Прошлый год оказался удачным для рынка ипотеки: кредитов выдано на 30% больше докризисного максимума 2008 года и почти в два раза больше, чем в 2010-м. Несмотря на рекорд, рынок по-прежнему обладает огромным потенциалом. О том, зачем привлекать в него пенсионные деньги, почему следует отказаться от расчетов в валюте при использовании жилищных кредитов и чем ипотечные облигации лучше закладных гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка рассказал в интервью «РБК daily».

«Рынок полностью оправился от кризиса: в прошлом году выдано кредитов на 30% больше докризисного максимума 2008 года и почти в два раза больше, чем в 2010 году. По нашим оценкам, порядка 480—500 тыс. человек взяли ипотеку в 2011 году, то есть ипотека профинансировала примерно каждую пятую сделку с жильем. Кроме того, рынок стал более качественным, а рост, который мы наблюдали в прошлом году, более устойчивым. Несмотря на увеличение количества выданных ипотек, мы не наблюдали значительного роста цен на рынке жилья, оно дорожало не быстрее инфляции — это означает, что из ипотеки ушли инвесторы, до этого покупавшие дорогие квартиры в городах-миллионниках. Уменьшилась средняя сумма кредита — его берут в основном люди с более низкими доходами, то есть ипотека идет на удовлетворение реальной потребности в жилье. Мы ожидаем, что в этом году объем выданных ипотечных кредитов может достичь триллиона рублей, хотя и есть некие опасения, что ставки могут вырасти. Если судить по ипотечным облигациям, то их доходность за полгода выросла где-то на 100 базисных пунктов (примерно на 1%), но это не означает, что на тот же самый 1% должны вырасти и ставки по ипотечным кредитам. Когда идет прирост на больших объемах, банки могут в условиях конкуренции частично жертвовать маржой. Сейчас банковская система работает на марже до 5%, а по ипотеке в рамках программы ВЭБа в 2010 году была согласована маржа 4%», — сказал он.

Говоря об ожиданиях роста ставок в этом году, гендиректор АИЖК отметил: «Я считаю, что ставки сейчас стабилизировались, негативное влияние ситуации в Европе, мне кажется, уже учтено. Чтобы стоимость заимствований выросла еще, должны произойти какие-то новые негативные события. В текущей ситуации банки скорее будут сокращать всевозможные льготные программы, промоакции для отдельных категорий граждан — такие предложения становятся для них очевидно убыточными. Сейчас, по данным Банка России, средняя ипотечная ставка — 12,2%, и к концу года если и будет рост, то не более чем на 0,5%».

Отвечая на вопрос, насколько активно банки сотрудничают с агентст­вом по ипотечным облигациям, Александр Семеняка заявил: «Опасения банков по поводу проблем с ликвидностью простимулировали их интерес к программам рефинансирования, которые реализует АИЖК. Мы исторически выкупали закладные, а сейчас внедряем выкуп ипотечных облигаций. Во всех наших программах условия фиксированные, поэтому и новая программа банки заинтересовала. Если рынки улучшатся, банку будет выгодно продать эти облигации в рынок. Если же на рынке ставки и дальше будут расти, то банкам будет выгодно все продать АИЖК. Объем первой программы выкупа ипотечных облигаций составил 16,6 млрд рублей, второй — 13,4 млрд . На эти программы у нас была переподписка, поэтому я считаю, что за этим инструментом будущее».

Рассказывая об отличиях российских ипотечных бумаг от американских, глава АИЖК подчеркнул: «С точки зрения самой технологии выпуска отличий нет, потому что мы шли по пути создания в российском правовом поле бумаги, которая хорошо известна в США. Это бумага, которая предполагает обособление ипотечных активов на отдельном балансе. Из платежей, собираемых от заемщиков, формируется очередность выплат инвесторам. Если вы стоите первым в очереди на получение денег, вы их всегда получите. У второго в очереди вероятность немного меньше, у последнего — самый большой риск. Первые в очереди (старший транш) могут получить рейтинг, равный рейтингу Российской Федерации. Более того, во второй сделке секьюритизации ипотечные облигации получили рейтинг даже выше России. Транширование эмитентов позволяет удовлетворить потребности различных категорий инвесторов. Одним нужны более доходные, но рискованные бумаги, другим — более надежные. Облигации различаются и по срокам. Таким образом, если у вас есть большой пул кредитов, вы можете «накроить костюмы на любой вкус». Отличие нашего рынка от американского в том, что мы еще в начале пути, поэтому для сделок секьюритизации отбираются лучшие кредиты. Многие же американские инвесторы считали, что покупали ценную бумагу инвестиционного уровня, а на самом деле во время кризиса эти бумаги обесценились полностью. Российские бумаги, слава богу, вели себя хорошо, даже просрочка выросла несущественно. По нашим ипотечным ценным бумагам не было ни одного дефолта.
Как оказалось, этот наш опыт интересен коллегам за рубежом — недавно Ситибанк презентовал Европейскому центральному банку (ЕЦБ) нашу программу по выкупу облигаций. В чем ее новелла для ЕЦБ? Сейчас центральные банки принимают ипотечные облигации в ломбардный список, но при этом кредитные организации несут процентный риск. У облигации есть фиксированная доходность. Если ставки выросли или Центральный банк их изменил, то при сделке РЕПО банк может получить не ту сумму денег, на которую рассчитывал. АИЖК же котирует фактически опцион, то есть фиксирует, по какой доходности мы будем выкупать бумаги в течение полутора лет. Это стимулирует ипотечное кредитование, потому что Центробанк просто предоставляет ликвидность, а наша программа позволяет банку сначала купить опцион, а потом уже под его доходность выдавать ипотечные кредиты. Получается, что вы заказываете ту ипотеку, которая вам нужна. Аналогично построена и программа ВЭБа, когда он в течение трех лет гарантирует банкам стоимость денег 7%, но требует, чтобы вся ипотека возникла на вновь построенном жилье. То есть госзаказ формируется рыночными инструментами».

По его словам, для банков, занимающихся ипотекой, одна из главных сложностей состоит в том, чтобы привлечь длинные пассивы. Комментируя идею пустить на ипотеку средства ПФР, он сказал: «Правительство уже приняло стратегически правильное решение — разрешить вкладывать пенсионные деньги в надежные старшие транши ипотечных облигаций. Сейчас ипотечные облигации имеют доходность 8—8,5%, а доходность средств «молчунов» в среднем на 2,5 или даже 3 процентных пункта ниже. Получается, что у Пенсионного фонда на каждых ста миллиардах упущенная выгода составляет два с половиной миллиарда ежегодно. Сейчас у нас объем ипотеки — более триллиона рублей, и если секьюритизировать даже половину, без учета кредитов Сбербанка, то экономия превысит десять миллиардов. А ведь мы говорим о том, что по ипотеке надо к 2015 году выйти на показатель два триллиона, а к 2020 году — порядка десяти триллионов. На рынок ипотечных облигаций нужно привлечь не только Пенсионный фонд России, но и других долгосрочных инвесторов — это долгосрочная задача. Краткосрочная задача состоит в том, чтобы сами банки рассматривали секьюритизацию как регулярный механизм рефинансирования. Первую сделку делать сложно, но уже вторая сделка делается с охотой. Мы хотим повысить технологичность этого процесса. Сегодня каждый банк проводит сделку сам, и ему надо накопить 5 млрд рублей — на это требуется время. Наша ближайшая задача — создать «клубы по интересам», в которые собрать несколько банков (это можно назвать совместной секьюритизацией) и объяснить им, что в одиночку банк соберет нужный объем пула за год, а вчетвером это можно сделать за квартал, если же объединить восемь банков, то делать секьюритизацию можно уже каждые два месяца. При таком механизме мы помогаем организовать сделку секьюритизации, гарантируем размещение ипотечных облигаций. Банки должны откупать младшие транши, оставляя себе кредитные риски. При этом банки должны договориться о стандарте качества. Иначе, если вы выдали хорошую ипотеку, а я выдал плохую, и мы объединились — получается, тот, кто выдал хорошую ипотеку, субсидирует плохую».