Новый сезон на рынке недвижимости и очередной оптимизм газеты "Кирпичная правда"

17.09.2020 18:37 16 1 284 просмотра
начался кирпичный сезон... и монопольно вешающая официальная газета "кирпичная правда",
как обычно ринулась заряжать рынок и покупателей оставшихся оптимизмом - веруй товарищ! не ломайся и быстро всё раскупай по официальным ценам, которые пред тобой!
эта экспертная "правда", льет откровенную бодягу, которую я уж и комментировать не хотел...
но печально то, что эта ахинея, еще находит поддержку в среде масс народных, которые в нее верят и на ее основании, делают свои заключения о ценовой судьбе этого рынка.

Цитата
komeska пишет:
Честно говоря, мои ощущения мне тоже подсказывают, что не может при падающей экономике недвижка рости как в нулевых и скоро это должно закончится! Но я вот, например, не готов утверждать, что мы уже где-то у пика. Сейчас ведь общемировой тренд на снижение ставок. И Банк России просто идет в фарватере других мировых ЦБ, роняя ставку в пол...

снижение ипотечных ставок, для нашего рынка кирпича не является источником нового спроса.
о чем я тут давно говорю, что подтверждается статистикой... да и просто здравым смыслом.
от падения кредитных ставок, у нас не растет - ни ВВП, ни розничное потребление...
а кирпич у нас всегда покупали, по принципу - как только, так сразу, и никого снижения ставок народ не ждал. однако "кирпичная правда", повсюду кричит об обратном. и делает это с такой уверенностью, как будто это факт свершившийся, всем известный и неоспоримый.

вот про бурный рост и рекорды ипотеки они опять громко визжат...
а то, что в этом рекорде, из за недавней волны снижения ставок, огромная доля приходится на рефинансирование ранее взятой ипотеки, они конечно не заикаются.

Цитата
komeska пишет:
В качестве иллюстрации можно взять хотя-бы индекс ИРН...
Как видите, средняя цена московского квадрата выросла за два года с 168 тыс. рублей до 184 тыс. рублей.

это есть лишь официальные цены предложения, но никак не есть цены истинные. поэтому к этим графикам нужно относиться очень аккуратно... и уж никак не опираться на них, как на базу неоспоримую в своих выводах.
эти графики рисуют сторонники кирпича и они демонстрируют рост цены - при любом экономическом раскладе и спросе кирпичном.

это рынок с двойным ценовым дном.
официальные цены, это цены, за которые можно купить. а вот по каким ценам и когда, можно будет продать, об этом у экспертов говорить не принято.
сегодняшние цены официальные, это мышеловка. купить - можно, продать - нет.

Цитата
komeska пишет:
Теперь о доходах. Не раз читал здесь аргумент, что, дескать доходы населения падают. Поэтому и недвижимость должна удешевлятся. Но это не так!!! Падают РЕАЛЬНЫЕ доходы населения (т.е. с учетом инфляции). При этом их пытаются сравнивать с НОМИНАЛЬНЫМИ ценами на недвижимость

доходы нашего населения и цены нашей кирпичной пирамиды, уже давно не имеют нечего общего и никак не коррелируют между собой.
по доходам, можно отслеживать объем розничного потребления товаров и услуг, требующих регулярного обновления, покупки. но уж никак не потребление товара "кирпич", который не требует регулярного обновления, и которого сегодня у народа и так в достатке, в пересчете квадратных метров на душу населения.
а у нас, официальные кирпичные "эксперты" и цены, падение доходов населения, постоянно не замечают, зато при любом их росте (объявленном росстатом), тут же радостно рапортуют не просто о росте кирпичного потребления, но и о росте кирпичных цен!
за предшествующие долгие годы кирпичного дефицита, у нас, как бы, был закон, согласно которому, любое увеличение доходов населения, тут же должно приводить к росту кирпичных цен. но те времена дефицита, мы уже давно проехали... и теперь у нас обратная ситуация - дефицит спроса при изобилии предложения (которое от новостроя растет и растет... ). а "эксперты", так и продолжают рассказывать народу сказки диалектики - рост доходов, рост кирпичного потребления - рост цен! если такую "диалектику", перекинуть на все прочие товары, которые должны так же дорожать от роста спроса, то мы получим реальность, в которой реальный уровень жизни населения всегда лишь падает и падет. бред какой то...
теперь, даже при сказочном сценарии развития событий, когда доходы населения будут существенно расти, кирпичному рынку от этого праздника мало что достанется, ибо у населения кирпич уже и так есть, и оно будет тратить выросшие свои доходы на иные свои потребительские нужды.

Цитата
komeska пишет:
Собственно говоря, она (таблица) показывает очень интересный факт: с 2017 года в России вторичка стала дешевле первички, чего раньше никогда не было! И этот дисбаланс все больше и больше нарастает.

вооот!... я про этот крайне нездоровый "дисбаланс" давно тут и говорю! это что за чудо такое, когда народ не берет жилье готовое, но за те же самые деньги - судя по строительным вопилакам об огромном у них спросе - расхватывает котлованы с каркасами, где масса риска, неудобств и уже изначально понятно, что невозможно будет получить никакой прибыли в будущем?
а "чудо" это, как раз и называется - ценовая пирамида!
строители, тупо, без всякой оглядки на спрос, дерут вверх ценники, что бы получить под них хорошую оценку в банках и загонять под эти выросшие ценники массу ипотечного и прочего схемотоза. наши гос. банки - вступая в сговор со строителями, или "просто так", нечаянно - всё это стрительное удорожание принимают за истину и считают его - рыночным!
а вслед за ростом цен строительных, по сложившейся у нас традиции, тоже без всякой оглядки на спрос - дорожает рынок вторичного жилья!

после 2017 года, наш рынок окончательно и всецело подсел на этот сценарий ценообразования.
и реальный спрос, тут же никакой роли не играет. тут цены растут, просто по закону жанра "пирамида", растут, при любых фин - экономических раскладах и даже, во время эпидемии ковида, когда спрос падает практически до ноля.
...и все это время, на фоне экспертного оптимизма и официально растущих цен, в реальности, на рынке растет дисбаланс спроса и предложения, который никак не отражается в ценниках.
спрос малый, а нереализованного предложения масса. и эта масса постоянно множится свежим предложением новостроя.
и по закону этого же жанра, развязка сюжета тут будет драматичной...


господа сторонники кирпичные, могут конечно мне возражать, показывая официальные экспертные заключения из своей "кирпичной правды" и кивая на свои надписи на заборе (официальные цены предложения), но мне - извините - плевать на все эти их "аргументы",
потому что я рассматриваю кирпич, как реальный финансовый актив, для личного, практического использования. и мне нужна правда, которая кроется и состоит из множества мелких деталей.
а детали эти все, дружно говорят о том, сегодня наш рынок это чистой воды ценовая пирамида, и ни о каком вложении средств сюда и речи быть не может...
рынок сегодня во власти экспертов - мракобесов, которые пытаются загнать в него последних буратин с непотраченными кредитными лимитами.

а весь сегодняшний ценовой рисованный оптимизм этой пирамиды, даже сейчас, хорошо нивелируется и перечеркивается курсом доллара. и это при том, что цены доллара - настоящие, а цены кирпича - рисованные, без возможности из них выйти, в рубли или доллары... а если мы начнем вычислять цены кирпича честную - как у доллара, которая лишь и имеет реальные смысл и значение, то это же жуть что получится!... это ж всю пену придется с кирпича ценовую сымать!
вот поэтому, мы ее пока сымать и не будем! ...правда потом, придется еще больше сымать, но это будет потом!)

Цитата
ghtcyz пишет:
Минстрой России изучает возможности оградить проекты комплексной застройки от демпинга на вторичном рынке со стороны покупателей инвестиционных квартир, рассказал замглавы Минстроя Никита Стасишин

у строителей так хорошо шли дела - судя по их же экспертным заключениям о бурном покупательском спросе - что они собрались... открыто мочить вторичку!
ну господа, ну о чем тут можно говорить?...
они же точно, стремясь удержать пирамиду и свои строй прибыли, сотворят какие нибудь пакости для продаж вторичного жилья. обложат их запретительным налогом и т. п... или просто демпингующему продавцу вторички будут бить морду!
кирпичная пирамида в пьяном угаре...

Комментарии 16

Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
...это что за чудо такое, когда народ не берёт жилье готовое, но за те же самые деньги...расхватывает котлованы с каркасами, где масса риска, неудобств и уже изначально понятно, что невозможно будет получить никакой прибыли в будущем?
На мой взгляд, этому есть банальное объяснение отдачи покупателями предпочтения именно строящемуся жилью, потому что:

1) рыночная стоимость квадратного метра строящегося жилья меньше рыночной стоимости квадратного метра введённого в эксплуатацию готового жилья в тех же новостройках;

2) покупка готового жилья, срок эксплуатации которого составляет более 15-20 лет, воспринимается как невыгодное долгосрочное вложение.
aster-max  (aster-max)
#
МКД (реально много-квартирные, не в которых по 10 квартир) и не элитные, возрастом 20 лет - это некрожилье, увы.
Тогда еще строили из кирпича, но состояние общедомового оборудования, подъездов, уличной инфраструктуры (двор, заборы, дороги, тротуары) когда в доме 300-400 квартир за 20 лет превращается в хлам.
Вкладываться в хлам реально хотят очень немногие, кто дружит с мозгом и при бабках тупо обходят это старье.
Например, половина Питера будет представлять собой хлам с точки зрения подобных людей, и это правильно.
Современные МКД могут иметь единственное преимущество - они новые, не нужно 5 лет платить за содержание жилья, нормальное состояние общедомового оборудования. А так, они могут быть построены из откровенного хлама. И к тому же, они могут являть собой еще большее гетто, когда 25-ти - 30-ти этажки смотрят окнами друг на друга. Своеобразное современное гетто. Думаю, что процентов 80 современного вновь возводимого жилья являют собой это низкосортнейшее гетто в понимании нормального человека. Жить в таком стремно.
И поэтому в нормальных инвестиционных целях (либо для проживания в здравом уме) пригодно лишь не более 20% первички, и думаю, не более 5% вторички.
Т.о. общий процент пригодного к употреблению продукта составляет не более 25% от рынка. Если вы живете в таком варианте - поздравляю, у вас есть мозг ))))
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
aster-max пишет:
...процентов 80 современного вновь возводимого жилья являют собой это низкосортнейшее гетто в понимании нормального человека. Жить в таком стрёмно...
Тем не менее в современных человеко-муравейниках квартиры покупают, судя по всему потому, что это новое жильё с приемлемой для покупателя ценой квадратного метра.
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
...эти графики рисуют сторонники кирпича и они демонстрируют рост цены - при любом экономическом раскладе и спросе кирпичном...
Ещё одна свежая публикация о предполагаемом росте цен на новостройки в России по итогам 2020 года на 12-15%.
ks567  (ks567)
#
Цитата
Леонид пишет:
Цитата
...эти графики рисуют сторонники кирпича и они демонстрируют рост цены - при любом экономическом раскладе и спросе кирпичном...
Ещё одна свежая публикация о предполагаемом росте цен на новостройки в России по итогам 2020 года на 12-15%.

да я и читать не буду...
там всё одно и тоже - кирпич преподносят, как товар первой продовольственной необходимости, как удорожании гречки с сахаром, которые население всё равно будет покупать по любым ценам, при любом экономическом раскладе и при любых потреб. настроениях.
"РГ", это официальный рупор кремлевской пропаганды, где и сидят главные сторонники кирпича - высшие гос. чиновники со своими карманными строителями.

вся эта официально - монопольная кирпичная аналитика (т.е реклама), никогда не дает ответа на вопрос - кто и за чей счет всё это будет покупать? ведь и сейчас спрос на рынке очень малый, в разы меньше предложения, ...которое не продается, и при этом, исправно и регулярно дорожает!
все их "покупательские ажиотажи", снисходящие на рынок, регулярно, при любом фин - экономическом раскладе, по расписание, это ж не более, чем обычная словесно - рекламная пена, которая, уже годы, не находит подтверждения в реальности и в статистике...
Bedniy Evrey  (ElectroStalin)
#
Ситуация на рынке недвижимости РФ - это цирковое представление. Круговой схематоз, где из шляпы достают все новых и новых кроликов, маткапитал, реновация, госипотека, ключевая ставка и т.д., а зрители визжат и бегут за новыми билетами. Все поставлено на поток, чтобы в конечном счете "пропылесосить" карманы почти каждого россиянина, вытащить живой кэш, повесить на шею ипотеку, не важно.
Любой, хоть немного разбирающийся в экономике, понимает, что на депрессивном рынке, падающих уже не один год доходах, постковидном провале, нет никаких предпосылок для роста цен бетона на 12-15-20%.
Однако истерия только нагнетается, "кирпичная" заказуха пролезла во все СМИ, из каждого утюга кричат - бери бетон, ипотека под 0%, только до конца месяца, а потом опять повышение на 10% и т.д. С другой стороны схематоза - почти обнуление депозитов ставкой, выдавливают сбережения людей из банков в "бетон", под соусом девальвации рубля. Застройщики, как часть этого схематоза, само собой просто крутят ценник в небо. Человек, как загнанный в угол, на панике и страхе скупает "бетон", сомнительного при этом качества, по завышенным ценам.
Каждый второй сейчас сидит в ипотеке, при этом сократив потребление остальных товаров и услуг, а это ни что иное, как перераспределение доходов домохозяйства в пользу застройщиков и банков. За счет этого происходит сжатие экономики товаров и услуг, в которой работают многие те самые ипотечники. Государству же выгоден сидящий по уши в долгах ипотечник, как лишенный всяческих революционных настроев гражданин, поэтому схематоз оно всячески поддерживает и выдумывает тех кроликов из шляпы. В ближайшей перспективе будет продолжаться накачка этого пузыря.
К чему это все приведет? К затариванию рынка, росту кредитной нагрузки на семью, куче неликвидных активов и их дальнейшему обесцениванию. Все то го..но, наспех построенное мигрантами в полях, мне видется сомнительным комфортным жильем, и тем более сомнительными инвестициями(банально, вторичка в первых корпусах таких объектов, стоит дешевле, чем строящееся жилье в новых корпусах от застройщика). Инвестиции в бетон уже изжили себя, вход либо дороже выхода, либо практически равнозначен(переход на эскроу и высокие инфляционные риски на периоде 1,5-2 года нивелируют даже те 10-15% которые кому-то все же удается заработать). Сдача в аренду? Так сейчас минимум каждый третий в ипотеке. Кому сдавать? И по чем сдавать? Будет ли спрос на отрезке даже в 3-5 лет? Много вопросов, ответы на которые никто не даст.
А качественные и дорогие объекты, не теряющие в цене, не доступны 98% населения.

Во всей этой ситуации, конечным "терпилой" оказывается тот, кому необходима крыша над головой. Именно эти люди вынуждены залезать в 30ти летние ипотеки и горбатиться всю жизнь за кусок бетона, цена которого не рыночная, а спекулятивная.

Многие спросят, а что делать? Увы, в России настоящего нет ни одного инструмента для долгосрочных инвестиций, это надо для себя просто понять и принять. Российский фондовый рынок - игрушка для внутреннего потребления. Депозиты, валюта, бетон, - цены на эти "активы" будут крутить как выгодно госмашине, а не вам. Драгметаллы, акции западных компаний, все это сложные инструменты и не понятны большинству россиян.
Поэтому, если вы не долларовый миллионер, или тем паче не миллиардер, то просто инвестируйте в свою собственную жизнь, без попыток "навариться". Вкладывайте в свое здоровье, в быт, в свое образование,в образование детей, в качественную еду, в хороший отдых, в свое хобби. Жизнь одна. В экономике, где горизонт планирования в 5 лет уже не предсказуем, нет никакого смысла "откладывать спрос", сегодня ты выиграешь на этом 3 рубля, а завтра потеряешь 5.
ks567  (ks567)
#
Bedniy Evrey (ElectroStalin), да, именно так я примерно и думаю, пишу...
но у меня немного иные детали.

"С другой стороны схематоза - почти обнуление депозитов ставкой, выдавливают сбережения людей из банков в "бетон", под соусом девальвации рубля. "
не... этого нет и не будет. люди, которые до сего дня додержали свои сбережения в деньгах и не купились на всю эту многолетнюю рекламную компанию "спасайся в вечно дорожающим кирпиче!, теперь денежки в кирпич уж точно не понесут. они ведь уже увидели, что кирпич - даже при сопоставлении графика курса доллара с графиком официальных его цен предложения - от девальвации не спасает!
тем более, что процентов 90 вкладов у нас приходятся на 1% населения. у широких народных масс нет таких денег на депозитах, что бы на них можно было купить кирпич.
на кирпич. поменяют депозиты, лишь отдельные горячие головы, не имеющие иммунитета к рекламе, но для рынка это будет, как для слона дробина...

вся эта монопольная экспертная реклама, направлена на то, что бы пропылесосить, именно кредитные карманы. карманы тех, у кого нет никаких доходов, но зато еще и нет кредитной нагрузки.
таких людей еще очень много. вот им и предлагается сыграть в игру, как на бирже - купить вечно дорожающий актив кирпич в кредит, без первоначального взноса, с целью получения прибыли от будущей его продажи.
ведь сегодня ипотеку дают кому попало, вообще без справок о доходах и т. п...

у нас государство принимает закон об ограничениях на бирже для неквалифицированных инвесторов! и пытается оградить фин безграмотный народ от необдуманных трат, даже мелких сумм!
а вот покупать кирпич, на огромные суммы, по такому же биржевому закону (и даже - хуже. так как тут идет трата не своих средств, а полностью средств кредитных) - у нас можно! и даже - нужно!
а ведь тут люди, купившиеся на мнение экспертов (рекламу), попадут гораздо хуже и глубже, чем при игре на бирже малыми суммами! и ведь сколько народу, уже попало! но об этом у нас вслух говорить не принято... что бы не пугать потенциальных покупателей - буратин...

"К чему это все приведет? К затариванию рынка, росту кредитной нагрузки на семью, куче неликвидных активов и их дальнейшему обесцениванию"
всё это так, только многие говорят об этом, как о явлении будущего. я же, говорю об этом, как о факте, уже давно случившемся... но остающимся за пределами СМИ, и заключений официальных кирпичных экспертов.
уже много лет, с 2014 года, предложение на рынке значительно превышает спрос и этот дисбаланс постоянно растет. значительная часть сегодняшнего предложения кирпичного, не может выйти в деньги, просто физически. но при этом, эта часть продолжает изображать оптимизм и... дальше повышать свои ценники!
ну и для кого этот спектакль? в реальности же, активы этих актеров и обесцениваются... от этого "актеры" и нервничают, что выражается в усиленном СМИшном кирпичном пиаре и поиске новых лохов, которым бы можно было скинуть свой кирпич "по рыночной" цене.
лично для меня - и для любого человека, рассматривающего "кирпич", как реальный актив - важна его реальная цена. а с этой ценой... такие чудеса!
а когда открыто повалятся ценники предложения, это уже будет самый финал! последний кадр из многолетнего сериала "кирпич всегда в цене!" поэтому и финал этот, сторонники кирпича, будет укрывать и оттягивать любой ценой, до последнего. но общий сути то своей, рынок, находящийся в процессе сегодняшнего "оттягивания", всё равно не меняет... ибо цены реальной продажи и выхода в деньги, там уже и сегодня - это есть цены того будущего, открытого, финального падения. просто пока это всё за кадром.
ситуация на нашем рынке недвижимости, это копия, сценарий внезапного краха великой советской державы, которая рухнула, как то вдруг...
Bedniy Evrey  (ElectroStalin)
#
В целом все именно так, тут мы с вами солидарны во мнении.
Сделаю еще пару комментариев:
1) По вкладам. Все же приличный % держателей депозитов, находящихся сейчас на "нервяке". В конце года заканчиваются старые условия размещения, а новые в 3,7-4% годовых+13% налог, при текущих темпах девальвации, вынудят этот % вкладчиков вывести деньги в другие активы,в том числе в бетон. Ибо мы с вами знаем, что в России вера в бетон несокрушима! На фоне окончания госипотеки, с некой инерцией, ожидаю еще несколько месяцев истеричного спроса на ипотечный бетон, и соответствующих "экспертных" оценок в стиле "за 4 квартал 2020 года недвижимоть прибавила рекордные 17% в стоимости".
Как вы сказали, для рынка в целом этот % будет не велик, но на точечных рынках Мск,Спб он будет заметен. А именно в этих городах бетон наиболее переоценен.
2) По обвалу рынка. Строительный, 2ой после нефтегазового системаобразующий сектор. Бенифициары всего этого крупные чиновничьи элиты и олигархи. Госмашина будет всеми правдами и не правдами тянуть за уши весь этот схематоз. Вон уже запустили уже общероссийскую реновацию, в ожидании будущего спада истерики. Выдумают еще какие-то субсидии, акции, зальют эмиссионными деньгами, но агония будет продолжаться. А там как в той притче - либо шах помрет, либо падишах.
3) Мысли по налогам. Наивный россиянин никак не может понять еще одну вещь - госмашина ничего для народа не делает просто так. Я склонен предполагать, что загнанные в бетон сограждане, в скором времени начнут платить налоги со своих метров по новым правилам. Тут нет ничего сложного, просто в один момент кадастровую стоимость будут подгонять под рыночную и вуаля. И все эти субсидии и прочие "подарки" вернутся назад с лихвой.
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
Bedniy Evrey пишет:
...инвестируйте в свою собственную жизнь, без попыток "навариться". Вкладывайте в свое здоровье, в быт, в свое образование,в образование детей, в качественную еду, в хороший отдых, в свое хобби. Жизнь одна...
Золотые слова, сказанные также известным экономистом Яковом Моисеевичем Миркиным 08 октября 2014 года в интервью Инне Луневой.
ks567  (ks567)
#
"Ибо мы с вами знаем, что в России вера в бетон несокрушима!"
вера то есть... - денег нету!
на голой вере. можно успешно приближать коммунизм. и прочие будущие сказочные радости...
но для рынка недвижимости, как и для любого другого, нужна не просто вера, но и ее регулярное подкрепление платежеспособным спросом!
вера в бетон, осталась у того, у кого нет возможности его купить и кто по этой причине, никогда не следил за рынком, а слышал о рынке, лишь то, что мимоходом улавливал от экспертных вопилок, звучащих на каждом углу. кто же следил за рынком, у того, после 2014 года, вся вера давно выветрилась...
рублевые депозиты будет тихо сидеть до последнего. а дальше, либо ставки повысят, либо они в валюту ускорят переток.

"На фоне окончания госипотеки, с некой инерцией, ожидаю еще несколько месяцев истеричного спроса на ипотечный бетон, и соответствующих "экспертных" оценок в стиле "за 4 квартал 2020 года недвижимоть прибавила рекордные 17% в стоимости"."
в том и дело, что никакого истеричного спроса, от всех этих гос. поддержек - нет. о чем говорит статистика росреестра. там так и идет слабый спрос, с движениями внутри туда -сюда.
а радужные экспертные заключения в стиле "недвижимость прибавила рекордные!... " - конечно же будет!
они уже и так об этом вопят несколько лет. но опираются то они не на спрос и статистику, а на тупо задранные ценники предложения. ...которые они дружно своей компанией - эксперты, строители, риэлторы - сами же и подымают.
все эти гос помощи, это лишь повод, тема, за которую можно зацепиться языком экспертным и на ее основе раскочегарить в СМИ новую рекламную компанию - веруй товарищ, в нерушимость цен кирпичных!
они находят и гонят новые темы, доказывающие, что сейчас самое удобное время для покупки кирпича, по расписанию, при любом, в т. ч. диаметрально противоположном финансово - экономическом раскладе.
исходя из жанра "ценовая пирамида", они просто обязаны постоянно гнать кокой то оптимизм. а не все реалии рынка, им глубоко наплевать...

"Госмашина будет всеми правдами и не правдами тянуть за уши весь этот схематоз. Вон уже запустили уже общероссийскую реновацию, в ожидании будущего спада истерики. Выдумают еще какие-то субсидии, акции, зальют эмиссионными деньгами, но агония будет продолжаться. "
вся эта агония, идет исключительно вокруг новостроя, причем не любого, а только новостроя своих, приближенных строителей. своих строителей, они конечно могут поддержать, что они сегодня и делают - деньжат народных не жалко!
а остальному то рынку чё делать? что делать рынку главному - вторичному? ведь нового спроса все эти гос поддержки строительные, все равно не генерируют! а наоборот - заливают в рынок новые объемы строй предложения и вытаскивают из рынка последний спрос на себя!
избранные строители, конечно могут быть и в шоколаде... ну так ч черт с ними!... ибо я то речь веду не про них, а про реалии общего рынка недвижимости, и главным образом - рынка вторичного.
у нас эти два рынка - строительный и вторичный, всё дальше и дальше отходят друг от друга. у них разные реалии, и их нужно отдельно оценивать.
Bedniy Evrey  (ElectroStalin)
#
Цитата
вся эта агония, идет исключительно вокруг новостроя, причем не любого, а только новостроя своих, приближенных строителей. своих строителей, они конечно могут поддержать, что они сегодня и делают - деньжат народных не жалко!
а остальному то рынку чё делать? что делать рынку главному - вторичному? ведь нового спроса все эти гос поддержки строительные, все равно не генерируют! а наоборот - заливают в рынок новые объемы строй предложения и вытаскивают из рынка последний спрос на себя!

На вторичку там давно "клали" с высокой колокольни. Обменял деньги на свежий бетон новостроя, все, дальше проблемы только твои.
Вот пожалуйста, свежак "В России до 2030 года планируется построить более МИЛЛИАРДА кв. метров жилья, рассказал журналистам вице-премьер РФ Марат Хуснуллин". Так что задача "каждому россиянину по квартире", вполне себе жива, по крайней мере в планах чиновников от стройки. И я эту задачу поддерживаю. В России с ее огромными территориями, вопрос крыши над головой не должен стоять на уровне "всю жизнь пахать за камаз кирпичей", и уж тем более, не должен быть инструментом спекуляции и раздувания "пузыря" на рынке. Жилья должно быть много, на любой вкус и кошелек. И тут, как вы говорите "избранным строителям" уже давно пофиг на спрос населения. ДДУ уже почти исчез, госбанки с госбабками выдают кредиты под этот самый бетон этим строителям. Все не проданное будет со временем национализировано и реализовано под "соусами" всяческих программ реновации. Рынка тут нет никакого. Ценник же рисуется для поддержки балансов банков и попутного снятия сливок "избранными застройщиками". Схематоз не хитрый, но рабочий. Что-то тут может пойти не так, только в случае серьезных проблем в экономике.
На этом фоне мне искренне не понятен "инвестор в бетон", ждущий "лоха" на свой хрущ или человейник на мкад. Эти люди сами не дают придти деньгам на вторичку, т.к. за основу берут рисованный ценник новостроя, где процветает свой схематоз.
Безусловно, лох не мамонт, не вымрет. У нас в стране еще много экономически не грамотного населения, плюс воспитан условный инстинкт на "недвижимость всегда дорожает", но и конкуренция за "условного лоха" становится все выше.
На сегодняшний день, именно инвестиция в бетон, а не покупка для личных нужд проживания, - русская рулетка, т.к. РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ АКТИВА не понятна. Аналогия рынка акций, только единицы понимают, что конкретные акции перегреты и находятся на пике своей стоимости, их срочно надо продавать и выходить в кэш. Большая же часть рынка продолжает покупать на максимумах.
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
Bedniy Evrey пишет:
...построенная мигрантами в полях...вторичка в первых корпусах таких объектов, стоит дешевле строящегося жилья в новых корпусах от застройщика...
Наверное, этому тоже имеется своё объяснение.
Bedniy Evrey  (ElectroStalin)
#
Цитата
Наверное, этому тоже имеется своё объяснение.

Возвращаемся к РЕАЛЬНОЙ стоимости актива. Этот вопрос актуален в первую очередь для вторички в человейниках. Цена не та, за которую продают, а та, за которую покупают. То есть РЕАЛЬНАЯ стоимость, это стоимость выхода из актива в кэш. А кэш в стране, начиная с 2014 "скачет" на ифляционных качелях. Войдя в бетон за 5млн в 2019 и выйдя из него в 5млн сейчас, уже потеря на девальвации в 15%. А многие "инвесторы" так еще и понабирали бетона в долг, в надежде на "недвижимость только дорожает", и сбрасывают по переуступке ниже застройщика.
В случае застройщика, ценовой схематоз поддерживают все участники процесса. Банк, выдавший кредит на эту стройку, само собой даст более выгодные условия покупателю именной этой новостройки, покупатель готов переплачивать за новострой, ведясь на плюшки в виде низкой ставки, упрощенной процедуры одобрения и юридической чистоты, задранный ценник уходит в баланс банка(т.к. бетон у него в залоге), и чем он выше, тем банку лучше(пересчитывается ранее выданный ипотечный бетон, баланс растет для отчетности в цб). Застройщик так же имеет более высокую маржинальность с этой схемы.
В любом случае, у застройщиков, банков и госмашины, есть пространство для маневра для разных ситуаций. Длинные деньги, игра с себестоимостью, оптимизация административных издержек. А у инвестора в бетон есть конкретная точка входа, ниже которой выйти можно только в минус.
Мое мнение неизменно, если бетон нужен для жизни, как крыша над головой, - покупайте в любое время, когда на это хватает ресурсов, и только в ГОТОВОМ доме, никаких стадий строительства. Времена не выбирают, но где вам жить вы должны видеть своими глазами.
Как инвестицию, сейчас я бы не покупал. Я, как экономист-любитель, не вижу реальных предпосылок для истерии и роста стоимости бетона на стагнирующей экономике. Это нагнетаемый "бычий" тренд, поддерживаемый всеми участниками схематоза.
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
Bedniy Evrey пишет:
...Это нагнетаемый "бычий" тренд, поддерживаемый всеми участниками схематоза.
Судя по тому, что рынок недвижимости пока ещё не рухнул, делают это они весьма успешно!
Bedniy Evrey  (ElectroStalin)
#
Цитата
Судя по тому, что рынок недвижимости пока ещё не рухнул, делают это они весьма успешно!

- В России нет рынка недвижимости, 80% ипотеки и кредитов в стройку это Сбер,ВТБ. В какой-то степени стройка уже национализирована, т.к. независимых частных игроков на этом рынке почти нет.
- Самому инструменту ипотека, как массовому, лет 10-12. Это вообще не срок. В России еще не было серьезных кризисов недвижимости, все еще впереди. Поэтому непуганых инвесторов продающих друг другу бетон в этом зоопарке хватает.
- Вишенка на торте. Кто сказал что недвижимость дорожает в пересчете на товары и услуги? Надо отличать ценники от цен, т.е. номинальные цены от реальных. Рисовать ценники в рублях, то есть в фантиках, это не "недвижимость дорожает", это рубль дешевеет.
Банально посмотрите на динамику Индекса Потребительских Цен, он с 2014 опережает рост бетона. Буквально на той неделе заходил в салон Тойота, стоят автомобили, но купить нельзя, т.к. цены якобы в процессе пересчета. Спрашиваю, Камри по чем будет примерно? От +-2млн за базовую пустую версию. Выйдя в кэш из бетона вы купите меньше товаров и услуг, чем 10 лет назад. Так где тут подорожание? Чувствуете, как работает кирпичная пропаганда?
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
Bedniy Evrey пишет:
...В России еще не было серьёзных кризисов недвижимости...
А как же кризис конца 1998 года, когда цены на недвижимость снизились в два раза?
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Ликбез по землям общего пользования в ДНП: выстраиваем защиту в соответствии с Законом.
Просторы интернета пестрят историями о том, как счастливые обладатели дачных участков становятся их заложниками и остаются один на один со своей проблемой.
0
Новости по итогам отчетности за сентябрь 2020 г.
#проблемные банки, #банки в зоне риска, #надежность банков, #дацзыбао о банках, экономике и финансах Обзор написан здесь:
1
О БЕДНОМ КЕШБЕКЕ ЗАМОЛВИТЕ СЛОВО(MTS Cashback)
Завела я себе весной аккаунт в одном из интернет-сервисов, а именно в МТС Кешбек. Ну и начала копить. Начислял кешбек этот сервис достаточно аккуратно,
1
Торговля в «шорт» на Санкт-Петербургской бирже для клиентов «БКС Мир инвестиций»
«БКС Мир инвестиций» предоставил возможность своим клиентам совершать короткие продажи на падении самых ликвидных акций на Санкт-Петербургской бирже.
0
Важность корректного указания назначения платежа
Нежелание анонсировать цель платежа или перевода банку равносильно переходу через дорогу без осмотра обеих сторон и внимания на сигнал светофора. К сожалению,
1

Новые сообщения

Продукты Банки.ру