Объем так называемых ипотечных «хвостов» — необеспеченной задолженности, оставшейся после взыскания передававшейся в залог квартиры, — достигнет в 2015 году 3,15 млрд рублей. Такой прогноз дает коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн», указывая, что рост, таким образом, может достигнуть рекордных 26% по отношению к 2014 году, когда «хвосты» составляли 2,5 млрд рублей.
К основным причинам образования «хвостов» эксперты относят падение рыночной стоимости жилья в кризисные годы. Клиенты, приобретая жилье в ипотеку, вносили 10—20% собственных средств, несколько лет платили проценты по кредиту, потом у них уменьшались доходы, стоимость квартиры падала, и после ее реализации клиент оставался еще и должен банку. Многие заемщики считают такое положение дел несправедливым и отказываются возвращать остаток долга, указывают в «Секвойе».
В качестве еще одной причины образования «хвостов» коллекторы называют чрезмерно рискованную кредитную политику банков. Речь идет о ситуации, когда размер кредита приближается к стоимости недвижимости или даже превышает ее.
Эксперты отмечают, что если эффективность возврата ипотечной задолженности, полностью обеспеченной залогом, равна 100%, то для необеспеченной части ипотеки (задолженности, оставшейся у заемщика после реализации предмета залога) характерен существенно меньший процент возврата: не более 0,5—1% в 2015 году (2% в прошлом году). Хотя ипотечные заемщики в целом более «качественные», так как андеррайтинг при выдаче ипотеки более жесткий, чем в потребкредитовании, многие считают, что после продажи квартиры уже ничего не должны банку. Кроме того, должники по ипотечным «хвостам» уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга, указывают коллекторы.
Они не ждут исчезновения такого явления, как ипотечные «хвосты», несмотря на законодательные поправки 2012 года, предполагающие, что если в ходе исполнительного производства вторые торги по продаже квартиры не состоялись и кредитор согласен забрать объект на баланс, а стоимость жилого помещения недостаточна для полного удовлетворения требований банка, то задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной (при размере долга меньше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки, или равном ей). Во-первых, списание остатка задолженности после поступления квартиры на баланс банка не распространяется на кредиты, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до вступления поправок в силу, то есть до марта 2012 года. Во-вторых, судебная практика показывает, что суммы займов, попадающих под действие данной поправки (то есть оформленных после марта 2012 года), также подлежат полному взысканию, так как даже если тело долга списывается, то проценты, штрафы и пени — нет. Кроме того, риелторы прогнозируют снижение цен на квартиры во второй половине 2015 года (пессимистичный прогноз по итогам года — минус 20%). Таким образом, если заемщик выйдет на просрочку и не сможет дальше обслуживать кредит, его квартиру кредитор будет вынужден реализовать, но с учетом снижения стоимости недвижимости продажа не покроет сумму кредита — заемщик останется должен банку, рассуждают в «Секвойе».
Влияние закона о банкротстве физических лиц на ситуацию с ипотечными «хвостами» в этом году будет незаметно, так как процедура признания гражданина банкротом довольно сложная с точки зрения подготовки всех необходимых документов, отмечают эксперты «Секвойи». В будущем же, по их прогнозам, воспользоваться этим правом смогут около 20—25% таких должников.
«В последнее время россияне волнуются за свои сбережения, многие перестают доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране традиционно рассматривают покупку жилья. Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение, все активнее прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию. К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008—2009 годов, далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе трех — пяти лет, не говоря уже о более долгой перспективе. Да и предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто», — комментирует президент компании «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева.
