Вторичный рынок недвижимости сейчас находится далеко не в лучшей своей фазе. В результате кризисных явлений цены на вторичное жилье существенно упали с 2014 года, при этом спрос на такие квартиры не высок. Виной тому снижение реальных доходов населения, сокращение объемов свободных денежных средств, а также переориентирование спроса на первичный рынок, который весь кризисный период мог похвастаться более привлекательными ценами на квадратные метры, а также низкими ипотечными ставками, чему уже почти два года способствует государственная поддержка ипотеки на строящиеся квартиры. Процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье взлетели до небес в декабре 2014 — январе 2015 года, затем медленно снижались.

Портал Банки.ру решил изучить ипотечные предложения московских банков, нацеленные на помощь в покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости, и оценить уровень ставок и размер общей переплаты.

Итак, на этой неделе Банки.ру подготовил рейтинг ипотечных кредитов с невысоким первоначальным взносом (15%) на средний срок (15 лет) без единовременных комиссий и сборов. Были установлены следующие параметры сделки: стоимость приобретаемой квартиры на вторичном рынке — 6,5 млн рублей (средняя цена «однушки» по данным портала Realty.dmitr.ru на 09.12.2016), первоначальный взнос — 975 тыс. рублей (15% стоимости недвижимости), сумма кредита — 5,525 млн рублей.

Рассматривались только собственные кредитные программы банков, зарегистрированных в Москве. Таким образом, не учитывались кредиты, предоставляемые по партнерским программам банка «ДельтаКредит» (сама же финансовая организация в рейтинг попала, а значит, ее программы, по которым работают такие банки, как Московский Индустриальный Банк, Генбанк, «Союзный», Фора-Банк, Бинбанк, «Образование» и другие, являются на данный момент одними из лучших на рынке).

В выборку не попали кредиты, для которых указан неполный процентный диапазон. При составлении рейтинга учитывались процентные ставки, действующие при заданных параметрах рейтинга для работников по найму, полностью подтверждающих свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, а также приобретающих комплексное ипотечное страхование (личное, титульное и имущественное) либо подключающихся к коллективному договору ипотечного страхования. Не рассматривались продукты, ориентированные на специальные категории заемщиков: распорядителей материнского (семейного) капитала, различных субсидий, владельцев жилищных сертификатов, военных, госслужащих, сотрудников определенных отраслей (например, работников РЖД) и пр.

Продукты ранжированы по размеру процентных ставок, действующих для заемщиков «с улицы», без учета надбавок и скидок за наличие действующих кредитов в других банках, наличия отрицательной или положительной кредитной истории, а также без учета льготных ставок для специальных категорий: зарплатных и корпоративных клиентов, вкладчиков банка и пр.

Первое место в рейтинге заняла программа «Квартира на вторичном рынке» РосЕвроБанка со ставкой 11,25% годовых и итоговой переплатой 5,93 млн рублей. На второй позиции оказалась ипотека от Райффайзенбанка с итоговой переплатой 6,09 млн рублей и ставкой 11,5% годовых. Замыкает тройку лидеров программа «Ипотека зовет!» ЮниКредит Банка, ставка по которой составляет 11,75% годовых, а переплата — 6,25 млн рублей. Максимальная процентная ставка среди десятки лучших — 13,5% годовых.

Некоторые банки из топ-10 предоставляют заемщикам возможность снизить процентную ставку по кредиту, уплатив единовременную комиссию при заключении кредитного договора. К примеру, по желанию клиента РосЕвроБанка ставка может быть снижена на 0,5, 1 или 1,5 процентного пункта (п. п.) при внесении платежа в размере 1,5%, 2,9% или 4% от суммы кредита. Ставка по ипотеке от банка «ДельтаКредит» снижается на 0,5, 1 или 1,5 п. п. при оплате 1%, 2,5% или 4% от суммы кредита соответственно. Абсолют Банк предоставляет заемщикам возможность уменьшения ставки на 0,5 п. п., единоразовый платеж составит 2% от суммы кредита. Чем больше срок кредита, тем больше экономическая выгода от оплаты снижения процентной ставки. Так, по параметрам рейтинга (размер кредита — 5,5 млн рублей) при выборе максимального снижения процентной ставки до 9,75% годовых по ипотечному кредиту РосЕвроБанка размер комиссии составит 221 тыс. рублей, а итоговая переплата (включая плату за снижение ставки) — 5,23 млн рублей. Экономия по сравнению с базовыми условиями равна 703 тыс. рублей.

Расчет ежемесячного платежа, общей переплаты производился по аннуитетному графику. При этом два банка из выборки (Газпромбанк и Россельхозбанк) предоставляют заемщику право выбора схемы погашения — аннуитетными или дифференцированными платежами, по остальным банкам доступен только аннуитетный график погашения задолженности. Ежемесячный дифференцированный платеж по ипотеке Газпромбанка под ставку 12,5% годовых составит 89 350 — 31 010 рублей, переплата — 5,2 млн рублей; платеж по кредиту Россельхозбанка под 12,9% годовых — 91 227 — 31 020 рублей, переплата — 5,37 млн рублей.

При приобретении вторичной недвижимости следует учитывать расходы на страхование, нотариальное сопровождение сделки. Также при выборе ипотечного кредита и расчете первоначальных расходов заемщикам следует учитывать размер сборов, связанных с расчетами с продавцом (аренда банковского сейфа, аккредитив, безналичный перевод). Плата за ячейку зависит от размера сейфа, месторасположения офиса, срока договора. Аренда ячейки с особыми условиями доступа сроком один месяц в банках, участвующих в рейтинге, стоит от 500 до 10 тыс. рублей, открытие аккредитива обойдется примерно в 2— 3 тыс. рублей. Абсолют Банк предоставляет своим заемщикам право бесплатно воспользоваться ячейкой или аккредитивом при проведении ипотечной сделки.

В некоторых случаях банками предусмотрены необязательные комиссии за так называемое юридическое сопровождение сделки, которые включают в себя пошлину за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по тарифам Росреестра — 2 тыс. рублей). Таким образом, банк берет на себя действия по регистрации сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Примерами таких банков являются РосЕвроБанк, взимающий добровольную плату в размере 17,5— 23,5 тыс. рублей, ВТБ 24 с комиссией за услугу в размере 20 тыс. рублей. Заемщик может отказаться от уплаты данного сбора и заниматься оформлением документов самостоятельно.

В качестве справочной информации в таблице приведен приблизительный размер ежемесячного аннуитетного платежа. Расчет произведен с помощью ипотечного калькулятора, размещенного на сайте Банки.ру. Принимая во внимание средний требуемый банками коэффициент платеж/доход, равный 50%, рассчитаем минимальный совокупный доход заемщика и созаемщиков — 126 тыс. рублей. Для более точных расчетов следует обращаться непосредственно в банк.

Следует отметить, что таких низких ставок (11,25—13,5% годовых) на ипотечные кредиты с невысоким первоначальным взносом не было уже несколько лет. Приближенный к этому уровень ставок (11,9—13% годовых) наблюдался в конце лета 2014 года, о чем свидетельствует рейтинг Банки.ру, составленный в августе 2014 года. Несмотря на наметившийся тренд на демократизацию условий ипотечных кредитов и требований к заемщику, количество банков, готовых предоставить ипотечный кредит клиентам, обладающим небольшим первоначальным взносом, равным 15% стоимости недвижимости, пока невелико. Минимальный первоначальный взнос по базовым программам крупных ипотечных игроков, таких как АИЖК, Сбербанк, Связь-Банк, «Открытие», «Возрождение», Транскапиталбанк, Московский Кредитный Банк, Промсвязьбанк и другие, составляет 20%.

Обзор составлен по данным официальных сайтов и кол-центров банков на 12 декабря 2016 года.

Дина ОРЛОВА, эксперт по кредитным продуктам Банки.ру

Банк/Кредит

Ставка, % годовых

Ежемесячный платеж, руб.

Ориентир. размер переплаты, млн руб.

РосЕвроБанк

«Квартира на вторичном рынке»

11,25

63 667

5,93

Райффайзенбанк

«Квартира на вторичном рынке»

11,5

64 542

6,09

«ЮниКредит»

«Ипотека зовет!»

11,75

65 423

6,25

Металлинвестбанк

«Ипотека 12,25%»

12,25

67 201

6,57

Газпромбанк

«Квартира на вторичном рынке»

12,5

68 097

6,73

ВТБ 24

«Покупка готового жилья»

12,6

68 457

6,79

Россельхозбанк

«Ипотечное жилищное кредитование»

12,9

69 541

6,99

Абсолют Банк

«Стандарт»

13

69 905

7,05

«ДельтаКредит»

«Квартира»

13,25

70 816

7,22

«Уралсиб»

«Готовое жилье»**

13,5*

71 732

7,38

* Минус 0,25 п. п. от указанной ставки при наличии несовершеннолетнего ребенка / детей, либо рождении ребенка / детей в период действия кредитного договора (скидка суммируется при наличии нескольких детей).