Группа «БКС» до конца года планирует запустить рентные фонды недвижимости, рассчитанные на частных инвесторов. Об этом Банки.ру рассказал руководитель департамента альтернативных инвестиций БКС Дмитрий Шлогин. По его словам, на первом этапе квалифицированные инвесторы смогут вложить средства и получать доход от арендных платежей, поступающих от арендаторов площадей в торгово-развлекательных центрах. Речь идет о проектах как в столице, так и в регионах. «Мы ожидаем, что доходность фондов будет выше, чем по депозитам, даже с учетом всех комиссий. В этом случае фонды будут привлекательными для всех категорий инвесторов», — рассказал финансист.
Минимальная сумма инвестиций в рентные фонды составит 500 тыс. рублей, при этом в БКС не исключают, что могут понизить порог до 300 тыс. рублей. Это, в частности, необходимо, чтобы продукт был востребован большим числом инвесторов. В перспективе пайщики смогут поучаствовать в прибыли от продажи торговых центров, если цены на такую недвижимость вырастут и компания решит избавиться от принадлежащей ей доли.
По данным НЛУ, под управлением УК сейчас — 47 рентных ЗПИФов, их совокупные активы составляют более 138 млн рублей. При этом за последний год объем вложенных в них средств сократился почти на 25%. Новых проектов на рынке почти нет. Управляющие сомневаются в успехе подобных проектов. Во-первых, у рентных ПИФов достаточно жесткое регулирование, а во-вторых, частные инвесторы слабо представляют риски подобных вложений. «Розница пока не готова к таким проектам», — уверен гендиректор «Тринфико Пропети Менеджмент» Виталий Баланович. По его словам, пока в России нет масштабного маркетплейса, позволяющего управляющим компаниям предлагать инвестиции в ПИФы широкому кругу инвесторов, шансы привлечь деньги в такой сложный продукт, как рентный фонд, есть только у банков. В этом случае они могли бы предложить паи лояльным клиентам.
Продуктовый виджетВпрочем, по словам эксперта, это еще не гарантирует успеха. История рынка рентных паевых фондов знает случаи, когда пайщики не получали желаемую доходность, потому что в кризис сильно просел рынок аренды. «Это один из главных рисков. Потому что рынок аренды очень подвижен, и даже если речь идет об объекте класса «А», то это не значит, что у собственника есть долгосрочные контракты с арендаторами», — говорит Баланович. Особенно, по его словам, этот риск характерен для регионов, где очень много неформатной коммерческой недвижимости.
По словам замгендиректора УК «Альфа-Капитал» Николая Антипова, «рентные фонды — это хороший инструмент, но который в текущее время испытывает рыночный дефицит качественных объектов». «По соотношению параметров «риск — доходность» сейчас крайне сложно подобрать интересный объект. Никто не гарантирует, что, вложившись в какой-то торговый центр, вы сможете получать доход от аренды долгое время. Есть вероятность, что рядом появится объект лучшего качества и арендаторы перетекут туда», — поясняет он. При работе в этом сегменте от управляющего требуется очень высокая компетентность, в том числе по техническим параметрам объекта. К тому же, указывает Антипов, в текущих условиях сложно предсказать, что будет с ценами на недвижимость, когда фонд прекратит работу и необходимо будет продавать объект.
Управляющих также смущает стагнация, которая наблюдается сейчас в ретейле. Доходы граждан растут только на бумаге, в реальности потребительский спрос не увеличивается. После повышения НДС цены ожидаемо вырастут, а значит, это ударит по рознице. Увеличение НДС является сейчас основным фактором инфляционных ожиданий, написал в своем комментарии аналитик «Альпари» Александр Разуваев. По мнению участников рынка, данный шаг добавит инфляции 1—1,5 процентного пункта, то есть рост цен выйдет за рамки 4%. При этом, согласно опубликованной отчетности, у некоторых ретейлеров в январе — июне значительно выросла прибыль. Например, прибыль X5 Retail Group в первом полугодии увеличилась на 19,8% (в том числе за счет прошедшего чемпионата мира), отчетность «Магнита» за II квартал выйдет на этой неделе. Аналитики ожидают роста выручки «Магнита» и сокращения прибыли за счет продолжающейся программы реконструкции розничной сети.
Альберт КОШКАРОВ, Banki.ru
