Опять про ипотечный пузырь... Надоело... Но промолчать - не могу!)

05.07.2019 18:56 5 3 872 просмотра
это ответ мой на это "экспертное мнение"
"О несуществующем пузыре в ипотеке"
https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10900157


ЦБ прав, что хотя бы заговорил вслух об этом.
но его вина в том, что реально, он пока ничего не делает, что бы остановить всё это ипотечное безобразие.
то, что он делает, это всё для вида. и рынок, все эти ЦБшные преграды, легко обходит.

я не знаю, что такое "пузырь", и где проходит та грань, которая отделяет "пузырь", от простого небольшого ... "вздутия".
но я знаю, что на нашем рынке, уже несколько лет, творятся - по нарастающей, различные ипотечные "чудеса", которые говорят о крайне нездоровой ситуации.

главное "чудо" ипотечное - ипотека без первоначального взноса, которая делается путем завышенной оценки объектов недвижимости.
отчасти, именно по этой причине, кирпичные "эксперты", постоянно и говорят народу о росте цен! ведь им нужны такие цены, что бы с них можно было скинуть 20% на первоначальный взнос, путем выдачи покупателю от продавца пустой расписки в получении этих самых 20% первоначального взноса.
такой схемотоз, носит сегодня массовый характер. в т. ч у строителей. и об этом весь рынок знает. а ЦБ и "эксперты" продолжают утверждать, что у нас нет ипотеки без первоначального взноса.
за последние годы, рост ипотечных кредитов с мин. первоначальным взносом, вырос примерно, по памяти, что то... с 20% до 44%, что само по себе, уже говорят о явном нездоровье рынка, ибо такие кредиты хуже обслуживаются. но на практике, многие из таких кредитов, с мин. взносом - вообще без такового.
+ массово делаются фальшивые справки о доходах ипотечных заемщиков.
+ (мое личное мнение) некоторые строители продают свой новострой в ипотеку... сами себе, путем ее оформления на подставных лиц.
+ фиктивные продажи в ипотеку, между знакомыми лицами, ради получения долгосрочных и дешевых кредитов.
+ докатились до того, что ипотеку, уже вешают на алкашей и прочий низко социальный элемент, точно так же, как когда то на них вешали потреб кредиты.
и т. п...

особенно ситуацию с ипотечным схемотозом усугубляет то, что ипотеку у нас выдают государственные банки. и банкиры в этих банках, отвечающие за качество залогов и выданной ипотеки, делают вид, что они ничего плохого не замечают... своим "незамечанием", банкиры преследуют свои личные цели и цели тех, кому они выдают такую ипотеку. а судьба и качество активов своего банка - государственного - их не волнует.

просрочку по ипотечным платежам в 2%, считаю рисованной. ее рисуют те же гос. банки, дабы не наводить тень на нашу святую ипотеку, и не мешать тем авторитетным строителям, которые с помощью этой "доступной ипотеки", скидывает свои метры, по "рыночным" ценам.
ЦБ о просрочках ипотечных знает что то большее... именно поэтому он уже подстелил соломку в виде "ипотечных каникул".
в ближайшее время, просрочка должна существенно расти от схемотозной, низкого качества ипотеки последних лет. и это в условиях стабильных цен недвижимости и доходов населения.
если же, "официальные" цены кирпича - цены предложения, пойдут вниз (а они туда должны идти, ибо сегодня из последних сил, с помощью "доступной" ипотеки, пытаются удержать, уже давно надутый - пузырь ценовой),
то неплатежи, могут принять... непредсказуемы. просто от того, что часть ипотечников, накупивших в последние годы дорогого кирпича, поймет, что отказ от оплаты этого кирпича, для них будет более выгоден, в финансовом смысле.

сторонники кирпича и ипотеки, заявляют, что ну нас нет ипотечного пузыря, потому что в отличии от ...США, у нас малая доля ипотеки в ВВП и малое количество в ипотеки населения.
но так у нас и доходы населения - не американские! и наши люди, потенциальные ипотечники, имеют доходы, лишь на продукты питания и товары первой необходимости. поэтому подобные сравнения - неуместны.
и тем более, что на нашем рынке, есть пузырь ценовой. сильно задранное - относительно даже сытых стран - соотношение цена м2/доходы населения.

вообщем, для меня, все факты говорят о том, что у нас есть замечательный ипотечный пузырь!
но учитывая нашу специфику - экономическую, социальную и рынка недвижимости, последствия этого пузыря, будет тоже специфические.
пузырь сдуется, просто потому, что ипотеку больше некому будет брать - одни, уже потратили свои кредитные лимиты, а другим - кирпич вообще не нужен! (сторонники кирпича то рассчитывали, что своим бурным рекламным пиаром, они снова оживят ценовую пирамиду, и кирпич начнут снова покупать все те, кому он не нужен. что все население подсядет на ипотеку в качестве спекулянта, желающего срубить деньжат от удорожания кирпича. но это дохлый номер...)
от схлопывания ипотеки, жестоко пострадают, лишь цены кирпича и доходы строителей. но этим всё и ограничится. сторонники кирпича, конечно будет визжать громко - о крахе строительной отрасли... о потере массы рабочих мест... и т. п...
кризиса же знатного ипотечного, как в США у нас не получится, в силу того, что наша страна, по своему развитию, еще не доросла до таких пузырей. она такого еще не может соорудить. у нас для такого "пузыря" нет ни качественной фин системы, ни фин ресурсов (ни внутренних, ни внешних).
ну ударит у нас по банкам падение цен залогов и рост неплатежей - ну и пускай! они, как обычно прикроются волшебной вывеской "государственные гарантии!" и будут дальше рисовать оптимизм и прибыли. а все чудеса ипотечные, наружу вылезут только тогда, когда будет рушиться вся сегодняшняя финансово - полит - экономическая система.

наш ипотечный пузырь, будет иметь последствия в первую очередь - социальные.
банки, с ипотечной просрочкой, прикроются вывеской "гос. гарантии" и их докапитализируют за счет государства, т.е. за счет народа. а вот население, которое поддавшись массированной рекламе экспертов "возьми, пока не поздно доступную ипотеку!", накупило в три дорога кирпича - государство докапитализировать не будет! и долги населения не спишет...
ну и зачем такое стимулирование ипотеки? а ведь это сегодня у нас почти что национальный проект, который продвигают знатные люди, вплоть до вице премьеров страны!
по сути, идет масштабная компания по закону буратин на кирпичное поле чудес. у этой компании цель одна - продать сегодня свой построенный кирпич. а кто и как потом будет оплачивать кредит, взятый на его покупку - это никого не волнует! т.е. государство, такой своей компанией, плодит нищету будущих времен. а у нас ее и так хватает... и проблемы ипотечников, не могущих платить по кредитам, уже сегодня имеют большой масштаб. просто об этом у нас в СМИ говорить не принято, что бы, опять же, не кошмарить рынок кирпича и не вынуждать ЦБ делать страшные заявления публичные, а каком то "пузыре".

сейчас, здоровый рост выдачи ипотеки, может быть, лишь в случае снижения ключевой ставки до новых исторических минимумов - т. е. это будет рефинансирование ранее взятой ипотеки. и к рынку недвижимости, текущему спросу, это уже не будет иметь никакого отношения.

по примеру пузыря США 2008 года, у нас принято полагать, что ипотечный пузырь случается тогда, когда бурно - в отрыва от всех прочих макроэкономических показателей, растет объем выдачи ипотеки, при одновременном падении ее качества, с одновременным ростом цен недвижимости.
но у нас то все проще. цены бурно и выше здравого смысла, выросли еще раньше, на первой волне ипотечных кредитов. и с тех пор, несмотря на большое падение спроса и роста предложения, удерживаются всеми силами на достигнутых уровнях.
а качество ипотеки, в последнее время, как раз и падает. ...ради поддержания ее объемов и кирпичного спроса на тех, когда то завоеванных ценовых уровнях.
такого расклада для появления пузыря в наших условиях, вполне достаточно. тут объем ипотеки может даже вообще не расти,
ибо ее качество, на стабильных и равных объемах - всё равно постоянно падает.
сторонники кирпича, сегодня всеми доступными способами, с помощью различных своих программ "ипотечного стимулирования", как раз и пытаются, если не нарастить, то хотя бы сохранить объемы выдачи ипотеки - без всякой оглядки на ее качество! потому что они понимают, что ипотека, это последний источник спроса. если объемы ипотеки будет падать - то хана кирпичным ценам!

Комментарии 5

Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
...здоровый рост выдачи ипотеки, может быть, лишь в случае снижения ключевой ставки до новых исторических минимумов...
Так В. В. П. вроде бы заявлял об этом неоднократно, что к этому надо стремиться!
Arsen2013  (Arsen2013)
#
Цитата
... цель одна - продать сегодня свой построенный кирпич. а кто и как потом будет оплачивать кредит, взятый на его покупку - это никого не волнует!

Ничего удивительного - проблемы индейцев шерифа не волнуют. Каждый сам за себя.
Вообще-то любой кредит - опасное зло, так как это обещание выплатить банку деньги, которые еще не заработаны и не получены. Со всеми вытекающими последствиями. Жить лучше без кредитов.
ks567  (ks567)
#
Цитата
Леонид пишет:
Цитата
...здоровый рост выдачи ипотеки, может быть, лишь в случае снижения ключевой ставки до новых исторических минимумов...
Так В. В. П. вроде бы заявлял об этом неоднократно, что к этому надо стремиться!

c президентом, тут вообще как то нехорошо получилось...
как у нас принято говорить - его подставило его окружение.
это же ему советники посоветывали постоянно упоминать в своих речах тему снижения ипотечной ставки.
...потому что по их мнению, этого снижения очень ждет весь народ!
вот президент и старается... для народа!)
при этом, он никогда не вдается в детали... и не обращает внимания на то, что у нас цены кирпича задраны относительно доходов населения. что население, уже давно накупило для себя кирпича и у нас в стране нет недостатка квадратных метров на душу населения... а те, кто нуждается в жилье, не могут его купить по сегодняшним ценам, даже при ипотеки беспроцентной...

если бы президент залез чуть глубже в эту тему, то он бы с удивлением обнаружил, что снижения ипотеки, очень ждет не народ, а строители и их приближенные, в т.ч. из окружения президента.
вот эти ребята, прикрываясь народом, и гонят свою тему, которая должна им помочь в реализации своего кирпича.
они этой темой, уже шантажируют ЦБ - ты чё не слышал что ли, что президент поручил снизить ставку до 8%?
ты чё, президента нашего что ли не уважаешь? давай скорее народу дешевой ипотеки! (...а то у нас этот народ, что то плохо стал кирпич покупать!)


ситуация с ипотекой, в последнее время, вообще выглядит крайне комично!
при примерно одинаковом росте кредитного портфеля банков в потреб кредитовании и в ипотеки, наша чиновники, дружно пришли к выводу, что потреб кредитование - у нас перегрето и его нужно остужать!
а вот кредитовании ипотечное - при той же самой динамики, по их мнению - не перегрето! и его рост нужно всеми силами продолжать стимулировать!
ну и чё это такое?
...а это просто большие личные интересы в кирпиче у наших знатных и избранных товарищей!
и ради своих доходов, этим "товарищам" глубоко наплевать на все эти макроэкономические показатели и на законы кредитных рынков.

и если бы не робкие реплики последнего времени ЦБ, о том, что товарищам сторонникам кирпича, нужно всё же быть как то... скромнее. и что на доступность жилья, влияет не только процент ипотечной ставки, а и цены недвижимости, и динамика доходов населения... то на эту тему в нашем информационном пространстве, вообще бы была тишина! потому что критика кирпича и ипотеки, у нас в СМИ - запрещена. все СМИ залиты хвалебными одами "экспертов", о замечательном будущем кирпича и его ценах. на каждом углу звучат призывы "экспертов", купить кирпич в ипотеку ...которая стала доступна - как никогда ранее!


Андрей Минзер
#
"все чудеса ипотечные, наружу вылезут только тогда, когда будет рушиться вся сегодняшняя финансово - полит - экономическая система" - эта связь не раскрыта или я ее не понял. Но все равно - спасибо автору smile:)
ks567  (ks567)
#
Цитата
Андрей Минзер пишет:
"все чудеса ипотечные, наружу вылезут только тогда, когда будет рушиться вся сегодняшняя финансово - полит - экономическая система" - эта связь не раскрыта или я ее не понял. Но все равно - спасибо автору smile:)

это я имел в виду, что плохое качество и сильно завышенная оценка ипотечных залогов нашей БС государственной, вылезет наружу, только тогда, когда свою силу утратит магическая вывеска "гос. гарантии" и банкам потребуются реальные средства, на покрытие всех этих своих ипотечных дыр.
и как правило, такие дыры у гос банков вылазят наружу, при системном полит - экономическом кризисе, когда у государства, уже просто нет средств на прикрытие этих дыр.
а пока нет кризиса такого масштаба, вывеска "гос. гарантии", позволяет гос банкам и государству, вообще не обращать внимания на качество гос банковских активов. ведь гос. БС, у нас считается надежной - по умолчанию.

по хорошему, государство должно пристально следить за качеством активов своей БС, и ее плохие активы, постоянно, плавно заливать, в виде гос помощи, печатными рублями.
но дело это очень мудреное, хлопотное, затратное... у нас так - не бывает!
поэтому государство, поступает проще. оно просто, путем словесных интервенций, убеждает народ в надежности и нерушимости гос. БС. и пока все довольны...
а потом, при масштабном кризисе, с нашей БС случиться тоже самое, что когда то случилось с советской, государственной банковской системой... правда, конечно с меньшим масштабом девальвации рубля.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Новости по итогам отчетности за январь 2021 г. Последний пост.
#проблемные банки, #банки в зоне риска, #надежность банков, #дацзыбао о банках, экономике и финансах Обзор написан здесь: =============================
12
Когда лучше покупать облигации - до или после выплаты купона?
Обновлено 24.02.2021. Не стоит придавать этому слишком большого значения. В любом случае разница не так существенна. Но всё же попытаемся ответить на
0
Охранители ещё большие вредители.
Ни для кого не секрет, что в России сейчас ведётся оголтелая политика охранительства, выраженная в стремлении следить за всеми и вся и закручивании гаек.
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру