На фоне низких процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным кредитам клиенты банков, имеющие действующий кредит, стремятся снизить свою ставку и переплату. Сделать это можно, рефинансировав задолженность в другом банке или обратившись в свою кредитную организацию с просьбой о пересмотре ставки.

Во втором случае банк имеет полное право своему клиенту отказать, сославшись на заключенный договор, который не предусматривает снижение процента.

Тем не менее иногда банки не желают терять клиентов и готовы идти на некоторые уступки своим заемщикам, одобряя подобные запросы. Но на практике провести такую операцию бывает сложнее и дороже, чем уйти в другой банк. Самые распространенные барьеры, которые устанавливают банки для своих клиентов: затягивание сроков рассмотрения заявки и проведения сделки (в особо тяжелых случаях надо ждать до полугода), наличие комиссии за оформление документов, невозможность получения ответов на вопросы, вызванная нежеланием сотрудников работать или банальным незнанием пунктов договора.

Таким образом, снижение ставки в своем банке может обойтись заемщику дороже и займет больше времени, чем рефинансирование в другом банке, даже несмотря на процедуру нового одобрения, запрос справок с работы и от первичного кредитора, переоформление страхового договора, необходимость обращения в регистрирующие органы с целью снятия первого залога и нового обременения. Важно также и то, что при переходе в другой банк можно сэкономить гораздо больше, т.к. ставка открытого рынка существенно ниже (в среднем на 2 п.п.), чем ставка, на которую согласны банки для текущих заемщиков.

Поэтому на этой неделе мы подготовили рейтинг кредитов на рефинансирование ипотеки, выданной сторонним банком. Были проанализированы программы финансовых организаций, входящих в топ-100 по розничному кредитному портфелю по версии Банки.ру.


Банк/Кредит

Ставка, % годовых

1

АИЖК*

9-9,5**

2

Газпромбанк

9,5

3

Сбербанк

9,5

4

Банк ФК Открытие

9,35-9,95***

5

Росевробанк

9,75

6

АК Барс

9,9

7

Райффайзенбанк

9,99

8

Российский Капитал

9,75-10,25**

9

ВТБ 24

10

10

Запсибкомбанк****

10

11

Транскапиталбанк

9,4-10,4**


* АИЖК не является банком и само по себе ипотечные кредиты не выдает; за него это делают банки-партнеры, заключившие с ним специальное соглашение на выдачу ипотеки на рефинансирование по стандартам АИЖК: Акибанк, АктивКапитал Банк, Джей энд Ти Банк, Ижкомбанк, Плюс Банк, Российский Капитал, Форштадт, Кошелев, и другие.

**в зависимости от соотношения Кредит/Залог.

***9,95% годовых – базовая ставка; 9,35% годовых – промо-ставка, действующая по кредиту на срок до 5 лет в сумме до 50% стоимости залога, при подключении страхования, при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ.

**** Требуется поручительство или залог иного имущества на период до регистрации залога в пользу банка.

Примерный расчет. В октябре 2014 года был выдан ипотечный кредит на сумму 3 200 000 рублей на срок 15 лет по ставке 13% годовых. Ежемесячный платеж – 40 488, переплата – 4 088 008 руб. В октябре 2017 года остаток долга – 2 945 405 руб.

Рефинансируем задолженность под 9% годовых, срок кредитования оставим равным 12 годам (изначальные 15 лет минус 3 года выплат):

Ежемесячный платеж – 33 520 руб., переплата – 1 880 251 рубль.

Если же сохранить платеж, примерно равный 40 тыс. рублей, то срок кредита составит 9 лет, а переплата 1 361 744 рубля.

Процентная ставка у всех банков из рейтинга, за редким исключением, единая, то есть не зависит от соотношения суммы кредита к стоимости залога. На период до регистрации залога в пользу банка ставка увеличивается на 1-2 п.п. по любой из программ. В некоторых случаях возможно оформление последующего залога, в этом случае ставка на период до регистрации обеспечения в пользу банка не увеличивается. Запсибкомбанк – единственный банк из подборки, требующий на этот период поручительство физических лиц для суммы кредита свыше 1,5 млн рублей или залог иной недвижимости (не оформляется при сумме кредита до 1,5 млн рублей). Дополнительно на период до регистрации залога в пользу банка действует увеличенная до 16,9% годовых ставка.

Кредиты оформляются на срок 25-30 лет (до 20 лет у Росевробанка). Сумма кредита не может превышать 80-85% стоимости жилья, на покупку которого был выдан первоначальный кредит (до 95% у АК Барс банка).

Некоторые кредитные организации предлагают дополнительное снижение ставки: при уплате единовременной комиссии (Росевробанк и Российский Капитал – снижение до 8,25% годовых, Транскапиталбанк – до 7,9-9,9% годовых).

Так как мы рассматривали программы банков, владеющих крупнейшими розничными портфелями, в рейтинг не вошли небольшие кредитные организации с привлекательными процентными ставками. Отметим некоторые региональные банки: Энергобанк– со ставкой 9,9-10,5% годовых по рефинансу, Русь –9,9-10,2% годовых, Нико-Банк – 10,2% годовых.

Активно рефинансируются кредиты, выданные на покупку квартиры на вторичном или первичном рынке (требуется, чтобы было оформлено право собственности, исключение — АИЖК). Реже можно переоформить ипотеку, выданную на покупку таунхауса, дома, апартаментов.

Рассматривались только собственные программы финансовых организаций. Указанные в рейтинге процентные ставки действительны при заданных параметрах для работников по найму, полностью подтверждающих свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, а также приобретающих комплексное ипотечное страхование (личное, а в дальнейшем и имущественное). Учитывались ставки, действующие после государственной регистрации права собственности и ипотеки. При составлении рейтинга не рассматривались продукты, ориентированные на специальные категории заемщиков: распорядителей материнского (семейного) капитала или иных субсидий, владельцев жилищных сертификатов, военных, госслужащих, сотрудников определенных отраслей (например, работников РЖД) и пр. В выборку не попали кредиты, для которых указан неполный процентный диапазон.

Продукты ранжированы по размеру процентных ставок, действующих для заемщиков «с улицы», без учета надбавок и скидок за наличие действующих кредитов в других банках, наличия отрицательной или положительной кредитной истории, снижения при уплате комиссии, а также без учета льготных ставок для специальных категорий: зарплатных и корпоративных клиентов, вкладчиков банка и пр. Если представлен процентный диапазон, то ранжирование происходило по средней ставке между минимальной и максимальной ставкой диапазона.В случае если процентная ставка по продуктам разных банков совпадала, кредиты были отсортированы в алфавитном порядке по названию кредитной организации.

Обзор составлен по данным официальных сайтов и колл-центров банков на 20 октября 2017 года.

Дина ОРЛОВА, эксперт по кредитным продуктам Банки.ру