Вход

Ипотечное кредитование в России: стандарты и перспективы

Онлайн-конференция состоялась 08.07.2010

Главная задача Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключается в реализации государственных программ по обеспечению доступным жильем и улучшения жилищных условий населения.

Агентство — ключевой оператор по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и основной институт развития ипотечного кредитования в стране.

На вопросы посетителей Банки.ру отвечает генеральный директор АИЖК Александр СЕМЕНЯКА.

Александр Семеняка

Александр Николаевич Семеняка

Генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Возглавил АИЖК в апреле 2002 года. Фактически с этого момента в масштабах страны стала создаваться система рефинансирования ипотечных кредитов.



Вопросы 1 15 из 32
Вопрос:

Здравствуйте, Александр Николаевич!
Возможно ли включение в Программу «Стимул» строящегося жилого комплекса, если часть квартир уже распродана и оплачена по договорам долевого участия? И вообще, каким строительным проектам в первую очередь может быть предоставлено финансирование?

Василий · 08.07.2010 16:53
Ответ:

Главное условие для строительного проекта, который может участвовать в программе «Стимул» — реализация строительства по № 214-ФЗ (Закон об участии в долевом строительстве…), применение которого позволяет получить достоверную информацию о соотношении проданных/непроданных жилых помещений. Наличие заключенных договоров участия в долевом строительстве не является препятствием для участия в Программе, но позволяет оценить соотношение запрашиваемого объема финансовой поддержки с количеством нереализованных жилых помещений. Предполагается, что средства, уже полученные от участников долевого строительства, направлены в стройку, и повторного финансирования этого оплаченного объема быть не должно.

Если говорить о приоритетных строительных проектах, то в первую очередь, это жилье эконом класса. Кроме того, приоритетны проекты комплексной застройки. Но, обращаю Ваше внимание, что окончательный выбор строительного проекта все-таки остается за кредитующим его банком.

постоянный адрес
Вопрос:

Почему закрывают выдачу кредитов на "вторичку"?
Цена за кв.метр на "первичку" уже сравнялась с ценой на "вторичку". Покупателям не нужна такая "первичка". Почему думают не о нас, а о строителях? Мы сами решим, что нам нужно.
Оставьте нам возможность выбора!

BlackJack · 06.07.2010 18:07
Ответ:

Выдачу кредитов на «вторичку» никто не закрывает. Правильнее говорить о том, что правительство формирует некие преференции или приоритеты в отношении вновь построенного жилья — так, как это делает любая страна в мире. Стимулирование нового строительства — один из самых сильных мультипликаторов роста ВВП и увеличения бюджетных доходов. Правительство, имея ограниченный ресурс бюджетных средств, пытается использовать их наиболее эффективным способом, поэтому действия АИЖК и программа Внешэкономбанка ориентированы, в первую очередь, на развитие первичного рынка.

При этом отмечу, что в первую очередь, тут защищаются интересы не строителей, а граждан, покупателей. Правительство создает определенный механизм для банков и девелоперов, тем самым формируя госзаказ на строительство эконом жилья. Жилье по цене 30 тысяч и ставке 11% потенциально смогут приобрести 40% населения страны.

При этом у вас остается выбор: вы можете взять ипотеку на «первичку» или на «вторичку». Другое дело, что ставка на вторичное жилье формируется рынком без вмешательства государства, а первичный рынок Правительство стимулирует через программу ВЭБ, АИЖК, ипотечное страхование.

постоянный адрес
Вопрос:

По мере возобладания рыночной экономики, азы которой гласят, что спрос рождает предложение, становится все очевиднее, что без ипотечного кредитования приобрести собственное жилье просто не возможно. Как вы смотрите на присутствие государственных рычагов в жилищном строительстве? А в частности в ввиде ограничений на стоимость жилья? Ведь за 2000-е года жилье подорожало в разы, не смотря на то, что рабочая сила, оборудование и материалы не подорожали и в 2 раза, а колличество предложений огромно. В такой ситуации у молодых людей есть 2 варианта, снимать жилье лет 20-30 и ждать когда родители освободят площадь или же брать ипотеку и в течение такого же срока за нее расплачиваться. Возможно вы видите иные пути решения проблемы? Поделитесь пожалуйста!

razdolbai001 · 05.07.2010 15:47
Ответ:

В целом, я смотрю позитивно на присутствие государственных рычагов в жилищном строительстве и считаю, что это необходимо в определенных объемах. Сейчас формирование такого механизма обсуждается в Правительстве РФ в рамках развития сегмента жилья эконом класса. В частности, обсуждается возможность продажи земель под жилищное строительство Фондом содействия развитию жилищного строительства, который не просто продает эту землю на аукционе, а продает с обязательством, что конечная стоимость жилья эконом-класса, построенного на ней, будет не выше определенного уровня.

Есть другой механизм, в рамках которого сформированный ипотекой спрос (в первую очередь, за счет рефинансирования АИЖК и программы ВЭБа), должен быть нацелен на сегмент жилья, доступный людям со средним уровнем дохода и молодым семьям.

Кроме того, молодым семьям, у которых есть стабильный уровень дохода и потенциал роста доходов в будущем, АИЖК будет предлагать новые продукты, по условиям которых этот потенциал роста доходов будет учтен в графике платежей.

постоянный адрес
Вопрос:

Что мешает выдавать ипотеку гражданам под 5% годовых? Ведь деньги выделяются Правительством, т. е. фактически печатаются (бухгалтерская проводка в ЦБ). Пусть будут под 0—1%. Банкам хватит чтобы заработать — и пяти процентов.

Сергей · 06.07.2010 12:33
Ответ:

Правительство действительно выделяет деньги, однако это финансирование не закрывает всех потребностей рынка ипотеки. По оценкам международных экспертов и правительства, объемы ипотеки должны в ближайшие годы приблизиться к 350 млрд руб. в год, или, по ФЦП «Жилище», достичь 1,2 трлн к 2013 году. Это большой объем средств, и он должен привлекаться прежде всего с рынка.

Кроме того, нельзя забывать, что государство направляет в развитие ипотеки средства Пенсионного фонда РФ, а пенсионные средства не могут инвестироваться по ставке ниже инфляции. 5% — это ниже инфляции, и это будет несправедливо по отношению к пенсионным деньгам. Поэтому сегодня средства ПФР инвестируются с доходностью 8%, с тем, чтобы граждане могли взять ипотеку под 11%. Но по мере снижения инфляции и развития конкуренции на рынке ставки должны снижаться.

Деньги правительство выделило для содействия развитию рынка, но не вместо рынка. Доходность инвестирования средств ПФР должна быть выше инфляции.

постоянный адрес
Вопрос:

Здраствуйте Александр!
Заявлено — «Главная задача Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключается в реализации государственных программ по обеспечению доступным жильем и улучшения жилищных условий населения"
Результат — с появлением более-менее доступных ипотечных кредитов доступность жилья уменьшается, так как спрос растёт, предложение почти не увеличивается, цены растут с вертикальным взлётом, взявшие кредит,попадают в тяжелейшее материальное положение,те кто ранее мог купить или участвовать в долевом строительстве, из-за резкого роста цен или отказываются от этого, или покупают жильё меньшего размера
Необходимо — вкладывать гос.средства не в субсидирование ипотечных ставок, а субсидирование или прямые инвестиции государства в строительство новых площадок, обеспеченных современными коммуникациями,подъездными путями,привлекательной инфрастуктурой. Обеспечить конкурентность доступа к строительству на этих площадках и кредитованию покупателей квартир и домов, ну а законодательным и правоохранительным органам нейтрализовать монополизирующие и коррупционизирующие структуры, типа банды человека в кепке.
Согласен — что это утопия, но а как по-другому?

prostoandrey · 05.07.2010 14:18
Ответ:

Мы не можем заменить собой рынок. Наша задача — сформировать некий механизм и обеспечить его тиражирование участниками рынка. Если это удастся сделать, то мы обеспечим повышение конкуренции в сегменте финансирования строительства жилья эконом-класса.

Мы, в рамках поддержки жилищного строительства, запустили программу «Стимул», в которой предполагается определенная выгода для банков, повышающих доступность ипотечных кредитов. Т. е. мы пытаемся активно вовлечь банки в кредитование строительства. В частности, банку обеспечивается возможность погасить кредит, выданный застройщику на этапе строительства, как за счет ипотеки физлиц, так и ипотеки юридических лиц (в случае, если это жилье физлицами не покупается). Мы ожидаем, что в рамках этой программы повысим доступность кредитов не только для покупателей (физлиц), но и для застройщиков. Это позволит войти на рынок новым участникам-застройщикам и приведет к росту конкуренции в сегменте эконом класса. Новые застройщики будут создавать конкуренцию и подстегнут тех застройщиков, которые уже привыкли работать на высокой норме прибыли и неохотно идут в сегмент строительства жилья эконом класса.

Согласен — надо развивать конкуренцию доступа к землям для застройщиков. Планируется, что этим будет заниматься Фонд содействия развития жилищному строительству, который продает на публичных аукционах большие участки земель в разных регионах страны. Так достигается еще и полная прозрачность всех этапов строительства жилья.

постоянный адрес
Вопрос:

Если вдруг в третьем квартале возникнет вторая волна кризиса, останутся ли у АИЖК ресурсы для кредитования?

ArtHome · 06.07.2010 17:24
Ответ:

Мы не ожидаем второй волны кризиса в ближайшее время, но в любом случае, мы полностью отвечаем за исполнение своих обязательств. Сейчас мы заключаем долгосрочные договора поставок закладных с банками на срок больше года, и, безусловно, все договорные обязательства мы выполним в любом случае.

постоянный адрес
Вопрос:

Уважаемый Александр,

у меня три вопроса:

1) В пост кризисной модели, когда рынок секьюритизации полностью дискредиторован, что может источником длинных пассивов по ипотеке?

2) Чем конкретно государство может уравновесить и уравновешивает сейчас рост цен на жилье вызванный увеличением доступности ипотеке, которая как раз способствует росту цен на это жилье?

3) Считаете ли Вы реальным в обозримом будущем превратить АИЖК в финансово независимую / самостоятельную от государтсва прибыльную и утойчивую компанию - оператора рынка ипотечного кредитования?

Спасибо и всего наилучшего,

Михаил

Михаил · 05.07.2010 22:13
Ответ:

 

Отвечу по порядку:

1) В первую очередь, был дискредитирован рынок американских ценных бумаг, а те сделки секьюритизации, которые были в Европе и Канаде, показали большую устойчивость. Но в итоге, тень бросили на весь рынок ипотеки, хотя не везде все плохо. Проблема не в секьюритизации как таковой, а в регулировании, достаточности капитала, адекватной оценке базисного актива и т. д.

Мы считаем, что российские ипотечные ценные бумаги достаточно надежны, в ходе кризиса по ним рейтинги не пересматривались. Мы рассматриваем такие бумаги в качестве источника длинных пассивов. Как и обычные корпоративные облигации, которые определенным образом структурированы по срокам.

Рынок секьюритизации постепенно будет восстанавливаться. Но в период его восстановления удельный вес корпоративных облигаций (АИЖК и банков, связанных с фондированием ипотеки) будет выше. 

2) Во-первых, государство может увеличить предложение земельных участков через фонд РЖС. Во-вторых, нужно продавать эти земельные участки с обязательством строить жилье по цене эконом класса. И третье — использовать механизм, когда с помощью ипотеки контрактуется платежеспособный спрос на этапе строительства, т. о. этот платежеспособный рост не так сильно будет влиять на рост цен, а в большей степени увеличивать объемы строительства жилья эконом-класса.

3) АИЖК уже сегодня является финансово устойчивой и прибыльной организацией, что подтверждается финансовой отчетностью и публичным рейтингами Standard & Poor’s, Moody’s.

Надо ли из АИЖК делать частного оператора рынка? Мое мнение — не надо, т. к. у государства должен быть свой институт развития, который влияет в целом на ситуацию. И если для запуска рынка ипотеки были важны функции рефинансирования, то для дальнейшего развития более важными станут операции, связанные с развитием страхования и поручительств. В будущем, возможно, этот инструментарий будет меняться, чтобы влияние института развития на рынок соответствовало его актуальным потребностям.

АИЖК должно развивать рынок, заботиться об инфраструктуре. По сути, выгода от действий Агентства заключается не столько в получении прибыли, сколько в том, чтобы привлекать на рынок все большее количество участников и денег.

Я не считаю, что АИЖК нужно приватизировать. Однако по мере развития отдельные бизнесы АИЖК могут быть приватизированы и проданы в рынок, в то время как деятельность самого Агентства должна сосредотачиваться на новых задачах, адекватных текущим проблемам.

 

постоянный адрес
Вопрос:

Александр Николаевич, поясните, пожалуйста, как в рамках Стандартов АИЖК трактуется "вновь построенное жилое помещение". Имеется в виду отсутствие сантехнического оборудования и внутренней отделки, которые допускаются только во вновь построенном жилом помещении. Есть ли четко сформулированные требования, для определения какое помещение является "вновь построенным", а какое нет?

Анна Ноговицына · 08.07.2010 14:41
Ответ:

По стандартам АМЖК «вновь построенным жилым помещением» считаются многоквартирные жилье дома, получившие разрешение на ввод в эксплуатацию.

постоянный адрес
Вопрос:

Расскажите, пожалуйста, о программе "Стимул". Как она может повлиять на снижение стоимости жилья в новостройках?

NNatalia · 08.07.2010 12:24
Ответ:

У нас часто путают доступность ипотеки и доступность жилья. Важно понимать, что сама Программа «Стимул» не может снизить стоимость жилья. Спрос на квадратные метры уже начал расти, а с ним — и стоимость квартир. Программа АИЖК направлена, в первую очередь, на увеличение объемов строительства, на снижение дефицита новостроек, вызванного кризисом.

И конечно, на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, покупающих жилье в новых домах. 

постоянный адрес
Вопрос:

Здравствуйте уважаемый Александр Николаевич ! Мне 24 года мы с семьей хотим оформить ипотечный кредит, готовы внести 25% , но официальный доход только у меня 37000 тыс . , отец и мать работают по контракту, также имеется недвижимость на 300 тыс руб . Возможно получить кредит в Вашем агенстве ? Учитывает агенство неофициальные доходы семьи?

Наиль · 07.07.2010 13:21
Ответ:

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не предоставляет ипотечных кредитов — этим занимаются партнеры агентства — банки и другие кредитующие организации. Поэтому Вам нужно обратиться за консультацией об условиях кредитования и максимально возможной для вас суммы ипотечного кредита к партнеру АИЖК, работающему в регионе Вашего проживания. Контакты партнеров АИЖК указаны на сайте АИЖК www.ahml.ru.

постоянный адрес
Вопрос:

Я ИП ,хочу получить ипотечный кредит ,где можно продублировать свою заявку на ип.кредит по наиболее выгодным процентам и по максимальному кругу кредитных организаций ?

sabirzynoviz · 08.07.2010 16:32
Ответ:

Вы можете подать заявку на получение ипотечного кредита в любое количество банков, тут нет никаких ограничений.

постоянный адрес
Вопрос:

Здравствуйте!

Скажите, какие банки по Вашему мнению являются конкурентами АИЖК на рынке рефинансирования ипотечных кредитов.

Спасибо!

Олег · 06.07.2010 14:23
Ответ:

Поскольку АИЖК является институтом развития, мы не стремимся ни с кем конкурировать. До кризиса банков, занимающихся рефинансирование ипотечных кредитов, было достаточно много. В кризис ситуация изменилась, рефинансирующих организаций на рынке практически не осталось, кроме АИЖК. В настоящее время, среди наиболее активных участников рынка можно назвать ВТБ 24, ДельтаКредит, Московское ипотечное агентство.

постоянный адрес
Вопрос:

Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, если ребенку не исполнилось 3 лет?

Светлана К. · 08.07.2010 16:33
Ответ:

Как таковой материнский капитал нельзя использовать для выплаты первоначального взноса при ипотеке, пока не исполнилось три года ребенку, чье рождение дало Вам право на материнский капитал. Если Вы не хотите ждать, пока ребенку исполнится три года, можно получить кредит по программе АИЖК «Материнский капитал» с первоначальным взносом всего 10% от стоимости приобретаемого жилья,. За счет того, что Вы обязуетесь погасить часть кредита материнским капиталом, размер первоначального взноса снижается.

Причем эта программа еще и позволяет Вам получить кредит на большую сумму, чем могли бы себе позволить с Вашим размером доходов, так как при расчете суммы кредита материнский капитал включается в доход Вашей семьи.

постоянный адрес
Вопрос:

Здравствуйте, Александр!
Вы говорите о том, что Правительство направляет деньги на строительство нового жилья. Может ли застройщик, например, имея недостроенный объект, обратиться к вам за помощью?

Lexu · 08.07.2010 09:41
Ответ:

По Программе «Стимул» мы работаем с банками, т. к. именно банки берут на себя строительные риски по проектам, за ними остается право выбора объекта кредитования. Но если застройщик обратится напрямую в Агентство, мы проведем с ним все необходимые консультации, расскажем, какие у него есть возможности. Кроме того, мы готовы осуществлять функции посредника между участниками рынка, предлагать банкам, желающим участвовать в программе, те строительные проекты, с которыми обращаются к нам застройщики.

постоянный адрес
Вопрос:

Есть ли отделение АИЖК в г. Балашиха Московской области, если есть, работает ли с ним Банк «Возрождение»? Спасибо!

Валерий Александрович · 06.07.2010 18:23
Ответ:

Контакты партнеров АИЖК указаны на сайте www.ahml.ru.

постоянный адрес
Вопросы 1 15 из 32

Страница конференции c 05.07.2010 просмотрена 12 161 раз.

Популярные новости

Читаемые Обсуждаемые
Пресс-релизы
Бинбанк и Шереметьево запустили кобрендовую карту SVO club Mastercard

Бинбанк и аэропорт Шереметьево запустили совместную карту SVO club, которая позволяет путешественникам пользоваться множеством привилегий от банка и аэропорта. Карта выпускается на базе платежной системы Mastercard и поддерживает бесконтактную технологию оплаты.

18.07.2017
Все пресс-релизы