У официальных "экспертов" рынка недвижимости, поломался последний барометр оптимизма - объем выдачи ипотечных кредитов

01.06.2019 14:47 10 2 698 просмотров
сторонники кирпича и их "эксперты", в последние два года сделали показатель объема выдачи ипотеки своим знаменем! размахивая которым - и сознательно игнорируя все прочие показатели - они занимались откровенным лохотроном, и пытались внушить населению, что объем выдачи ипотеки, это есть главный и единственный барометр, указывающий на будущий спрос и цены кирпича - если ипотека растет, значит и цены будут расти!
оптимизмом своего ипотечного барометра, они пытались, как минимум, продлить жизнь кирпичной пирамиды. или же, запустить очередную волну ажиотажного спроса на кирпич. как это случилось, в те далекие прошлые годы.

ипотечный барометр, сам по себе сильно фальшивит, и на основе, лишь его показаний, уж никак нельзя делать заключения о будущем рынка.
но у сторонников кирпича, выбора то не было... ибо все прочие "барометры", выдавали пессимистичные данные.

они так бегали со своей ипотекой, как будто 100% покупок в кирпиче, происходят, исключительно за счет ипотечных средств.
но ипотека, это всего около 40% от общего спроса. поэтому теоретически. можно представить такое развитие событий, когда объем выдачи ипотеки и ее доля в общем спросе продолжит расти, а общий спрос при этом, будет падать - спрос ипотечный вырос на 10%, а спрос "не ипотечный", упал на 30%.

и вот... в последние два месяца - март, апрель, объемы выдачи ипотеки начали падать, в годовом выражении. что для сторонников кирпича, явилось, как бы полной неожиданностью...
они то планировали рост ипотечного кредитования на годы вперед. что бы, не обращая внимания не все иные факторы и дальше размахивать этим знаменем, и загонять в кирпич свежих буратин. а знамя то это, оказалось несколько... траурно приспущенным.
а другого то знамени - у них нет!
своим настойчивым требованием дать дешевой ипотеки для народа (которой, по выражению какого то знатного сторонника кирпича, "народ очень ждет"), "сторонники", вынудили главу ЦБ дать им тактичный ответ, содержание которого сводилось к тому, что нельзя "бездумно" наращивать ипотечные объемы, а то это плохо кончится.. а так же, Набуллина, озвучила вслух страшную - для сторонников кирпича и их экспертов - вещь! она осмелилась прямым текстом сказать, что объемы выдачи ипотеки, зависят не только от размера ее ставки. но и от уровня доходов населения, и так же, от цен недвижимости.

случившееся падение ипотеки, это явление абсолютно закономерное.
и причина тут конечно не в том, что ипотечная ставка выросла на 0.5 - 0.75%...
здесь не рынок облигаций, где идет прямая корреляция, цена/кредитная ставка.
на рынке кирпича нашем, всегда шли эмоциональные покупки, без всякой оглядки на размер ипотечных ставок и цены самих квартир. поэтому изменением ипотечной ставки, тут теперь уже нельзя отрегулировать спрос. ибо сегодня те, кому нужен кирпич "для себя", не могут его купить по существующим ценам и при условии беспроцентной рассрочки.
сегодня главная и давняя проблема этого рынка, это задранные цены. которым теперь путь вниз и вниз.

если бы кирпичные "эксперты", были бы экспертами настоящими, а не исполняли бы роль рекламщиков, выкрикивающих то, за что им заплатят строители и прочие сторонники кирпича,
то помимо барометра ипотечного, они бы озвучивали и показания прочих "барометров".
таких, как...
1. доходы населения и их динамика - грустный барометр, который просто тупо противоречит вопилкам "экспертов" о неминуемом рост цен кирпичных, ибо в отличии всех иных сфер потребления, где можно поднимать цены за счет падения потребления, предложения, здесь объемы предложения не падают и на вторичном рынке, и постоянно прирастают от новостроя.
2. количество м2 на душу населения. это тоже лучше не озвучивать... ибо у нас 25 м2 на душу (считаю эту цифру заниженной), в восточной Европе - 30, Германии - 39.
но в той же Германии, эти метры копились веками. туда идет постоянный большой приток средств из вне, в т.ч. и из нашей страны. + там владение недвижимостью, распределено среди населения крайне не равномерно, с массой народа арендующего. а у нас, метры распределены среди населения очень равномерно.
в итоге, относительно той же Германии, у нашего народа, получилось очень много метров, особенно при сравнении доходов населения нашего и немецкого.
получается... что у нашего населения нет никакой потребности в новом кирпиче, а есть большая потребность в деньгах и улучшении прочих своих жизненных потребностей.
3. цена квадратного метра/доходы населения. этот показатель у нас сильно задран, относительно сытых стран. и эта задранность, случилась очень давно, с момента появления кирпичного рынка в 1992 году. и сторонники кирпича наши, считают эту задранность справедливой, типа так весь мир живет и по другом просто и быть не может. угу...
все причины задранных цен, относительно доходов населения, остались в прошлом. это был отложенный спрос, отсутствие новостроек, первая кредитная, ипотечная волна...
а сегодня, все факторы, уже указывают на процесс обратный - на падение цен.

вот от того "эксперты" и вынуждены были размахивать, лишь знаменем ипотечным, потому что если учесть и озвучить по честному, все иные факторы, влияющие на цены и предсказывающие их будущее, то это ж... тошно станет! и последние покупатели разбегутся...
а у наших официальных кирпичных "экспертов", главная и единственная цель, это не правду нести в массы, а любой ценой удерживать от падения эту ценовую пирамиду!

Комментарии 10

Андрей Минзер
#
ИМХО, вся беда придет откуда и ждали. Дело не в том, что пора остановиться строительству, не в том, что пора остановиться росту ипотеки. Это и так тормозит давно, но это корректируемо. Беда в том, что при любом "черном лебеде" первыми посыпятся эти нахватавшие ипотек. Самое небольшое падение жизненного уровня приведет к невозможности выплат. А после них ведь и другие посыпятся. Производства, мелкий бизнес. И не поможет никакая накачка ликвидностью банков, никакие сверхвысокие цены на нефть. Хотя и цены на нефть уже не очень высокие. Ипотека как "локомотив экономики" - понесет ее вниз. Мультипликативный эффект ипотеки может быть не только на рост ((
Mipon  (mipon2)
#
Ждёмссс....!
ks567  (ks567)
#
"черных лебедей" в ипотеки, да и вообще в недвижимости, и так уже масса. просто о них не говорят вслух...
ЦБ вон... придумал "ипотечные каникулы" - следит соломку под будущий рост ипотечных неплатежей.
и я уверен, что реальные неплатежи гораздо выше, но их банки кроют рисованными отчетами.
ипотечные платежи будут расти и без ухудшения без дальнейшего ухудшения уровня жизни населения, т.к. выданная ипотека последних лет, была очень плохого качества, с массой схемотозов, и выдавалась, кому попало, лишь бы сделку провести.

а вот большого мультипликативного эффекта от падения ипотеки и цен недвижимости, я не жду.
в ипотеке, у нас в отличие от тех же США, очень не развит рынок ценных бумаг, ипотечных облигаций, поэтому фин рынку это падение не страшно.
падение объемов новостроя, это тоже мелочи... ибо наше строительство очень примитивно, работает по черным схемам и толком налогов не платит... и злоупотребляет рабочей силой гасторбайтеров.
да и вообще, они же не перестанут строить... они будут перезаходить по новым, более низким ценам и строить... строить... у них же нет другого бизнеса.

вот кто пострадает от падения цен и роста ипотечных неплатежей, так это наши доблестные гос банки.
да нечё... они же живут под вывеской "гос гарантии", поэтому ухудшение качества их активов, пройдет по тихому, и весь ужас, вылезет наружу, только в самом конце бытия нашей сегодняшней полит - экономической модели.
в банковских активах, уже и сегодня, есть огромные массы кирпичных залогов, оцененных, по сказочным ценам - в разы выше реальных цен рыночных. и ничего...
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
ks567 пишет:
...в банковских активах, уже и сегодня, есть огромные массы кирпичных залогов, оцененных, по сказочным ценам - в разы выше реальных цен рыночных...
С чем именно связано завышение рыночной стоимости предмета залога:


1) умысел;
2) ошибка оценщиков;
3) объективное существенное снижение реальной рыночной стоимости относительно существовавшей на дату оценки;
4) или что другое?!
ks567  (ks567)
#
Цитата
Леонид пишет:
Цитата
ks567 пишет:
...в банковских активах, уже и сегодня, есть огромные массы кирпичных залогов, оцененных, по сказочным ценам - в разы выше реальных цен рыночных...
С чем именно связано завышение рыночной стоимости предмета залога:

1) умысел;
2) ошибка оценщиков;
3) объективное существенное снижение реальной рыночной стоимости относительно существовавшей на дату оценки;
4) или что другое?!

конечно умысел!
у нас же основа БС - гос банки, принадлежащие стране, народу! а руководству этих банков, плевать на качество их активов и на будущее этих банков. все их убытки будет оплачивать народ...
а строители, это же одна компания с гос. банкирами... и там свой, частный бизнес.
вот гос банкиры, за долю малую и помогают своим строителям - через завышенную оценку их объектов - реализовывать эти объекты, и щедро выдают под это дело ипотеку.

частные банки, через завышенную оценку залоговой недвижимости, кредитуют своих собственников, выдают заведомо невозвратные кредиты. т.е. прямое воровство средств, которое до поры можно прикрывать "хорошими" залогами.

"независимые оценщики", оценивают "реальную" стоимость недвижимости, земли, исходя из средних, выставленных на продажу цен. а за какую цену это можно продать на самом деле - их не волнует.
и вообще, оценщики за качество своей оценки не несут никакой ответственности, поэтому могут оценить так, как их об этом попросят. тоже за долю малую...
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
...могут оценить так, как их об этом попросят. тоже за долю малую...
Такое действительно есть!
Цитата
...оценщики за качество своей оценки не несут никакой ответственности...

1. Имущественная ответственность оценщиков предусмотрена статьёй 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (в редакции от 03.08.2018).

2. Кроме того, согласно статье 13 этого же закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте об оценке (в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта) заказчик оценки вправе оспорить указанную оценщиком рыночную стоимость в суде.

3. Также согласно статье 17.1 этого же закона заказчик оценки может заказать проведение экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки и о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.
ks567  (ks567)
#
"Кроме того, согласно статье 13 этого же закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте об оценке (в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта) заказчик оценки вправе оспорить указанную оценщиком рыночную стоимость в суде."

в том и дело, что в реальности никто ни с чем не спорит... банкиры "по договоренности", согласны на любую оценку!
это уж потом... через годы, когда дело дойдет до ЦБ - АСВ, которые будет разгребать руины кредитных активов банков - наружу вылезут все завышенные оценки. но там уж ни виноватых, ни концов не сыщешь...
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
ks567 пишет:

...частные банки, через завышенную оценку залоговой недвижимости, кредитуют своих собственников, выдают заведомо невозвратные кредиты. т. е. прямое воровство средств, которое до поры можно прикрывать "хорошими" залогами...

...в том и дело, что в реальности никто ни с чем не спорит... банкиры "по договоренности", согласны на любую оценку!
В указанном Вами аспекте Вы абсолютно правы! smile:thumbsup:
ks567  (ks567)
#
Цитата
Леонид пишет:
ks567, Вашему утверждению появилось прогнозное подтверждение о предстоящем снижении рыночной стоимости жилой недвижимости!

спасибо! включил. но ничего нового для себя я не услышал...
понравилось заявление автора, что он первый говорит на камеру об удешевлении. я хоть не на камеру,
но говорю об этом очень давно!)

написал коммент под этим видео "эксперта", о том, что я тоже много пишу про недвижимость и дал ссылку на мой блог. и... удалили!
а ведь у меня содержание, (моё мнение), гораздо качественнее, чем то, что я услышал у данного эксперта.

сейчас, когда кирпич будет падать, подобных "экспертов" появится масса!

но цель у большинства этих экспертов, (опять же мое мнение), не разбор сути и цен кирпичного рынка, а простое желание попасть в волну тренда и на этой волне, заработать себе какой нибудь авторитет "экспертный", который в последствии, можно было бы кому нибудь продать и что нибудь на этом заработать.

если бы это был действительно эксперт недвижимости, главная цель которого, донести истину до народа,
то он бы моего коммента не удалил.
вот я бы на его месте, коммент моего - так сказать - конкурента, конечно бы не удалил. я бы прочитал содержание конкурента... с чем то согласился, а с чем то и поспорил...

вообщем, считаю заключения данного эксперта довольно... примитивными, не раскрывающими сути происходящего на рынке и всей глубины, происходящих процессов.
а вот экспертного гонора у автора - уже по уши!)
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Кредитная карта "РАССРОЧКА"с бонусной программой "КЭШБЭК" и льготным периодом до 90 дней на все покупки, снятие наличных
Кредитная карта "РАССРОЧКА" с бонусной программой "КЭШБЭК" Кредитная карта с рассрочкой до 90 дней на все покупки, снятие наличных Ссылка на сайт
4
МИнБ. Как пользоваться СБП
Московский индустриальный банк подключился к системе быстрых переводов (СБП). Однако её использование не вполне очевидно. Рассмотрим как это сделать в
2
«Мечта в обертке» или подводные камни дачных поселков (материалы адвокатского расследования в ДНП «Романовские дачи»).
Название статьи не случайно и подвигла меня к этому статья неизвестного мне автора в которой повествуется об истории людей, вложивших деньги и силы
0
FAQ по одноразовым кодам
Всё, что вы хотели знать про одноразовые коды, но боялись спросить Ликбез для неискушённых пользователей основан на многолетнем опыте работы в IT,
1

Новые сообщения

Продукты Банки.ру