По прогнозам многих экспертов, развитие первичного рынка ипотечного кредитования в 2017 году будет менее динамичным по сравнению с 2015—2016 годами. Ключевыми факторами замедления темпов его роста станет прекращение действия государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке с 1 января 2017 года, реализация отложенного спроса населения на покупку жилья и снижение совокупного объема предложения со стороны застройщиков.

На текущий момент программы с госсубсидированием являются самыми выгодными на рынке ипотечного кредитования: низкие ставки, а также снижение стоимости первичного жилья на 10—20% за текущий год позволяют заемщикам оформить кредит на хороших условиях. В данном рейтинге мы решили проанализировать, какие условия доступны клиенту сегодня при оформлении подобных кредитов в банках Москвы и как изменились ставки по займам с госсубсидированием за текущий год.

В рейтинге мы рассмотрели, какие условия будут действовать для клиентов, приобретающих однокомнатную квартиру в готовой новостройке по программе с госсубсидированием в Москве. Для исследования нами были заложены следующие параметры: стоимость жилья — 6,5 млн рублей (средняя цена на однокомнатные квартиры в Москве на текущий момент по версии портала Realty.dmir.ru), первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, сумма кредита — 5,2 млн рублей. Срок займа — 15 лет — был выбран для того, чтобы снизить размер итоговой переплаты для заемщика.

Заметим, что, выбирая ипотечную программу, клиент прежде всего должен исходить из собственных финансовых возможностей: чем меньше срок кредита, тем крупнее ежемесячный платеж. Выбранные же нами условия потребуют от заемщика внесения ежемесячного аннуитетного платежа в размере около 60,8 тыс. рублей. Чтобы обслуживать подобный кредит, клиент (либо семья при учете совокупного дохода) должен иметь доход в размере от 121 тыс. до 151 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка (как правило, размер платежа по графику не должен превышать 40—50% дохода заемщика).

Нами рассматривались только собственные кредитные программы банков, зарегистрированных в Москве. Не учитывались кредиты, предоставляемые банками по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и АО «Дельта Кредит» ( программа самого банка «Дельта Кредит» в рейтинг вошла). Также мы не брали в расчет льготные условия, действующие для определенных групп заемщиков — молодых семей, работников бюджетной сферы, клиентов партнерских агентств недвижимости и др., для которых предусмотрены более низкие ставки.

Для составления рейтинга нами учитывались процентные ставки, действующие при заданных параметрах рейтинга для работников по найму, полностью подтверждающих свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, а также приобретающих комплексное ипотечное страхование (личное, титульное и имущественное). В случае если процентная ставка по продуктам разных банков совпадала, кредиты были отсортированы в алфавитном порядке по названию кредитной организации. Условиями всех вошедших в рейтинг кредитов не предусмотрены комиссии за рассмотрение заявки, выдачу и обслуживание кредита.

Расчет итоговой переплаты производится по аннуитетному графику погашения.

В результате отбора мы получили список из 21 программы московских банков, которые заняли 10 позиций нашего рейтинга.

Первое место заняли продукты «Первичный рынок с государственной поддержкой» Абсолют Банка и «Ипотека с господдержкой» Металлинвестбанка со ставкой 11,2% годовых и итоговой переплатой 5,55 млн рублей. Кредит Абсолют Банка возможно также оформить на данных условиях в ОТП Банке в рамках реализации партнерской схемы.

На второй позиции оказалось предложение банка «Уралсиб» «Ипотека с государственной поддержкой», процентная ставка по которому составляет 11,25% годовых, а переплата — 5,58% млн рублей.

Третье место разделили программы «Ипотека с государственной поддержкой» Газпромбанка и Россельхозбанка со ставкой 11,3% годовых и переплатой 5,6 млн рублей.

Замыкают наш рейтинг предложения «Квартира в строящемся доме с господдержкой» Московского Кредитного Банка и «Ипотека с государственной поддержкой» Связь-Банка со ставкой 12% годовых (максимально возможная в рамках кредитов с госсубсидированием) и переплатой 6,03 млн рублей.

В нашем обзоре не учитывалось предложение Транскапиталбанка «Ипотека с государственной поддержкой». Процентная ставка по данной программе составляет от 10,9% до 11,99% годовых, но действительна она только при согласии клиента на внесение единовременного платежа за снижение ставки в размере 5,5% / 1,5% от суммы кредита соответственно. При отказе клиента применяется ставка в размере 16,9% годовых. На аналогичных условиях по стандартам Транскапиталбанка возможно оформить ипотеку с господдержкой в Инвестторгбанке.

Также в обзоре не принимали участие продукты банков, выдаваемых по стандартам АИЖК, однако при оформлении кредита по программе АИЖК «Ипотека с государственной поддержкой» в одном из банков — партнеров агентства заемщик при заданных в рейтинге параметрах может рассчитывать на ставку 11,25% годовых. С перечнем банков-партнеров, в которых можно получить кредит по данной программе, можно ознакомиться на сайте АИЖК (в их числе Росэнергобанк, Бинбанк, банк «Образование» и др.).

Отметим, что за текущий год средняя ставка по ипотечным займам с госсубсидированием, по нашим расчетам, выросла на 0,91 п. п., однако за последнее полугодие она снизилась на 0,3 п. п.

Рост ставки связан прежде всего со снижением Банком России ключевой ставки с 11% годовых на начало 2016 года до 10,5% годовых по состоянию на 14 июня 2016 года и до 10% годовых на период начиная с 19 сентября 2016 года, так как со снижением ставки уменьшается размер субсидии для банков. При этом снижение среднего значения ставки по льготным кредитам за последнее полугодие обусловлено прежде всего корректировками ставок банками, а не изменением ключевой ставки: стремясь привлечь как много больше кредитов в рамках госпрограммы, банки снижали ставки, делая продукт более выгодным, чем у конкурентов. Для справки в таблице приведены значения ставок по продуктам банков, оцениваемых нами в предыдущем аналогичном обзоре по состоянию на 5.07.2016 г., позволяющие оценить динамику изменения ставок за анализируемый период каждым банком — участником рейтинга.

Напомним, что программа льготного ипотечного кредитования продлится до конца 2016 года, и маловероятно, что она будет продлена правительством в 2017 году. Таким образом, развитие рынка будут определять собственные стандартные программы банков, и значения ставок будут зависеть прежде всего от динамики ключевой ставки, а также от реализации банками специальных программ с застройщиками, в рамках которых последние могут субсидировать клиенту часть ставки по кредиту за счет собственных средств.

Обзор составлен по данным официальных сайтов и кол-центров банков на 8 ноября 2016 года.

Инна СОЛДАТЕНКОВА, отдел анализа банковских услуг информационного портала Банки.ру

Кредит/Банк

Ставка, % годовых

Ориентир. размер переплаты, млн. руб.

Ставка по состоянию на 05.07.16 г., % годовых

Абсолют Банк

«Первичный рынок с государственной поддержкой»

11,2*

5,55

11,7

Металлинвестбанк

«Ипотека с господдержкой»

11,2**

5,55

11,6

Уралсиб

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,25***

5,58

12

Газпромбанк

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,3

5,6

11,75

Россельхозбанк

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,3****

5,6

11,9

Возрождение

«Квартира-Новостройка 2016» (льготное кредитование)

11,4*****

5,67

11,85

ВТБ 24

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,4******

5,67

12

Промсвязьбанк

«Новостройка с господдержкой»

11,4*******

5,67

11,9

РосЕвроБанк

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,4********

5,67

11,5

Сбербанк

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,4*********

5,67

12

Глобэкс

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,5

5,73

12

Райффайзенбанк

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,5

5,73

11,5

СМП Банк

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,5**********

5,73

11,5

ЮниКредит Банк

«Новостройка с государственным субсидированием»

11,5***********

5,73

11,5

МИНБ

«Новостройка (с государственной поддержкой»)

11,7************

5,85

11,99

ФК Открытие

«Новостройка-субсидирование»

11,7*************

5,85

11,7

Зенит

«Ипотека с субсидированной процентной ставкой»

11,75**************

5,88

11,75

Российский Капитал

«Ипотека с государственной поддержкой»

11,9***************

5,97

12

ДельтаКредит

«Ипотека 11,95%»

11,95****************

5,99

11,5

МКБ

«Квартира в строящемся доме с господдержкой»

12

6,03

12

Связь-Банк

«Ипотека с государственной поддержкой»

12*****************

6,03

12

* + 0,25 п. п. при отказе от присоединения к договору коллективного ипотечного страхования; + 4 п .п. без личного и титульного страхования.
** + 1 п. п. без личного страхования.
*** + 5 п. п. без личного страхования.
**** + 7 п. п. без личного и/или имущественного страхования.
***** + 3 п. п. без личного и/или имущественного страхования.
****** + 1 п. п. без личного и/или титульного страхования.
******* +6 п. п. без комплексного ипотечного страхования.
******** + 1 / 2 / 3 п.п. без титульного/личного / личного и титульного страхования.
********* + 1 п. п. без личного страхования.
********** + 1 п. п. без личного страхования. Ставка актуальна до 30.11.2016 г.
*********** + 2,5 п. п. без личного страхования.
************ + 4 п. п. без личного страхования.
************* + 2 п. п. без личного страхования.
************** + 3 п. п. без личного/титульного страхования.
*************** + 3,5 п. п. без личного страхования.
**************** +1,5 п. п. без личного страхования.
***************** + 1,5 п. п. без личного и/или имущественного страхования.

В выборку не вошли продукты, ориентированные на специальные категории заемщиков: распорядителей материнского (семейного) капитала, различных субсидий, владельцев жилищных сертификатов, военных, молодых учителей и ученых, сотрудников определенных отраслей (например, работников РЖД) и пр.

Продукты ранжированы по размеру процентных ставок, действующих для заемщиков «с улицы», без учета надбавок и скидок за наличие действующих кредитов в других банках, наличия отрицательной или положительной кредитной истории, а также без учета льготных ставок для специальных категорий: зарплатных и корпоративных клиентов, вкладчиков банка и пр.