья группа проблем связана с трансакционными издержками. Эту задачу планируется решать через введение электронной закладной и перехода от бумажного оборота к электронному. Вы когда-нибудь видели объем проспекта эмиссий? Три выпуска по три копии — девять огромных стопок документов с приложением реестра. И это смешно, когда видишь, как люди дрелью сверлят дырку, чтобы это сшить. Это и бумага, и персонал… А ведь можно в электронном виде отправить документы на сайт ФСФР, это было бы дешевле.

Межбанковская конкуренция и эффект масштаба также могут снизить маржу. Если процедуры выдачи кредитов автоматизированы, то нет никакой разницы, обслуживать 100 тыс. кредитов, 1 млн или 10 млн. Поэтому по мере роста масштаба, если ипотека будет качественной и доля ручной работы по проблемным активам небольшой, банки смогут снижать свою маржу. Мы эту тему обсуждали. По мнению АИЖК, за счет одного эффекта масштаба маржу можно снижать на 0,25% в год, банки считают реалистичнее показатель в 0,2%. Впрочем, даже в этом случае недостающий 1% как раз и аккумулируется к 2018 году, поэтому величина маржи в 2,2% мне видится вполне достижимой.

— Способно ли АИЖК помочь коммерческим банкам выдержать конкуренцию с банками государственными? Ведь основную массу кредитов выдают сегодня госбанки.

— Соглашусь, специализированным ипотечным банкам сложнее вести бизнес: в условиях, когда у вас нет внутреннего рынка капитала, вы заложник того, что происходит на внешних рынках.

Однако на мой взгляд, частные банки — вполне эффективные конкуренты, хотя бы потому, что доля госбанков не растет, она стабильно около 65%. Хотя внутри этого сегмента происходят некоторые изменения. Так, по нашей статистике, доля Сбербанка России сократилась на 2,5%, суммарно на 1,5% сократились доли Газпромбанка и Россельхозбанка, при этом ВТБ 24 увеличивает свою долю на 4%. Однако если взглянуть на частные банки, у них динамика гораздо более выражена. Так, «Дельтакредит» в пять раз увеличил объем выдачи, «Уралсиб» и Связьбанк — в два с половиной раза. Хотя другие значительно сократили свои доли. Это связано с тем, как частные банки позиционируют ипотеку, делают ли они ее основным продуктом. Одна из основных задач АИЖК — обеспечивать конкурентоспособность частных банков по сравнению с госбанками. И я бы считал, что хорошо делаю свою работу, если бы доля госбанков понемногу снижалась. Это сложно выполнимая задача, но от этого выиграет потребитель.

— Чем АИЖК может помочь частным банкам? Ведь даже от участия в программе ВЭБа в первую очередь выгоду получили те же госбанки?

— Каждый банк заявлял тот объем, который считал, что может выполнить, и ничто не мешало крупным банкам также заявить большие объемы. Самое важное в этой программе, что на несколько лет вперед участник рынка получил предсказуемость по объему и стоимости денег независимо от того, как меняется рынок. На этой же базе строятся все программы АИЖК.

Однако выдать ипотечный кредит — одно, а продать его — совсем другое. Рейтинговые агентства ставят высокие требования к объему раскрытия информации, это требует высокой автоматизации процессов и жестких регламентов работы. По сути, все, кто первый раз делает выпуск ипотечных ценных бумаг, сталкиваются с необходимостью доработки IT-системы. Это повлияло на задержку с выпусками ипотечных ценных бумаг в рамках программы ВЭБа. Пока их выпустили только те, кто уже имел опыт: АИЖК и ВТБ.

Основное, что АИЖК может дать банкам сегодня,— инфраструктурные услуги. Например, мы имеем рейтинг, равный Российской Федерации, и можем помогать банкам при выпуске ипотечных ценных бумаг. Форма помощи — либо поручительство по старшему траншу, либо, если банк хочет получать рейтинг, мы готовы выступать резервным мастер-сервисером. Вторая услуга — работа с проблемными кредитами (hard collection): мы готовимся предложить рынку эту услугу по цене ниже ее себестоимости у среднего банка.

— Можно ли сказать, что в России рынок ИЦБ заработал в полном объеме?

— Мне кажется важным, что если до кризиса у нас половина сделок была за рубежом, то сейчас внутренние сделки секьюритизации полностью заместили внешние. В прошлом году их было 46. Через развитие рынка ИЦБ мы снижаем зависимость от внешнего финансирования.

Мы сейчас работаем над важной инновацией, когда несколько банков делают совместный выпуск в рамках одного проспекта эмиссий. Почему так важно научиться формировать синдикаты? Потому что один банк в среднем формирует ипотечное покрытие в 2—3 млрд за год. Четыре банка формируют его за квартал — скорость оборота выше. Почему важна скорость оборота? Потому что, если вы сегодня выдали ипотеку под 12%, а деньги привлекаете через год, кто даст гарантии, что ставка через год будет тоже примерно 12%. Если вы соберете вместе 20 банков и они смогут это делать, как в Соединенных Штатах, каждую неделю, то риск того, что за неделю ставка изменится, будет гораздо ниже. В Ginnie Mae (государственная национальная ипотечная ассоциация США) банки делают по несколько совместных выпусков каждый день. И это модель, к которой и нам хотелось бы прийти, но при этом необходимо внести серьезные изменения в закон об ипотечных ценных бумагах. Банки должны верить друг другу по качеству выдачи, договориться работать на общем стандарте. Мы сейчас делаем дебютную синдицированную сделку, как раз в ходе ее сформируем типовую документацию и решения, которые рынок сможет потом использовать.

В целом, если говорить про наши программы покупки ИЦБ, мы сейчас законтрактовали около 60 млрд — три программы по 20 млрд. Соответственно, спрос на первую программу был в два раза выше, на вторую — в два с половиной. Интересно, что первая программа была бесплатная, затем мы стали брать плату за процентный риск, но при этом договоры стали заключаться даже активнее.

— Если говорить в целом, связана ли доступность жилья с доступностью ипотеки, являются ли эти понятия синонимами?

— В каком-то смысле ипотека вообще не связана с ценами на недвижимость: она авансирует ваши доходы и освобождает от периода накопления средств, не более. Неслучайно доступность ипотеки и доступность жилья определяются по-разному. Доступность ипотеки определяется соотношением платежа к уровню доходов (при этом российские банки ограничивают ежемесячные платежи на уровне 30—40% от доходов семьи). Доступность же жилья с точки зрения методики Мирового банка — это соотношение цены квартиры к годовому доходу, ипотеки в нем нет вообще. То есть это показатель, который иллюстрирует, сколько лет придется копить на квартиру. По Москве этот показатель сейчас считается равным 4,7, по России в целом — 3,3. Если посмотреть на другие страны, в Канаде, например, 4,5.

Но тут есть один подвох. Западные показатели считают по медиане. В России все значения усредняют. Поэтому при большом расслоении в доходах между самыми богатыми и самыми бедными (как у нас) середина смещается, и если пересчитать по западной медиане, то показатель доступности жилья в Москве окажется, я думаю, как в Новой Зеландии — 6,4.

То есть жилье у нас доступно около 25% населения. И мы не все проблемы сможем решить через покупку жилья. Для тех, кто в середине, должен быть выбор — либо покупка, либо коммерческий наем, либо социальный наем. Разным группам по доходам нужно предложить разные формы пользования жильем.

— Поэтому АИЖК начало развивать ипотеку найма?

— У нас сложились стереотипы, что наем должен быть годовой. А что мешает развивать 10-летний, 20-летний? В некоторых странах даже право найма может продаваться — в Англии это называется лисхолд. У вас есть право на 30 лет, вы прожили только 10 лет и можете лисхолд на оставшиеся 20 лет перепродать.

То есть когда мы говорим о найме, то, первое, надо развивать форму долгосрочного найма. Здесь важно поддерживать не спекулянта, который купил и перепродал, а долгосрочного инвестора, который купил, держит и еще сдает в наем. Для такого инвестора, собственно, мы разработали продукт «Арендное жилье». Второй важный момент — правильно выстраивать баланс между интересами нанимателя и наймодателя. Это и защита от расторжения договора, и предсказуемая ценовая политика или формула индексации по инфляции.

Мы сейчас изучаем американскую программу в части того, что мы назвали бы социальным жильем. Они посчитали, что, если собственник жилья на 30 лет дает публичное обязательство сдавать квартиру в наем на 20% ниже рынка, у него возникает упущенная выгода и они ее компенсируют налоговыми вычетами в течение десяти лет, как бы дают право на уменьшение налоговой базы. Программа очень эффективна, потому что эти права на налоговый вычет стали торгуемыми на рынке. Такой опыт может быть изучен для стимулирования и российского рынка найма. Потому что они решали ту же самую политическую задачу при отсутствии денег в бюджете. При этом им удалось сохранить мотивацию у бизнеса получать прибыль, потому что иначе этот вычет не работает.

Обсуждается и создание специальных институтов, для которых строительство и сдача в наем жилья были бы некоммерческим видом деятельности. В Англии и Германии такие организации могут получать бесплатно землю для целевого строительства жилья и имеют доступ к долгосрочным ресурсам. Собственно, АИЖК и ВЭБ могли бы такое финансирование давать.

— АИЖК вместе с Госстроем разработало новую программу доступного жилья. Что сегодня у вас в приоритете: доступная ипотека или рынок строительства?

— Сделать ипотеку доступной — это наш основной приоритет. Мы его пытаемся реализовать всесторонне. И через развитие рынка ипотечных ценных бумаг, чтобы небольшой банк мог выпустить бумагу с рейтингом, сопоставимым с АИЖК — это приведет к расширению базы инвесторов. Второй приоритет — ипотечное страхование: оно уменьшает риски и позволяет высвободить капитал.

Но больший эффект вы получаете, когда снижаете цену жилья. Поэтому в последнее время мы все больше внимания уделяем мерам, которые связаны со строительством. Сейчас правительство хотело бы стимулировать создание жилья экономкласса, но не за счет каких-то финансовых вливаний, а за счет создания частно-государственного партнерства. То есть снять с девелоперов некоторые риски, а взамен потребовать соразмерного снижения цен на жилье на уровне заявленных Минрегионом средних 30 тыс. руб. за 1 кв. м по стране.

Где есть резервы снижения расходов? Во-первых, бесплатное предоставление земельного участка. Во-вторых, плата за подключение, причем как в денежном исчислении, так и с точки зрения сроков. Третье — риск сбыта, потому что девелопер начинает строить сегодня и не знает, что будет завтра. Поэтому мы предлагаем научиться еще до начала строительства формировать спрос. Есть план развития территории, проект планировки, из которой уже понятно, что будут строиться дома определенной этажности, соответственно, под этот проект собираются заявки людей, кто хотел бы приобрести жилье в этом пятне застройки по данной цене. Причем важно, чтобы списки формировали банки, потому что банк одновременно оценивает платежеспособность человека и рассчитывает размер кредита. В каком-то смысле мы копируем опыт других отраслей. Например, «Газпром» сначала заключает договоры на продажу газа, а только потом строит газопровод.

Со своей стороны, видя этот список, мы рассматриваем возможность предоставления гарантий выкупа нереализованного жилья. Фактически мы гарантируем девелоперу, что у него есть оптовый покупатель. При таком подходе и банки охотнее готовы кредитовать застройщика. Но, естественно, АИЖК не собирается скупать эти квартиры, потому что основное намерение — чтобы люди, которые заявились, эти квартиры купили. При этом норма прибыли застройщика может не снизиться и составить все те же 20—25% годовых, просто весь цикл строительства займет всего шесть-девять месяцев.

И если мы правильно сложим весь механизм, нам удастся построить экономику за счет более быстрого оборота средств для девелопера, он будет получать ту же самую доходность на капитал, но при меньшей цене сбыта, мне кажется, эта программа выстрелит.

— АИЖК начинает все больше напоминать крупную многопрофильную компанию, которая давно переросла те цели, для которых 15 лет назад создавалась. Каким вы видите будущее АИЖК?

— Если говорить про роль АИЖК «крупными мазками», я бы сказал, что АИЖК — это некая инфраструктурная компания. Агентство должно, с одной стороны, свести инвестора и Центральный банк, как источники долгосрочных и краткосрочных денег, с другой стороны, банки — для того чтобы постоянно работал круговорот денег. Сама инфраструктура, которая этот оборот делает, должна быть надежной с точки зрения стандартов, качества выдачи, сопровождения, трансакционных издержек. И скорее задача АИЖК — запустив этот рынок, стать оператором частно-государственного партнерства на рынке ипотеки, принять на себя часть рисков, связанных с этой инфраструктурой, не пытаясь заменить собой рынок.

То есть деньги дает рынок. А АИЖК должно оставаться государственным, как всякая инфраструктура, которая обеспечивает стабильность правил игры.

Беседовала Наталия ПАВЛОВА-КАТКОВА