Зависимость банков от конъюнктуры рынка недвижимости значительно сильнее, чем отражено в официальной отчетности, пишет «Коммерсант», ссылаясь на оценки Bank of America Merrill Lynch, приведенные в опубликованном в четверг исследовании по российским банкам. Согласно этим оценкам, две трети залогов по корпоративным кредитам составляет именно недвижимое имущество, при том что доля кредитов, выданных на покупку жилой и коммерческой недвижимости, — всего 12,4% от общего кредитного портфеля банков.

«Наша оценка основана частично на данных отчетности, частично на информации, почерпнутой в ходе общения с менеджментом банков, — пояснил изданию аналитик BofA Merrill Lynch Иван Бохмат. — Так, например, в примечаниях к отчетам банков за 2009 год указано, что у Сбербанка 58,5% просроченных кредитов покрыты залогами в виде недвижимости, у банка «Возрождение» 55% залоговых кредитов обеспечены недвижимостью, у ВТБ недвижимость составила 90% изъятого за долги залога». Таким образом, судя по данным Merrill Lynch, концентрация залогового покрытия российских банков в таком низколиквидном и просевшем в цене активе, как недвижимость, крайне высока.

Российские банкиры с оценками Merrill Lynch не согласны. «Две трети залогов в недвижимости — завышенная оценка. Можно говорить о том, что на нее приходится, может быть, одна треть, — говорит первый зампред банка «Открытие» Алексей Гонус. — Даже у банков, кредитовавших стройку, в залоге была не недвижимость, а инвестпроекты». «Такая оценка вряд ли соответствует действительности: на недвижимость приходится максимум одна четверть залогов, — указывает первый зампред банка «Российский Капитал» Алексей Дробот. — Посудите сами, самые большие кредиты выдавались крупнейшим промышленным корпорациям: «Газпрому», «Северстали», «Русалу» и т. п. По таким кредитам нет смысла брать в залог недвижимость — это ничто по сравнению с их контрактами, оборудованием, стоимостью промышленных комплексов в целом».

Данные BofA Merrill Lynch характеризуют не столько структуру залогового покрытия по кредитам в целом, сколько предпочтения банков относительно залогов, переходящих им на баланс в результате дефолтов заемщиков, предполагает газета. В пользу этой версии свидетельствуют оценочные данные ЦБ, обнародованные директором департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексеем Симановским в конце мая этого года. «Банкам перешло непрофильных активов примерно на 200 миллиардов рублей, подавляющее большинство — это недвижимость, может быть, процентов 70», — цитировало Симановского агентство Reuters.

Превратить эти залоги в денежные активы и покрыть невозвращенные кредиты банкам будет непросто, предупреждают эксперты. «Цены на рынке коммерческой недвижимости в среднем находятся примерно на 30% ниже докризисного уровня», — отмечает управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. По его оценкам, на докризисный уровень цены на недвижимость могут выйти в перспективе двух-трех лет.

Впрочем, с необходимостью продавать залоговую недвижимость банки могут столкнуться уже в следующем году в связи с изменением регулирования этого вида активов на балансе банков. «Если непрофильные активы не реализованы, допустим, в течение года, то по ним может быть 20-процентный дисконт и соответствующее доначисление резервов, если еще год — то 50% дисконта, три года — 100%», — предупреждал банкиров в мае Алексей Симановский, говоря о возможном новом подходе регулятора к избытку непрофильных активов на балансах банков.

«В возможном изменении регулирования, а вовсе не в маловероятном падении цен на недвижимость как раз и состоит главный риск для банков, получивших ее в собственность, — считает президент компании New Building Investment Сергей Бессонов. — Банки вынуждены будут ее продавать, что может ослабить восстановление цен на рынке».