На следующей неделе президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрит интересный спор по жилищной ипотеке. Главный вопрос, который предстоит решить суду, актуален не только для сторон дела: может ли банк-покупатель потребовать обратного выкупа закладной с банка-продавца, если спустя продолжительное время после сделки качество ссуды резко ухудшилось? Положительный ответ на него ставит под угрозу развитие вторичного рынка ипотеки в России, указывают эксперты, пишет «Коммерсант».

Сторонами спора являются ВТБ 24 и Башинвестбанк. Как следует из определения о передаче дела на пересмотр в порядке надзора, в декабре 2007 года ВТБ 24 купил у Башинвестбанка закладную, которая удостоверяла права по ипотечному кредиту, выданному гражданину на покупку квартиры. Спустя год сделка по продаже квартиры была признана недействительной, и районный суд постановил вернуть жилье законному владельцу. ВТБ 24 остался без обеспечения по приобретенной ссуде и потребовал от Башинвестбанка выкупить закладную обратно по номиналу, а также заплатить проценты за пользование чужими деньгами.

Такое условие было в договоре купли-продажи закладной, но выполнять его по первому требованию Башинвестбанк отказался, и ВТБ 24 обратился в суд. Ответчик ссылался, что по условиям договора покупатель закладной может признать кредит некачественным только в течение 30 дней с момента перехода прав требования по нему. Тем не менее арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск и взыскали с Башинвестбанка 1,9 млн рублей, посчитав, что этот срок действует лишь для случаев выявления покупателем недостатков в документах и не распространяется на ухудшение качества самой ссуды.

Коллегия судей ВАС в правомерности такого подхода усомнилась и передала дело для пересмотра в президиум, указав, что позиция нижестоящих судебных инстанций «противоречит сути гражданско-правовых и банковских обязательств, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании». В частности, тройка судей обратила внимание на то, что ряд записанных в договоре условий признания кредита некачественным — например снижение остатка ссудной задолженности менее 5 тыс. долларов — в течение срока действия договора реализуется с большой долей вероятности. Возникающее из-за этого право покупателя закладной потребовать от продавца ее обратного выкупа в любой момент, пока не истек срок погашения кредита, «не отвечает цели заключения договора и природе ипотечных отношений». Поэтому по истечении установленного 30-дневного срока для возврата кредита продавцу риски по нему несет покупатель, сделала вывод коллегия ВАС.