НОМОС-Банк запускает ипотеку по новой для рынка схеме: ставки будут зависеть от доли дохода заемщика, направляемой на погашение кредита. Как поясняют «Ведомости», предусмотрено две градации: когда платеж по кредиту составляет не более 35% ежемесячного дохода заемщика и когда эта доля 35—60%. Разница в ставках — 0,5 процентного пункта по рублевым кредитам и 0,25 п. п. по валютным в пользу первой программы. Минимальный первоначальный взнос по обеим программам — 10%, срок кредитования — 3—30 лет. В зависимости от всех трех факторов ставки составят 11—16% в рублях.

«Мы предлагаем более выгодные условия клиентам, относящимся к менее рискованной категории, — говорит старший вице-президент НОМОС-Банка Вадим Юрьев. — Хорошие заемщики не должны платить за плохих». «Наш продукт структурирован так, что если клиент имеет нормальный уровень дохода, адекватно оценивает свои обязательства, не перегружен долгами по десяти другим кредитам, то мы ему предложим более выгодные условия, — рассказывает глава управления ипотечного кредитования Сергей Арзянцев. — А если человек сильно закредитован и едва сводит концы с концами, то такому заемщику не к нам». Уровень кредитной нагрузки в других банках будет проверяться и также учитываться при определении ставки.

Общепринятая практика в ипотеке — когда ставка зависит от уровня первоначального взноса и срока кредита. Такой критерий, как доля дохода, которую заемщик будет направлять на погашение кредита, банки учитывают при одобрении кредитной заявки (в среднем по рынку это соотношение не превышает 60%). Но до сих пор никто не привязывал ставку к этому показателю, говорит начальник управления анализа и исследований АИЖК Анна Любимцева. «Наиболее комфортный для семьи уровень нагрузки — когда на погашение кредита уходит до 25% семейного бюджета», — указывает она. В программах АИЖК платеж по кредиту не должен превышать 45% дохода заемщика.

Статистика АИЖК подтверждает, что чем более значительную долю дохода заемщик отдает по кредиту, тем чаще он допускает просрочку. Если же банк собирается привлекать средний и высокодоходный сегмент заемщиков, то уместнее учитывать в целом размер дохода, а не соотношение. «Некоторые заемщики могут до 80% дохода отдавать в банк, но оставшихся 20% им будет с лихвой хватать на текущие расходы», — отмечает Любимцева. Заемщикам с доходами выше среднего некоторые банки разрешают направлять на погашение до 80% дохода — например, Сбербанк и ВТБ 24. «Если у человека доход 20 тысяч рублей, то больше половины этой суммы отдавать за кредит он вряд ли сможет, а если 30—50 тыс., то ему на жизнь и 20% вполне хватит», — аргументирует вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Он считает, что дифференцировать ставку в зависимости от уровня долговой нагрузки «вполне логично».

Впрочем, при более низкой ставке общая переплата у клиента за весь срок кредита будет, как правило, больше, чем если бы он при таком же доходе выбрал более дорогой кредит, потому что более дешевый кредит он будет гасить дольше, признал представитель НОМОС-Банка.