Кризисные тенденции, все настойчивее заявлявшие о себе в последние месяцы, добавляют горечь в бочку меда, с которой участники ипотечного рынка уже готовились встречать 2012 год. Сегмент ипотеки в РФ в уходящем году, наконец, приблизился к докризисным параметрам по объемам выдачи кредитов, ставкам и размеру первоначального взноса, но, сетуют эксперты, опрошенные РИА Новости, рынку грозит новый финансовый циклон. В случае самого негативного сценария, предупреждают аналитики, стоимость ипотеки снова может взлететь до «запретительного» порога в 14% годовых.

Аналитики АИЖК отмечают, что объем выдачи ипотечных кредитов в номинальном выражении (без учета инфляции) в 2011 году может приблизиться к рекордным 680 млрд рублей, причем 97% рынка обеспечены рублевыми кредитами. Большие объемы выдачи подтверждает и статистика самой крупной российской кредитной организации — Сбербанка. По словам директора управления розничного кредитования Сбербанка России Натальи Карасевой, за 11 месяцев 2011 года банком было выдано уже 285 тыс. кредитов на сумму 304 млрд рублей.

«Цифры впечатляют. Рынок ипотечного кредитования не только догнал, но и обогнал объемы, выданные в докризисный период», — подтверждает начальник отдела банковских продуктов банка «Глобэкс» Ирина Волис.

В итоге, ожидают в АИЖК, до конца года порядка 500 тыс. семей решат свои жилищные проблемы за счет ипотеки.

Рост ипотеки прежде всего по мнению экспертов, опрошенных РИА Новости, связан с реализацией отложенного спроса, накопившегося не только за кризисный период, но и за предшествовавшее ему время бурного роста цен на жилье. По словам специалистов, в настоящее время спрос на недвижимость в значительной мере сосредоточен в сегменте экономкласса и альтернативных сделок.

И это неудивительно, ведь, как напоминает, руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева, в 2008 году, когда недвижимость стремительно дорожала, «альтернативные» цепочки на рынке жилья рассыпались одна за другой, и значительная доля квартир приобреталась с инвестиционными целями. «С начала второго полугодия 2011 года активно растет внутреннее потребление, подкрепляемое увеличением доступности кредитных ресурсов, в том числе и на рынке жилья», — констатирует эксперт.

По словам начальника отдела офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анны Шушковой, отложенный спрос реализовался именно в этом году, а не в прошлом по нескольким причинам. Во-первых, после кризиса россияне долго присматривались к рынку — ждали, что цены будут продолжать падение. Во-вторых, добавляет Шушкова, к концу года многих подтолкнула к покупке нестабильная экономическая ситуация на финансовых рынках и тревога, связанная с политическими событиями в нашей стране. «Люди пришли к выводу, что лучше снять деньги с депозита, продать какие-то ненужные мелкие объекты недвижимости, добавить ипотечных денег и, наконец, купить квартиру. Квартира — не валюта, которая может обесцениться», — комментирует она.

Что касается непосредственно московского рынка, то после заявления столичных чиновников о присоединении новых к столице территорий, покупатели пришли к выводу, что на территории «старой» Москвы новостроек они больше не увидят, и как следствие — решили не откладывать жилищный вопрос на будущее, говорит представительница «Инкома».

Любимцева обращает внимание на то, что сейчас на рынке по сути цены стагнируют, что очень на руку ипотечным заемщикам. Еще один фактор, который, безусловно, стимулировал увеличение объемов ипотеки — это то, что уже к середине года рынок вышел на докризисные параметры по ставкам (они достигли исторического минимума и в рублях — 12,2%, и в валюте — 9,7%), размеру первоначального взноса по классическим программам (от 10%) и соотношению платежа по кредиту и дохода заемщика, уточняет глава отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства «Эксперт РА» Станислав Волков.

По словам начальника управления развития ипотеки банка «Открытие» Александра Ефимова, ставки находятся на минимальных значениях. Банки не выдавали такие дешевые ипотечные кредиты никогда ранее, отмечает он.
В свою очередь директор департамента ипотеки компании «Миэль-Новостройки» Кристина Хмель указывает, что банки снова стали лояльны к кредитам на квартиры в новостройках.

«Финансовые организации стали более оптимистичны по отношению к застройщикам, что выразилось в аккредитации объектов не на 40—50% стадии готовности, как это было годом ранее, а на 20—30%. Некоторые банки даже стали выдавать кредиты по проектам на более низкой стадии строительства — например от «стадии котлована», если банк участвовал в финансировании проекта», — утверждает она.

А Шушкова отмечает, что на желание купить квартиру с помощью ипотеки повлияли и рекламные кампании и акции банков. Ее слова подтверждает и заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.
«На улицах появилось много рекламных баннеров, многие банки запустили блоки телевизионной рекламы, возобновились партнерские программы банков с различными строительными и риелторскими компаниями», — говорит она.

Между тем «нестабильность на мировых финансовых рынках и увеличение стоимости фондирования для банков могут подталкивать средние и небольшие банки (не работающие по программам АИЖК и/или не имеющие доступа к источникам государственных средств) к росту ставок», признает Любимцева.

По прогнозу директора департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка Сергея Арзянцева, к ставке 14% годовых, которая для заемщиков является верхней психологической границей доступности ипотеки, рынок ипотеки в РФ может легко подойти в следующем году. «Если рынок будет развиваться по негативному сценарию, ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными — 18—20%, а дальше ситуация будет уходить из-под контроля», — предполагает он.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в последней четверти года темпы выдачи ипотечных кредитов в РФ стали замедляться в связи с влиянием информации о нестабильности на мировых финансовых рынках, отсутствием длинных денег у коммерческих банков и нехваткой ликвидности в банковском секторе. Еще один тревожный звонок прозвенел в октябре 2011 года: средняя ставка по кредитам, выданным в течение месяца, поднялась на 0,1 процентного пункта — до 11,7%, тем самым обозначив разворот рынка к более высоким ставкам. И, наконец, последние сомнения в том, что ипотечному рынку грозит новый циклон, пропали, когда такой гигант для рынка ипотеки, как Сбербанк, в декабре этого года поднял рублевые ставки на 0,55—0,75% по двум своим «недвижимостным» программам — «Гараж» (с 10,05% до 14,75%) и «Строительство жилого дома» (с 11,7% до 14,75%).