При согласовании условий ипотечного кредитования банк часто находится в привилегированном положении по отношению к застройщику, пишет в четверг газета «РБК daily».

Представители строительных компаний отмечают оживление рынка ипотечного кредитования, сообщает издание. По словам Максима Шлемена, начальника управления кредитования и инвестиционного проектирования компании «Ленстройтрест», около 30—40% продаж компании происходят с помощью ипотеки семи банков-партнеров. Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург», сообщила, что 11 банков-партнеров обеспечивают примерно половину сделок, предоставляя ипотеку покупателям.

Очевидно, что аккредитация объектов застройщика со стороны банков весьма выгодна первым, констатирует газета. Банк в свою очередь охватывает сегмент клиентов, желающих купить именно новое жилье, и получает финансовую выгоду (стоимость ипотеки на первичке до регистрации залога на 0,5—2,5 процентного пункта выше, чем на вторичном рынке). Однако доля ипотеки в новостройках не превышает 20—30% ипотечного портфеля у крупнейших игроков рынка (24% — в Сбербанке, 28% — в ВТБ 24). Логично, что часто партнерство строится на условиях банка, особенно когда банк является основным или единственным кредитором застройщика. Так, банком могут вводиться ограничения на взаимодействие застройщика со сторонними банками (это не относится к крупным застройщикам, кредитующимся в ряде банков и имеющим множество строящихся объектов).

«Застройщик выбирает банк, ориентируясь на параметры его предложения: процентную ставку, величину первоначального взноса, порядок подтверждения дохода. То есть насколько можно расширить предложение клиентам, охватить большую аудиторию, — говорит Зуева. — При этом банк не платит застройщику комиссию за «поставку» клиентов».

Банки аккредитовывают застройщиков, использующих разные схемы продаж. «Если застройщик работает по 214-ФЗ и не менее 40% от планируемой этажности дома уже возведено, дополнительного обеспечения от клиента не требуется. Если застройщик лимитный, то степень готовности объекта не важна — он может быть на стадии котлована», — поясняет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24. По ее словам, в случае с предварительным договором купли-продажи требуется залог другой недвижимости, а при лимитном застройщике можно в качестве обеспечения предоставить поручительство физических лиц. Под «лимитностью» здесь понимается установление ограничения по объемам ипотечного кредитования для данного застройщика. Сейчас в ВТБ 24 установлены лимиты на ЮИТ, Setl City, «ЛенспецСМУ», «Отделстрой», ГДСК и другие; на стадии установления лимита находятся «Строительный трест», «Возрождение», «Ленстройтрест» и другие.

Банк посмотрит на бизнес застройщика, стаж его работы на рынке, количество успешно реализованных проектов, на допущенные ранее задержки ввода объектов в эксплуатацию. «Политика банков по аккредитации в посткризисный период в целом изменилась, но здесь все индивидуально. Некоторые банки ужесточили свои требования (это касается в первую очередь объема анализируемой документации для принятия решения об аккредитации), другие остались верны своим докризисным принципам», — говорит Шлемен.

Банки устанавливают более привлекательные условия по ипотеке для объектов тех застройщиков, которые в банке получают кредиты на возводимый объект (иногда устанавливаются рамки, например, чтобы не менее 60% от кредитных средств по данному объекту было предоставлено данным банком), — могут быть снижены по сравнению со стандартными процентные ставки и величина первого взноса.

«Сбербанк удовлетворяет обращения клиентов, желающих купить строящееся жилье у не аккредитованного в банке застройщика, — говорит ведущий специалист управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Наталья Чекальникова. — В этом случае потенциальный заемщик должен представить в банк документы по строящемуся объекту (разрешительная документация на строительство и правоустанавливающие документы застройщика). Процентные ставки при этом будут стандартные в соответствии с выбранной программой».

«Сейчас на рынок возвращаются инвесторы — люди, которые покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Они смотрят именно на первичный рынок, поскольку строящееся жилье дешевле. И для них ипотека — удобный инструмент, так как осуществлять ежемесячные небольшие платежи менее обременительно, чем изыскивать или выводить из оборота средства и платить самостоятельно всю сумму. Кроме того, при единовременной 100-процентной оплате застройщик дает скидку», — отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.