Ипотечные заемщики в России снова начали активно брать рискованные кредиты с переменной ставкой — доля этих кредитов в ипотечных портфелях крупных российских банков с 2009 года до настоящего времени возросла практически с «нуля» до 40%, но не все банкиры разделяют оптимизм данной категории заемщиков, ведь в разгар финансового кризиса 2008 года именно эти клиенты первыми подверглись риску неуплаты по обязательствам.

Эксперты отмечают, что ипотечный продукт с переменной ставкой может быть привязан для рублевых кредитов к ставке рефинансирования Банка России и к значению индекса MosPrime, а для кредитов в долларах или евро — к значениям индексов Libor или Euribor.

К одному из этих значений добавляется процент, который является маржой банка, а основную роль в ипотечном продукте с переменной ставкой играет тот индикатор, к которому привязано изменение ставки, поясняет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Банкир указывает, что ситуация в экономике в целом и на долговых рынках в частности оказывает влияние на стоимость кредита — в этом суть продукта. В данном случае клиент принимает часть риска изменения процентной ставки на себя.

«В недавнем 2008 году в связи с гипертрофированным ростом рыночных индикаторов, к которым как раз «привязываются» плавающие ставки, уровень их, даже по ипотечным кредитам, составлял порядка 40% годовых. Для многих клиентов это означало рост ежемесячного платежа в два-три раза», — поясняет директор управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Карасева.

Действительно, значение ставки MosPrime было равно в начале января 2008 года 6,88%, а в третьей декаде января 2009-го это значение выросло до 28%. Однако следует отметить, что значение MosPrime на 15 сентября 2011 года снизилось до значения 5,58%, что даже ниже предкризисных показателей.

Таким образом, замечает Тер-Аристокесянц, плавающие ставки по ипотечному кредиту могут не только расти, но и снижаться, и в этом случае клиент получает выгоды от стабилизации экономики и ему не надо (в случае общего снижения ставок по ипотечным продуктам) прибегать к рефинансированию своего кредита.

Впрочем, в случае финансовых потрясений или девальвации рубля этого заемщика ждут серьезные испытания. Так, годовая ставка Libor в октябре 2008 года достигла значения 4,23% (в сентябре 2011-го значение Libor снизилось до отметки 0,83%). Прибавим к этому практически 50-процентный рост курса доллара по отношению к рублю в период кризиса, и картина выйдет наиболее полной. Многие экономисты в тот период мрачно шутили, что в финансовый кризис 2008 года расстрел заменили валютной ипотекой на 25 лет.

Почему же российские ипотечные заемщики вновь заинтересовались столь специфическим и непредсказуемым продуктом? Эксперты склоняются к выводу, что главным «толчком» послужила стабилизация экономики в 2010 году и снижение основных индексов — MosPrime, Libor и Euribor. Однако у переменной ставки по ипотечному кредиту есть и другие существенные преимущества.

Например, процентная ставка по кредиту с переменной ставкой не зависит от срока кредитования — она единая по срокам, что весьма существенно увеличивает выгоду тех заемщиков, которые хотят оформить кредит на длительный срок, обращает внимание Тер-Аристокесянц.

Он добавляет, что при выдаче кредита продукт с переменной ставкой на 1% дешевле продукта с фиксированной ставкой на самый маленький срок — до семи лет.

«В наших экономических условиях этот продукт востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто в большей степени склонен к риску. Последние, к сожалению, далеко не всегда реально оценивают ситуацию», — считает начальник управления анализа и исследования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева.

Клиентов привлекает то, что это дешевый продукт — разница между кредитом с фиксированной и переменной ставкой составляет 1,15—1,6%, отмечает заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.