Доля ипотечных сделок на российском рынке новостроек почти достигла трети, и она растет быстрее, чем на вторичном рынке. В частности, у группы «ПИК», как уточняют «Ведомости» со ссылкой на данные ее предварительной отчетности за девять месяцев 2011 года, в III квартале доля таких сделок составила 29,5%, а в сентябре — 31,2%. Для сравнения: в III квартале 2010 года их было всего 9,3%. Число ипотечных сделок растет благодаря расширению партнерских программ с банками, объясняет ПИК. До кризиса у ПИК было около 10 банков-партнеров, в прошлом году — 5—6, теперь — 15, рассказал представитель компании.

Аналогичную тенденцию отмечают и другие игроки рынка. У «Главстроя» в Московском регионе и Петербурге по ипотеке в среднем продается каждая четвертая квартира, а в сентябре в Петербурге было даже 35%, говорит представитель компании Виталий Королев. Он также ссылается на совместные программы банков и застройщиков. ЛСР сообщала, что в первом полугодии 2011 года количество ипотечных сделок достигло докризисного уровня (но цифры не называла). У «Миэль-Новостроек» за девять месяцев этого года доля ипотечных сделок выросла с 15—20% до 37%, передала руководитель департамента ипотеки компании Кристина Хмель. В III квартале показатель составил 33%, а во II квартале достигал даже 46%.

Доля ипотеки растет и на вторичном рынке, но не так динамично: в Москве в I квартале 2011 года она равнялась 19,3%, в III квартале — уже 25% (расчеты «Ведомостей» на основании данных Росреестра по Москве; учитываются данные по сделкам «в силу закона»).

Экспертов тенденция удивляет. Банкам выгоднее кредитовать покупку жилья на вторичке, когда объект залога уже существует, уверен председатель совета директоров Ипотечного кредитного альянса Владимир Талавер. Главная причина роста числа ипотечных сделок на первичке — переход застройщиков на работу по 214-ФЗ о долевом строительстве: банки моментально воспользовались тем, что сделки попали в правовое поле, считает Талавер. Еще один фактор — квартиры на этапе строительства дешевле, чем жилье на вторичном рынке, к моменту окончания строительства цены поднимаются, продолжает он.

При этом ипотечная ставка по кредиту на квартиры в новостройках выше, значит, выше и премия банка за риск, добавляет директор по маркетингу и продажам «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. Кроме того, говорит он, ипотечное кредитование на первичном рынке банку проще поставить на поток: если на вторичке банк оценивает каждую квартиру отдельно, то в новостройке — сразу, что позволяет оформлять сделки «на конвейере». Клиент первичного рынка фактически пропускает процедуру одобрения банком квартиры, одобрения требует только заемщик, добавляет Кристина Хмель из «Миэль-Новостроек».

Аккредитация объекта, действительно, экономит время на принятие решения, подтверждает Талавер, но есть нюанс: на вторичке банки получают отчет об оценке от аккредитованного при них оценщика (его услуги оплачивает клиент), а на аккредитацию объекта тратят собственные средства, изучают разрешительную и финансовую документацию застройщика и заинтересованы окупить затраты за счет одобрения сделок. Еще один аргумент в пользу новостроек: сделки с ними оформляются быстрее и проще, на вторичке обменная цепочка состоит обычно из трех и более квартир, передал через представителя руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман.

Наконец, большинство банков ориентированы прежде всего на новостройки, построенные с использованием их заемных средств или инвестиций, говорит Плецельман. Ипотека снижает для банка риски кредитования девелопера, поскольку возврат кредита идет за счет продаж квартир, поясняет Талавер. Фактически задолженность застройщика перед банком перекладывается на покупателей. Но это все же не основной фактор роста ипотечных сделок на первичном рынке, настаивают эксперты.