Идеологическая платформа развития рынка ипотеки в России — таково назначение «Ипотечного манифеста», презентованного сегодня председателем правления банка «ДельтаКредит» Сергеем Озеровым.

Участники пресс-конференции рассказали о том, каким они видят развитие ипотечного рынка в долгосрочной перспективе и какое место в этом процессе должно занимать государство. По словам Озерова, сейчас российский ипотечный рынок столкнулся с замедлением темпов роста, и, чтобы избежать стагнации, необходим переход от экстенсивного к интенсивному росту, основанному на качественном управлении рисками, более дешевом фондировании и социальной поддержке. Это факторы, способствующие удешевлению ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков.

Объясняя важность отраженного в манифесте опыта глазами участников рынка, вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов разобрал несколько случаев, когда вмешательство государства, его законодательные инициативы и популистские меры, направленные на поддержку ипотечных заемщиков, по факту приводили к ухудшению положения клиентов, получающих кредиты на жилье. Так, в октябре 2011 года были приняты поправки в Гражданский кодекс, согласно которым банки-кредиторы не могут ограничивать право заемщиков на досрочное погашение кредита и взимать при досрочном погашении любые платежи, кроме процентов за фактическое время пользование кредитными средствами. Закрепленное законодательно право заемщика досрочно погасить кредит в любое время создает для кредитора риск недополучения плановой доходности.

Компенсировать данный риск за счет комиссий и штрафов за досрочное погашение теперь невозможно, поэтому банки вынуждены закладывать его в размер процентной ставки. В результате ухудшается положение, прежде всего, для тех заемщиков, которые не могут себе позволить досрочное погашение и вносят платежи строго в соответствии с графиком. Кроме того, указанные изменения в ГК РФ сделали менее привлекательными для инвесторов выпускаемые банками облигации с ипотечным покрытием: доходность облигаций может снизиться в связи с досрочным погашением долга в части обеспечивающих эти бумаги закладных. Стоимость фондирования для банков возрастает, и, чтобы сохранить маржу, они должны повышать ставки по выдаваемым ипотечным кредитам. По словам Сергея Озерова, доля досрочно погашаемых ипотечных кредитов в среднем по рынку составляет 15—20%.

Говоря о факторах, которые могли бы способствовать повышению доступности ипотеки, президент Европейского Трастового Банка Андрей Крысин упомянул о возможности временного снижения налога на доходы от ипотечных ценных бумаг с 15% до 5%. Такая мера не слишком существенно снизит доходы казны, повысив при этом привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвесторов.

Дальнейшие меры государства по поддержке ипотечного рынка создатели манифеста видят в единовременном финансировании определенных групп населения, направленном на формирование у них первоначального взноса, общем повышении благосостояния граждан, а также в развитии конкуренции на рынке строительства жилья.

Предполагается, что сформулированное в манифесте мнение банковского сообщества касательно путей качественного развития рынка станет основой дальнейшего взаимодействия банков с государством и, в частности, будет учтено при доработке закона «О потребительском кредите», проект которого сейчас рассматривается Госдумой.